상속등기 - 신우법무사

피상속인 명의 부동산을 물려받은 상속인은 등기 전에도 소유자이지만, 팔거나 담보로 쓰려면 먼저 상속등기를 해야 한다(민법 제187조). 상속등기는 상속인이 혼자 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 등기를 미룬 것만으로 부동산등기 특별조치법의 과태료가 붙지는 않지만(부동산등기 특별조치법 제11조), 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국 주소 상속인이 있으면 9개월) 안에 신고·납부한다(지방세법 제20조 제1항).

쉽게 말하면 — 아버지가 아파트를 남기고 돌아가셨고 어머니와 자녀 둘이 상속인인 경우입니다. 아파트는 돌아가신 때부터 세 사람의 것이 되지만, 팔려면 먼저 등기부의 이름을 바꿔야 합니다(민법 제187조). 세 사람이 합의하면 어머니 한 사람 명의로 등기할 수 있고, 합의하지 않으면 법이 정한 비율대로 세 사람 공동 명의가 됩니다(같은 법 제1013조, 같은 법 제1009조). 등기가 늦었다고 과태료를 내지는 않지만(부동산등기 특별조치법 제11조), 취득세는 돌아가신 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 안에 신고하고 내야 합니다(지방세법 제20조 제1항).

어떤 경우에 상속등기를 하나

피상속인 명의로 등기된 부동산이 있으면 상속인은 자기 명의로 옮기는 상속등기를 한다(등기예규 제1871호 제2조). 피상속인이란 사망하여 재산을 남긴 사람이다. 상속등기란 상속을 원인으로 피상속인 명의의 부동산을 상속인 명의로 옮기는 등기다.

상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계한다(민법 제1005조). 상속으로 인한 부동산 물권 취득은 등기가 필요하지 않지만, 등기를 하지 않으면 처분하지 못한다(같은 법 제187조). 등기 전에도 소유자인 이유와 상속등기의 법적 성격은 상속등기(개념)에서 설명한다.

등기부에 소유자가 아직 없는 미등기 부동산이면 대장에 최초 소유자로 등록된 사람의 상속인이 소유권보존등기를 신청한다(부동산등기법 제65조 제1호). 유언으로 부동산을 받은 경우는 상속등기와 신청 방법이 다르므로 아래 「유증 등기」에서 따로 설명한다.

상속등기는 어떤 방식으로 하나

상속인끼리 협의가 되면 협의분할로, 협의하지 않으면 법정상속분대로 공유 등기를 한다(등기예규 제1871호 제8조 제1항). 상속인이 여럿이면 상속재산은 상속인들의 공유가 된다(민법 제1006조). 방식마다 등기원인과 필요한 서류가 다르다.

법정상속분 등기

법정상속분이란 민법이 정한 상속인별 몫이다. 같은 순위 상속인끼리는 똑같이 나눈다. 배우자의 상속분은 직계비속과 함께 상속하면 직계비속의 상속분에 5할을 더하고, 직계존속과 함께 상속하면 직계존속의 상속분에 5할을 더한다(민법 제1009조 제1항·제2항). 배우자는 직계비속이나 직계존속이 있으면 그들과 같은 순위로, 없으면 단독으로 상속한다(같은 법 제1003조 제1항). 상속인 순위는 상속인의 범위·순위에서 설명한다.

법정상속분 등기의 등기원인은 「상속」이고 그 날짜는 피상속인이 사망한 날이다(등기예규 제1871호 제8조 제1항 제1호). 다만 1959년 12월 31일 이전에 상속이 개시되었으면 등기원인을 「호주상속 또는 유산상속」으로, 1960년 1월 1일부터 1990년 12월 31일까지 개시되었으면 「재산상속」으로 한다(같은 호 단서). 신청서에는 공동상속인 전원을 등기권리자로 적고, 상속분이 같아도 상속인별 지분을 반드시 적는다(같은 예규 제8조 제3항).

협의분할 등기

협의분할이란 공동상속인이 협의로 상속재산을 나누는 것이다(민법 제1013조 제1항). 분할의 효력은 상속이 개시된 때로 거슬러 올라가지만 제3자의 권리를 해치지 못한다(같은 법 제1015조). 등기원인은 「협의분할에 의한 상속」이고 날짜는 피상속인이 사망한 날이다(등기예규 제1871호 제8조 제1항 제2호).

