재협의분할을 등기에 반영하는 방법은 두 갈래다. 종전 등기 명의인 중 일부만 바뀌면 등기원인 「재협의분할」, 그 연월일을 재협의 성립일로 하여 경정등기를 신청한다(등기예규 제1675호 3.다 1)). 종전 명의인이 전부 교체되면 경정등기를 신청할 수 없고, 기존 상속등기를 말소한 뒤(등기원인 「재협의분할」) 새로 협의분할에 의한 상속등기를 한다(등기원인 「협의분할에 의한 상속」, 연월일은 사망일, 같은 예규 3.다 2)). 어느 경우든 재협의분할로 등기를 마쳤다면 그 효력은 분할협의로서의 효력과 같다(상속재산분할협의). 다만 민법상 소급효와 세법상 취급은 별개다. 민법 제1015조의 소급효는 사법(私法)상 효력일 뿐 세법에 그대로 투영되지 않으므로, 세목별 주택수 산정과 과세 여부는 각 세법의 의제규정을 기준으로 따로 판단해야 한다.
쉽게 말하면 — 상속 등기를 마친 뒤 가족끼리 다시 협의해 다른 사람에게 재산을 몰아주는 경정등기를 할 수 있습니다. 그런데 등기상 소급 효과와 세금상 소급 효과는 다릅니다. 등기는 상속 시점으로 소급되지만, 세금(취득세 등)은 세법 규정에 따로 판단하므로 “소급됐으니 세금도 없다”고 착각하면 안 됩니다.
분할협의의 효력은 언제 발생하는가
상속재산분할협의의 효력은 상속개시 시점으로 소급하여 발생한다(민법 제1015조). 각 상속인은 상속이 개시된 때부터 분할에 의해 취득한 재산을 직접 피상속인으로부터 승계한 것으로 본다.
재협의분할이란 무엇인가
재협의분할은 기존 분할협의를 해제하고 상속인 전원이 다시 협의분할하는 것이다. 공동상속인은 이미 성립한 분할협의의 전부 또는 일부를 합의해제한 뒤 다시 분할협의를 할 수 있다(2002다73203). 법적 성질은 최초의 분할협의와 동일하므로, 재협의분할에 의한 경정등기도 분할협의로서의 효력을 가진다.
다만 그 합의해제에는 민법 제548조 제1항 단서가 적용된다. 해제 전에 최초의 분할협의를 기초로 등기·인도 등으로 권리를 취득한 제3자는 재협의(합의해제)의 소급효로부터 보호되어 그 권리를 잃지 않는다(2002다73203).
경정등기 후 지분 소유 여부
경정등기일 이후에는 해당 상속주택 지분을 소유하지 않는다는 점은 분명하다. 소급 인정이 필요한 사안(예: 경정등기 전 기간의 세금 관계)이 아닌 한, 경정등기 이후를 기준으로 지분 미보유로 취급된다.
주택수 산정은 어떻게 되는가
주택수 산정 기준은 세목마다 다르다.
- 취득세, 양도소득세, 재산세, 종합부동산세는 각각 별도의 기준과 시행령을 적용한다.
- 취득세에는 소급효를 차단하는 의제규정이 있다. 신고·납부기한이 지난 뒤 공동상속인이 재분할해 특정 상속인이 당초 상속분을 초과 취득하면, 그 초과분은 상속분이 줄어든 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 본다(지방세법 제7조 제13항). 즉 민법 제1015조 소급효가 적용되지 않는다.
- 다만 신고·납부기한 내에 재분할 취득과 등기를 모두 마친 경우 등 단서에 해당하면 증여 의제에서 제외된다(지방세법 제7조 제13항 단서). 따라서 경정등기의 소급 효과가 각 세목에서 인정되는지는 해당 세법의 의제규정과 과세 시점을 기준으로 개별 판단해야 한다.
- 특히 1가구 1주택 비과세(양도소득세)의 경우, 지분 취득 및 소유 기간의 인정 여부는 과세관청의 해석과 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있다.
실무 체크포인트
- 취득세는 신고·납부기한이 갈림길이다. 기한 내에 재분할 취득과 등기를 모두 마치면 증여 의제에서 제외되고, 기한이 지난 뒤 초과 취득하면 증여로 의제된다(지방세법 제7조 제13항). 경정등기 일정을 잡을 때 이 기한을 먼저 확인한다.
- 등기상 소급효를 세금 소급효로 착각하지 않는다. 경정등기가 민법 제1015조 소급효를 가져도, 세목별 의제규정은 별개로 작동한다(민법 제1015조). 경정등기를 마쳤다는 사실만으로 과세 시점이 상속개시 시로 당겨진다고 단정하지 않는다.
- 등기 방법부터 확인한다. 종전 명의인 중 일부만 바뀌면 경정등기, 전부 교체면 말소 후 새 상속등기다(등기예규 제1675호 3.다).
- 세목별 담당 부서가 다르다. 취득세·재산세는 지방세(지방세법 제7조), 양도소득세·종합부동산세는 국세라 소명 창구가 나뉜다. 경정등기 사실과 시점별 지분 유무는 세목마다 따로 확인받는다.
- 세액과 비과세 여부는 세목별 과세요건에 따라 달라진다. 재분할 초과취득의 취득세는 지방세법 제7조 제13항, 증여세는 상속세 및 증여세법 제4조 제3항이 정한다. 경정등기의 원인과 효력 발생 시점, 각 시점의 지분 상태를 함께 대조해야 한다.
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