호주 시민권자 상속서류와 영사관 공증의 한계

주시드니 총영사관은 호주 시민권자가 상속재산분할협의에 의한 상속등기 시 총영사관 공증을 받은 서류 3가지만으로 한국에서 등기가 가능하다고 안내하고 있으나, 이 안내는 다소 낙관적이다. 서류에 따라서는 총영사관 공증만으로 등기가 거부될 수 있다.

2018년 예규 개정으로 무엇이 달라졌는가

재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규가 2018. 12. 18. 개정되어 2019. 1. 1.부터 시행되면서(제1665호) 완화되었다. 종전에는 호주 공증인의 공증과 아포스티유가 필요했으나, 개정 예규는 대한민국 재외공관(영사관)의 인증을 포함한 대한민국 공증인의 인증으로 갈음할 수 있도록 허용했다. 이 완화는 현행 예규에도 그대로 이어진다 — 현행은 등기예규 제1778호(시행 2024. 5. 16.)이고, 아래에서 인용하는 조문(제6·8·9·12·13조)의 내용은 현행 예규 기준이다. 단, 이 완화가 모든 서류에 동일하게 적용되는 것은 아니다.

상속재산분할협의서 또는 위임장 — 영사관 공증으로 충분한가

분할협의서와 그 위임장에 대해서는 예규 개정의 혜택이 명확히 적용된다. 개정 예규(제6조 제3항, 제12조 제2항)는 인감증명제도가 없는 외국인의 경우 분할협의서·위임장이 본인 의사에 따라 작성되었음을 확인하는 본국 관공서의 증명 또는 본국·대한민국 공증인의 인증(재외공관 인증 포함)으로 인감증명을 갈음할 수 있다고 규정한다. 이 서류는 주시드니 총영사관의 안내대로 제도가 개선된 것이 맞다.

거주사실증명서 — 영사관 공증이 명문 근거가 없다

예규 제13조 제1항 제4호는 호주처럼 주소증명제도가 없는 외국인의 주소증명서면으로 본국 공증인이 주소를 공증한 서면을 원칙으로 규정한다. 대한민국 공증인(영사 포함)이 인증한 주소증명서(진술서)에 대해서는 예규에 명문 규정이 없다.

예규 제13조 제1항 제4호 단서는 다음 세 가지 방법으로 갈음할 수 있다고 규정한다.

• 가. 주소가 기재된 신분증 원본을 등기소에 제출하여 사본과의 동일성을 확인받는 방법
• 나. 주소가 기재된 신분증 사본에 원본과 동일함을 확인하였다는 본국 또는 대한민국 공증이나 본국 관공서의 증명을 받아 제출하는 방법
• 다. 본국 공공기관 등에서 발행한 신뢰할 만한 증명서를 제출하는 방법

영사관이 인증한 주소증명서(진술서)는 위 나목의 방법에 해당하지 않는다. 진술서 자체에 공증을 받은 것이기 때문이다. 다만, 실무상 다목의 ‘기타 신뢰할 만한 자료’로 보아 등기가 수리되는 경우가 많다. 그러나 등기관의 재량 판단에 따라 결과가 달라질 수 있다.

동일인증명서 — 가장 취약한 고리

귀화로 성명이 변경된 상속인의 경우 동일인 여부 증명이 핵심 문제다. 한국명 홍길동이 TOM HONG이 된 경우는 비교적 인정하기 쉬우나, TOM GIL HONG이나 결혼 후 성이 바뀐 경우는 동일인 판단이 어렵다.

2019년 이전 예규는 외국국적 취득으로 성명이 변경된 경우 본국 관공서의 증명 또는 공증을 요구했다. 2019년 이후 개정 예규(제8조)는 동일인증명서·진술서에 대한 명문 규정을 두지 않고, 국적변경증명정보(시민권증서·귀화증서 등)와 등기명의인표시변경등기 신청으로 처리하는 방식으로 전환했다.

근본적인 문제는 동일인증명서·진술서의 증명력 자체에 있다. 공증인이 동일인 여부를 직접 확인하는 것이 아니라, 본인 스스로 동일인이라고 진술하는 서면에 서명자 본인임을 확인하는 것에 불과하다. 주소증명서·동일인증명서는 사실의 확인이므로 본인 진술만으로 진정성이 담보되지 않는다는 문제가 남는다. 본국 공증인의 공증과 아포스티유를 받은 경우라도 이 한계는 동일하다.

본인서명사실확인서 — 예규상 의미 없는 서류

총영사관이 필요서류로 안내하는 본인서명사실확인서는 2019년 이후 예규에서 그 효력이 부정되었다(제9조 제3항, 제12조 제2항). 공증은 인감을 날인해야 하는 서면 그 자체에 받아야 하며, 그 서면과 별도의 문서에 서명하고 별도 공증을 받은 것은 인정되지 않는다. 상속인이 서명사실확인서를 영사관 인증이나 아포스티유까지 받아 오더라도 등기에는 사용할 수 없다.

실무 체크포인트

• 주소증명은 신분증 사본 동일성확인 방식을 먼저 준비한다. 등기예규 제1778호 제13조 제1항 제4호 나목의 신분증 사본 + 본국·대한민국 공증 방식이 명문 근거가 있다. 영사 인증 주소증명서(진술서)는 수리되는 경우가 많으나 명문 근거가 없어 등기관에 따라 거부될 수 있다.
• 동일인증명서는 영사 공증만으로 안 된다. 공증인이 동일인 여부를 확인하는 것이 아니라 본인 진술서에 서명자 확인만 하는 것이라 증명력이 약하다. 동일인 부정 정황과 소명자료를 첨부한 보증서를 별도로 준비한다.
• 본인서명사실확인서는 받아 와도 등기에 쓸 수 없다. 예규 제9조 제3항·제12조 제2항상 인감 날인 서면 자체에 공증을 받아야 하며 별도 문서의 공증은 인정되지 않는다. 영사 인증·아포스티유를 받아도 무효다.
• 총영사관 안내문 3종만 믿고 진행하지 않는다. 안내대로 준비했다가 보완 요구를 받는 사례가 많다. 서류 구성을 사전에 관할 등기소에 확인한다.

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• 개념·해설
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• 예규·선례
  등기예규 제1778호