피상속인이 사망 전 체결한 부동산 매매계약에 따라 상속인이 등기이전을 이행하면, 상속재산을 처분한 것이 되어 법정단순승인이 성립한다(민법 제1026조).
부동산은 상속재산에 포함되는가
피상속인이 사망 전 매매계약을 체결한 경우, 상속인은 부동산과 함께 매도인의 지위를 상속받는다(민법 제1005조). 상속등기를 생략하고 매수인에게 직접 소유권이전등기를 하는 것은 가능하다. 그러나 그렇다고 해서 해당 부동산이 상속재산에서 제외되는 것은 아니다. 부동산 가액만큼 세금 체납 압류가 걸려 있어 실질 취득가치가 0원이더라도 결론은 같다. 부동산(자산)과 체납세금(채무) 모두 상속의 대상이다.
등기이전을 하면 상속포기가 가능한가
등기이전을 이행하면 상속재산을 처분한 행위로 보아 법정단순승인이 성립한다(민법 제1026조 제1호). 법정단순승인이 성립하면 이후 상속포기나 한정승인을 할 수 없다. 따라서 등기이전 서류를 교부하고 소유권이전등기까지 완료한 시점에는 상속포기의 기회가 소멸한다.
숙려기간(민법 제1019조) 3개월이 남아 있더라도 법정단순승인 사유가 발생하면 그 기간의 의미가 없어진다.
세금 납부 의무는 누구에게 있는가
상속인이 매도인 지위를 승계하여 부동산을 취득·이전하는 것이므로, 취득세 및 양도소득세 납부 의무는 상속인에게 귀속된다. 매수인이 체납세금을 대신 납부하는 특약이 있어도, 양도소득세는 매도인(상속인)의 납세의무로 남는다. 특약은 당사자 간 경제적 부담 분배일 뿐, 과세관청에 대한 납세의무를 이전하지 않는다.
실무 메모
이 사안의 핵심은 등기이전 이행 전에 상속포기를 완료할 수 있는가다. 상속포기는 민법 제1019조 제1항에 따라 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 내에 가정법원에 신고해야 한다. 그런데 그 3개월 내에 등기이전을 먼저 이행하면 법정단순승인이 확정되어 포기 신고가 각하된다.
따라서 실무상 선택지는 둘이다.
- 상속포기 심판 확정 후 매수인에게 등기이전 서류 교부 — 매수인과 일정을 조율해야 한다.
- 등기이전을 이행하고 법정단순승인을 수용한 뒤 한정승인과 달리 채무를 전부 승계하는 결과를 감수한다.
압류 채무가 부동산 가액을 초과하거나 우발채무가 있는 경우, 등기이전을 이행하면 상속인이 무한 책임을 지게 되므로 순서에 주의해야 한다. 매수인이 반드시 매수해야 하는 사정이 있다면, 상속포기 완료를 선행하는 일정을 협의하는 것이 상속인 보호에 유리하다.
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