상속등기 경정등기 - 신우법무사

경정등기는 원시적 착오를 바로잡는 등기로 원칙적으로 소유자를 변경하는 경정등기는 허용되지 않으나, 상속등기에 관해서는 예외적으로 소유자를 바꾸는 경정등기가 폭넓게 허용된다.

쉽게 말하면 — 한 번 마친 상속등기를 나중에 바꾸고 싶을 때, 상속은 원칙적으로 등기명의인을 바꾸는 경정이 허용됩니다. 협의가 달라지거나 처음부터 법정상속분대로 해 뒀다가 협의분할로 바꾸는 것도 가능합니다.

어떤 유형이 허용되는가

다음 세 가지 유형의 경정등기가 모두 허용된다.

법정상속분에 의한 상속등기 → 협의분할에 의한 상속등기
협의분할에 의한 상속등기 → 법정상속분에 의한 상속등기
협의분할에 의한 상속등기 → 재협의분할에 의한 상속등기

재협의분할로 등기명의인이 전부 교체되는 경우에는 경정등기가 아니라 기존 상속등기를 말소하고 신규 상속등기를 신청해야 한다.

취득세는 부과되는가

원칙 — 취득세 부과 대상

2014년 1월 1일부터 지방세법 제7조 제13항의 신설로 원칙적으로 취득세 납부 대상이 된다. 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하는 재산가액은 상속분이 감소한 다른 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 본다. 같은 조 제13항이 2014년 1월 1일에 신설된 것이므로, 그 이전에 재분할로 당초 상속분을 초과해 취득한 경우에는 취득세 부과 대상이 아니었고 등록면허세와 지방교육세만 납부하였다. 현행 그 밖의 등기에 대한 등록면허세는 건당 6천원이다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목).

재분할로 더 많이 받은 상속인은 그 초과분에 취득세가 붙습니다. 단, 상속세 신고기한 안에 재분할 등기까지 모두 마쳤다면 취득세가 없습니다.

예외 — 취득세 비과세

다음 각 경우에는 취득세가 부과되지 않는다.

지방세법 제20조 제1항에 따른 신고·납부기한 내에 재분할에 의한 취득과 등기를 모두 마친 경우
상속회복청구의 소에 의한 법원 확정판결로 상속인 및 상속재산에 변동이 생긴 경우
민법 제404조(채권자대위권) 행사로 공동상속인의 법정상속분대로 등기된 상속재산을 상속인 사이의 상속재산분할협의로 재분할하는 경우

증여세는 부과되는가

원칙 — 증여세 부과 대상

상속등기 후 상속재산분할협의로 재분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하는 재산은 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과된다(상속세 및 증여세법 제4조 제3항).

예외 — 증여세 비과세

다음 경우에는 증여세를 부과하지 않는다.

상속세 과세표준 신고기한까지 분할로 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우
당초 상속재산 분할에 무효 또는 취소 등 정당한 사유가 있는 경우(상속세 및 증여세법 시행령 제3조의2)

시행령이 정하는 정당한 사유는 다음과 같다.

상속회복청구의 소에 의한 법원 확정판결로 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우
민법 제404조(채권자대위권) 행사로 법정상속분대로 등기된 상속재산을 협의분할로 재분할하는 경우
상속세 과세표준 신고기한 내에 물납을 위해 민법 제1009조의 법정상속분으로 등기하였다가 물납허가를 받지 못하거나 물납재산 변경명령을 받아 재분할하는 경우

상속권 상실을 원인으로 한 경정등기는 어떻게 하는가

상속등기 후 상속권 상실 선고가 확정되면 이를 원인으로 경정등기를 신청한다(등기예규 제1871호 제24조의2, 2026.3.18. 개정으로 신설). 상속권 상실 선고 제도(민법 제1004조의2, 2026.1.1. 시행)가 새로 들어오면서 마련된 경정 유형이다. 부양의무를 중대하게 위반하거나 피상속인 등에게 중대한 범죄·심히 부당한 대우를 한 상속인에 대해 가정법원이 상속권 상실을 선고할 수 있고, 선고가 확정되면 그 사람은 상속개시 시로 소급해 상속권을 잃는다(같은 조 제6항). 이미 마친 상속등기의 명의를 바로잡아야 하므로 경정등기가 필요하다.