분할협의서는 상속인 전원이 참여해 작성하고 전원이 인감을 날인해야 한다(같은 예규 제17조 제1항). 협의분할의 요건과 효과는 상속재산분할협의에서, 대습상속인이나 배우자 단독 등기 사례는 협의분할 상속등기 실무 Q&A·배우자 단독 상속등기와 협의분할에서 설명한다.

조정분할·심판분할 등기

상속인 사이에 합의가 이루어지지 않아 가정법원의 조정이나 심판으로 분할했다면 그 결과대로 등기한다. 등기원인은 「조정분할에 의한 상속」 또는 「심판분할에 의한 상속」이고 날짜는 피상속인이 사망한 날이다(등기예규 제1871호 제8조 제1항 제3호). 이때는 분할협의서 대신 상속재산분할심판서를 낸다(같은 예규 제17조 제5항).

유증 등기

유증이란 유언으로 재산을 주는 것이다(유증). 유증을 원인으로 한 소유권이전등기는 수증자가 등기권리자, 유언집행자나 상속인이 등기의무자가 되어 공동으로 신청한다(등기예규 제1512호 2. 나. (1)). 상속등기를 거치지 않고 유증자에게서 수증자 명의로 바로 등기하는 것이 원칙이다(같은 예규 3. (1)). 절차는 유증등기에서 설명한다.

분할 방식은 무엇을 보고 정하나

나중에 팔 계획과 세금을 함께 보고 정한다. 법정상속분으로 등기하면 공유가 되는데, 공유자는 자기 지분은 혼자 처분할 수 있지만 부동산 전체는 다른 공유자의 동의 없이 처분하지 못한다(민법 제263조, 같은 법 제264조).

법정상속분으로 먼저 등기한 뒤 협의분할로 바꾸는 것도 가능하다. 다만 상속분이 등기로 확정된 뒤 재분할로 특정 상속인이 당초 상속분보다 더 받는 재산은 상속분이 줄어든 상속인에게서 증여받은 것으로 보아 취득세를 다시 매긴다(지방세법 제7조 제13항 본문). 이 증여 의제는 다음 경우에는 적용되지 않는다(같은 항 단서).

취득세 신고·납부기한 안에 재분할에 의한 취득과 등기를 모두 마친 경우(같은 항 제1호)
상속회복청구의 소에서 확정판결로 상속인과 상속재산이 바뀐 경우(같은 항 제2호)
채권자대위권 행사로 법정상속분대로 등기된 상속재산을 상속인 사이의 협의분할로 재분할하는 경우(같은 항 제3호)

경정 절차와 비용은 아래 「신청에 잘못이 있거나 등기 뒤 분할이 바뀌면 어떻게 하나」와 상속등기 경정등기에서 설명한다.

어떤 서류를 준비하나

상속을 증명하는 서면과 등기를 받을 상속인의 주소·주민등록번호 증명서면을 내고, 협의분할이면 상속인 전원이 참여해 작성하고 전원이 인감을 날인한 분할협의서와 상속인 전원의 인감증명을 더 낸다. 상속을 증명하는 서면은 피상속인의 사망신고 시점과 상속순위에 따라 다르고, 상속포기나 대습상속이 있으면 서면을 더 낸다. 분할협의서가 공정증서이거나 상속인이 날인(또는 서명)을 하였다는 뜻의 공증인 인증을 받았으면 인감증명은 따로 내지 않는다. 서면별 목록과 요건은 상속등기 준비서류에서, 발급 후 유효기간은 상속등기에 필요한 준비서류의 유효기간은에서 설명한다.

해외 거주·미성년 상속인이 있으면 무엇이 달라지나

해외에 사는 상속인은 분할협의를 대리인에게 맡길 수 있다. 재외국민 상속인은 인감을 날인해야 하는 위임장이나 분할협의서 그 자체에 체류국 관할 대한민국 재외공관의 공증을 받으면 인감증명을 내지 않는다. 미성년 자녀와 함께 상속인인 친권자가 그 자녀를 대리해 소유 범위를 정하는 분할협의를 하려면, 상속인 상호간 이해의 대립이 생길 우려가 없다고 볼 특별한 사정이 없는 한 법원에 특별대리인 선임을 청구해야 하고, 그런 자녀가 여럿이면 자녀마다 선임한다. 위임·특별대리인 서면과 피성년후견인 상속인의 경우는 상속등기 준비서류에서, 국적과 거주국별 서류 차이는 재외국민과 외국인 상속등기의 준비서류에서 설명한다.

세금은 얼마이고 언제까지 어디에 내나

상속인은 상속받은 지분만큼 취득세를 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부한다(지방세법 제20조 제1항). 취득세란 부동산 등을 취득한 사람에게 부과하는 세금이다(같은 법 제7조 제1항). 신고·납부 기한이란 납세자가 스스로 세액을 신고하고 내야 하는 마감일이다.

신고·납부 기한과 납부처

외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 기한은 9개월이다(지방세법 제20조 제1항 괄호). 상속인 각자가 상속받는 물건(지분이면 그 지분)을 취득한 것으로 보고, 피상속인이 상속인에게 한 유증·포괄유증도 상속에 포함한다(같은 법 제7조 제7항 전단). 이때 상속인의 납부의무에는 공유물에 관한 연대납세의무 규정이 준용되므로, 공동상속인은 취득세를 연대하여 납부할 의무를 진다(같은 항 후단, 지방세기본법 제44조 제1항·제5항). 취득세는 부동산 소재지에 신고·납부한다(같은 법 제8조 제1항 제1호).

상속세는 별개다. 상속세 납부의무가 있는 상속인·수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 납세지 관할세무서장에게 신고하고, 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 두었으면 9개월이다(상속세 및 증여세법 제67조 제1항·제4항).

세금과 국민주택채권 비용

취득세·지방교육세·농어촌특별세의 계산과 감면·특례, 등록면허세를 내는 예외, 국민주택채권의 매입 대상과 금액은 상속등기 비용·수수료에서 설명한다. 농지·주택 구분, 법정 가구 요건, 관할 조례에 따른 차이와 계산 예를 함께 확인할 수 있다.

누가 어느 등기소에 신청하나

상속인이 혼자 신청하고, 상속인이 여럿이면 전원 또는 1인이 전원을 위해 신청한다(등기예규 제1871호 제7조 제1항·제2항). 단독신청이란 등기의무자 없이 등기권리자 혼자 신청하는 것이다. 등기권리자란 등기로 새로 명의인이 되는 사람이고, 상속등기에서는 상속인이다(부동산등기법 제23조 제3항).

신청인

신청인과 관련해서는 다음을 확인한다.

공동상속인 중 일부가 협력하지 않는다고 자기 상속지분만 따로 상속등기를 신청할 수는 없다(등기예규 제1871호 제7조 제2항). 그런 신청은 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」로 각하된다(부동산등기법 제29조 제2호, 부동산등기규칙 제52조 제7호).
협의분할이나 다른 상속인의 상속포기로 일부 상속인만 소유자가 되면 그 소유권을 취득한 상속인만 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제7조 제3항).
상속인이 한정승인이나 포기를 할 수 있는 기간 안이라도 상속인의 채권자는 대위로 상속등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제7조 제5항).

신청할 등기소

관할등기소란 부동산 소재지를 관할하는 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항). 2025년 1월 31일 이후 접수하는 상속 또는 유증으로 인한 소유권이전등기는 관할등기소가 아닌 등기소에도 신청할 수 있다(같은 법 제7조의3 제1항, 부동산등기규칙 제164조 제1항 제1호, 같은 법 부칙(2024.9.20) 제1조·제2조). 이때는 이 특례에 따른 신청이라는 뜻을 신청정보에 적는다(같은 규칙 제164조의2). 그러나 상속인의 소유권보존등기, 상속 또는 유증을 원인으로 한 소유권 외 권리의 이전등기, 피상속인이 당사자였던 등기를 상속인이 대신 신청하는 경우(부동산등기법 제27조)에는 이 특례가 적용되지 않는다(등기예규 제1795호 제2조 제6항). 여러 등기소 관할 부동산을 함께 신청하는 방법은 상속등기 물건의 관할등기소가 다를때 일괄등기신청 방법에서 설명한다.