2026년 3월부터 이른바 구하라법이 시행돼, 부양을 저버리거나 피상속인을 심하게 학대한 상속인은 법원이 상속권을 박탈할 수 있게 됐습니다. 이미 그 사람 이름으로 상속등기가 돼 있었다면, 확정판결로 그 사람을 빼고 나머지 상속인 앞으로 등기를 고치는 것이 이 경정등기입니다.

신청서 기재는 다음과 같다(등기예규 제1871호 제24조의2).

등기원인은 ‘상속권 상실’로, 연월일은 ‘판결 확정일’ 등으로 기재한다.
경정할 사항란에는 상속권이 상실된 자를 제외한 공동상속인, 또는 상속권 상실 선고의 확정으로 상속인이 된 사람으로 경정한다는 뜻을 기재한다.
상속권 상실을 증명하는 판결정본 등을 첨부한다.

다만 소급효는 선고 확정 전에 취득한 제3자의 권리를 해치지 못한다(민법 제1004조의2 제6항 단서).

경정등기 전에 이해관계인이 생겼으면 어떻게 하는가

경정등기 전에 등기부에 이해관계 있는 제3자가 생기면 처리가 나뉜다(등기예규 제1871호 제25조).

상속등기 후 공동상속인 중 일부가 자기 지분을 타인에게 이전한 경우, 협의분할을 원인으로 소유권경정등기를 하려면 먼저 그 지분이전등기를 정당한 말소사유로 말소한 뒤 경정등기를 한다.
법정상속분대로 상속등기를 마친 뒤 지분에 가압류권자 등 이해관계 있는 제3자가 생긴 경우, 그 지분이 감소하는 경정등기 신청에는 이해관계 있는 제3자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부해야 한다.

경정으로 몫이 줄어드는 상속인의 지분에 이미 가압류 같은 권리가 붙어 있으면, 그 권리자의 승낙서(또는 이를 갈음하는 재판)가 있어야 경정할 수 있습니다. 지분을 이미 남에게 넘긴 경우에는 그 등기를 먼저 말소해야 합니다.

실무 체크포인트

신고기한 내 재분할이면 취득세·증여세가 모두 면제되나, 비과세 요건은 세목별로 다르다. 증여세는 상속세 과세표준 신고기한 내에 분할로 초과취득만 하면 되고, 등기 완료는 요건이 아니다(상속세 및 증여세법 제4조 제3항 단서). 취득세는 지방세법 제7조 제13항 단서 1호에 따라 재분할에 의한 취득과 등기까지 신고·납부기한(지방세법 제20조) 내에 모두 마쳐야 한다. 기한 경과분은 초과취득분에 두 세금이 다 붙는다.
취득세는 등기 시점까지 기한 내여야 하나, 증여세는 분할 시점만 기한 내면 된다. 취득세는 신고·납부기한 내에 재분할 취득과 등기를 모두 마쳐야 비과세된다(지방세법 제7조 제13항 단서 1호). 반면 증여세는 신고기한 내 분할(초과취득)만으로 비과세되므로(상속세 및 증여세법 제4조 제3항 단서), 등기가 늦어도 분할 일자가 기한 내였다면 비과세 사유에 해당할 수 있다. 협의 일자를 입증할 자료를 확보한다.
등기명의인이 전부 교체되면 경정등기가 아니다. 이때는 기존 상속등기 말소 후 신규 상속등기를 신청한다. 등기원인·세목·수수료가 경정등기와 달라지므로 사전에 구분한다.
법정상속분 등기 후 협의분할로 바꾸는 경정도 가능하다. 등기예규가 세 유형의 경정을 모두 허용하므로(등기예규 제1675호), 말소·재등기 대신 경정등기로 처리해 등록면허세 부담을 줄인다.

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