신청 순서

상속등기는 다음 순서로 진행한다.

법정상속분대로 등기할지 협의분할로 등기할지 정한다. 법정상속분 등기는 일부 상속인이 협력하지 않아도 상속인 한 사람이 전원을 위해 신청할 수 있고(등기예규 제1871호 제7조 제2항), 협의분할이면 상속인 전원이 참여해 분할협의서를 작성·날인한다(같은 예규 제17조 제1항).
상속인이 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국 주소 상속인이 있으면 9개월) 안에 부동산 소재지 지방자치단체에 취득세를 신고·납부한다(지방세법 제20조 제1항, 같은 법 제8조 제1항 제1호).
매입 대상이면 신청인이 국민주택채권을 매입한다(등기예규 제1871호 제33조 제2항 제1호 가목).
신청인이 서류를 갖추어 관할등기소나 특례에 따른 다른 등기소에 상속등기를 신청한다(부동산등기법 제7조의3 제1항).

등기원인일자 기재 같은 신청서 작성 세부는 상속에 의한 소유권이전등기 — 종합 안내에서 설명한다.

신청에 잘못이 있거나 등기 뒤 분할이 바뀌면 어떻게 하나

보정할 수 있는 잘못은 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하되지 않는다(부동산등기법 제29조 단서). 등기에 필요한 첨부정보를 내지 않거나 취득세를 내지 않은 신청은 각하 사유다(같은 조 제9호·제10호). 상속인을 증명하는 서류가 빠져 보정명령을 받았으면 그 기한 안에 서류를 낸다.

경정등기란 이미 마친 등기의 내용을 고치는 등기다. 법정상속분대로 상속등기를 마친 뒤 협의분할을 했다면 협의분할을 원인으로 경정등기를 신청하고, 그 기재사항은 별도 지침을 따른다(등기예규 제1871호 제24조). 이 등기도 관할이 아닌 등기소에 신청할 수 있다(부동산등기규칙 제164조 제1항 제2호 가목).

경정할 때 앞의 증여 의제 예외에 해당하지 않으면 당초 상속분을 넘어 취득하는 부분에 취득세를 새로 낸다(등기예규 제1871호 제33조 제1항 제2호). 국민주택채권은 앞선 상속등기 때 매입했다면 경정으로 늘어난 지분만큼만 매입한다(같은 조 제2항 제1호 다목 단서). 절차는 상속등기 경정등기에서 설명한다.

상속등기 전에 부동산을 팔 수 있나

매매계약은 할 수 있지만 매수인 앞으로 이전등기를 하려면 먼저 상속등기를 마쳐야 한다(민법 제187조). 상속등기를 건너뛰고 피상속인 명의에서 매수인 명의로 바로 이전등기를 할 수 있는지는 상속등기를 하지 않고 제3자에게 소유권이전등기를 할 수 있는지에서 설명한다.

매매계약에는 부동산등기 특별조치법이 적용된다. 쌍무계약이면 매수인은 반대급부의 이행이 끝난 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제1호). 보존등기가 안 된 부동산을 파는 계약을 하면 계약 체결자는 60일 안에 보존등기를 신청해야 한다. 계약 당시 보존등기를 신청할 수 있었으면 계약을 체결한 날부터, 계약 후에 신청할 수 있게 되었으면 신청할 수 있게 된 날부터 계산한다(같은 조 제5항 제1호·제2호).

일부 상속인이 협조하지 않아도 법정상속분에 따른 상속등기는 다른 상속인이 전원을 위해 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제7조 제2항). 그러나 부동산 전체를 팔려면 다른 공유자의 동의가 필요하다(민법 제264조). 이 경우의 대응은 상속등기를 하지 않고 둔 부동산을 매매하려고 하는데 일부 상속인이 협조하지 않는 경우에서 설명한다.

기한을 넘기거나 등기를 미루면 어떻게 되나

취득세 신고기한을 넘기면 가산세가 붙지만, 상속등기를 늦게 하는 것만으로 부동산등기 특별조치법의 과태료는 부과되지 않는다(지방세기본법 제53조 제1항, 부동산등기 특별조치법 제11조 제1항). 가산세란 신고·납부 의무를 지키지 않았을 때 본래 세금에 더해 부과하는 금액이다.

취득세 가산세

취득세를 기한 안에 신고하지 않으면 납부할 세액의 100분의 20을 무신고가산세로 부과하고, 사기나 그 밖의 부정한 행위로 신고하지 않았으면 100분의 40이다(지방세기본법 제53조 제1항·제2항). 기한까지 내지 않으면 미납 일수에 따른 납부지연가산세도 붙는다(같은 법 제55조 제1항).

기한을 넘겼더라도 지방자치단체의 장이 세액을 결정해 통지하기 전에는 기한후신고서를 낼 수 있다(같은 법 제51조 제1항). 기한이 지난 후 1개월 이내에 기한 후 신고를 하면 무신고가산세의 100분의 50, 1개월 초과 3개월 이내면 100분의 30, 3개월 초과 6개월 이내면 100분의 20을 감면한다. 다만 지방자치단체의 장이 결정할 것을 미리 알고 낸 경우는 제외한다(같은 법 제57조 제2항 제2호). 의무를 이행하지 않은 정당한 사유가 있으면 가산세를 부과하지 않는다(같은 조 제1항).

취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 신고를 하지 않고 매각하면 위 가산세 규정에도 불구하고 산출세액에 100분의 80을 더한 금액을 세액으로 징수한다(지방세법 제21조 제2항).

등기 지연과 과태료

부동산등기 특별조치법의 60일 등기신청 의무는 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자에게 부과된다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항). 과태료는 등기권리자가 상당한 사유 없이 제2조 각 항의 등기신청을 게을리한 때 부과한다(같은 법 제11조 제1항). 상속은 계약이 아니라 법률 규정에 따른 취득이므로 상속등기 지연 자체는 이 과태료 대상이 아니다(민법 제187조).

상속등기의 기간 제한과 취득세 부과 제척기간은 상속등기 기간 제한과 과태료에서 설명한다.

실무 체크포인트

상속인 전원을 서류로 확정한다. 피상속인의 사망신고 시점과 상속순위에 맞는 가족관계등록 상세증명서와 제적등본을 모으고, 전적·분가·호주승계·일가창립이나 여자 피상속인의 혼인 기재가 있으면 그 사유에 맞는 제적등본을 함께 받는다(등기예규 제1871호 제10조~제13조).
분할 방식을 처분 계획과 함께 정한다. 공유로 등기하면 부동산 전체 처분에 다른 공유자의 동의가 필요하다(민법 제264조). 협의분할은 상속인 전원이 참여해야 하므로 전원의 협조를 먼저 확인한다(등기예규 제1871호 제17조 제1항).
해외·미성년 상속인은 먼저 챙긴다. 재외국민은 분할협의 위임장에 인감과 인감증명을 갖추거나 재외공관 공증을 받는다(등기예규 제1778호 제6조·제9조). 친권자와 함께 상속인인 미성년 자녀를 대리해 분할협의를 하려면 특별대리인 선임을 청구한다(민법 제921조 제1항).
취득세 기한을 계산한다. 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국 주소 상속인이 있으면 9개월이다(지방세법 제20조 제1항). 넘기면 일반 무신고가산세 20%가 붙고(부정행위면 40%), 기한이 지난 후 6개월 이내에 기한 후 신고를 하면 일부 감면되지만 지방자치단체의 장이 결정할 것을 미리 알고 낸 경우는 제외한다(지방세기본법 제53조 제1항·제2항, 같은 법 제57조 제2항 제2호).
상속세 기한도 따로 확인한다. 상속세 납부의무가 있는 상속인·수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 피상속인이나 상속인이 외국 주소면 9개월 안에 신고한다(상속세 및 증여세법 제67조 제1항·제4항).
팔 계획이면 상속등기를 먼저 마친다. 등기 전에는 처분하지 못하고(민법 제187조), 매수인은 잔금 등 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 안에 이전등기를 신청해야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항). 취득세를 신고하지 않고 매각하면 산출세액에 100분의 80을 더해 징수한다(지방세법 제21조 제2항).

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