상속등기

상속등기는 피상속인이 사망해 상속인에게 넘어간 부동산의 소유권을 등기부에 반영하는 절차다. 상속인은 상속이 개시되면 등기 없이도 부동산 소유권을 취득하지만(민법 제187조·민법 제1005조), 그 부동산을 팔거나 담보로 제공하려면 먼저 상속등기를 마쳐야 한다(민법 제187조). 상속등기는 등기권리자인 상속인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항).

쉽게 말하면 — 부모님이 돌아가시면서 남긴 부동산을 자녀 이름으로 바꾸는 절차입니다. 소유권 자체는 사망과 동시에 상속인에게 넘어오지만, 그 집을 팔거나 대출 담보로 쓰려면 먼저 등기부를 상속인 이름으로 바꿔 둬야 합니다.

어떤 방식으로 하는가

상속재산을 나누는 방법에 따라 세 가지로 나뉜다.

법정상속분 등기 — 협의 없이 민법이 정한 상속분 비율대로 공동상속인 공유로 등기한다(민법 제1006조·상속분). 공동상속인 중 1인이 전원을 위해 신청할 수도 있다.
협의분할 등기 — 공동상속인이 상속재산분할협의로 특정 상속인 앞으로 단독 또는 지분 등기한다(민법 제1013조). 분할의 효력은 상속개시 시로 소급한다(민법 제1015조). 상세는 협의분할 상속등기 — 대습상속인 포함 실무 Q&A·배우자 단독 상속등기와 협의분할에서 다룬다.
유언(유증) 등기 — 유언으로 특정인에게 부동산을 물려준 경우로, 유증을 원인으로 등기한다.

누가 얼마를 받을지 상속인끼리 합의가 되면 그 합의대로(협의분할), 합의가 안 되거나 법정 비율대로 두려면 법정상속분대로 등기합니다. 합의가 안 될 때는 일단 법정상속분으로 등기해 두고 나중에 고치는 방법도 있습니다.

누가, 어디에 신청하는가

상속인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 매매등기처럼 등기의무자와 공동으로 신청할 필요가 없다. 공동상속인이 여러 명이면 법정상속분 등기는 그중 1인이 상속인 전원을 위해 신청할 수 있고, 협의분할 등기는 협의에 참여한 상속인들이 신청한다. 관할은 부동산 소재지를 관할하는 등기소다. 여러 부동산이 서로 다른 등기소 관할에 걸쳐 있으면 관할 특례에 따라 일괄신청이 가능한 경우가 있다(상속등기 물건의 관할등기소가 다를때 일괄등기신청 방법).

준비서류는 무엇인가

등기원인일자 기재·지분 일부 등기 불가 같은 등기신청 기술 세부는 상속에 의한 소유권이전등기 — 종합 안내에서 다룬다.

크게 상속인을 확정하는 서류와 부동산·분할에 관한 서류로 나뉜다. 상속인 확정에는 피상속인의 제적등본·기본증명서·가족관계증명서 등이, 협의분할이면 상속재산분할협의서와 상속인 전원의 인감증명서가 필요하다. 상세한 목록과 유효기간은 상속등기 준비서류·상속등기에 필요한 준비서류의 유효기간은에서 다룬다.

가장 손이 많이 가는 부분이 “상속인이 누구인지”를 서류로 증명하는 일입니다. 돌아가신 분의 출생부터 사망까지 제적·가족관계 서류를 빠짐없이 모아 상속인 전원을 확정해야 합니다.

비용과 세금은 얼마인가

상속은 무상취득이라 취득세 대상이다(매매·설정과 달리 등록면허세가 아니다, 지방세법 제10조의2). 세율은 농지 외 부동산이 1천분의 28(2.8%), 농지가 1천분의 23(2.3%)이다(지방세법 제11조 제1항 제1호). 여기에 지방교육세·농어촌특별세, 국민주택채권 매입, 법무사 보수가 더해진다. 취득세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 안에 신고·납부해야 한다(지방세법 제20조). 세부 계산은 상속등기 비용·수수료·토지 상속등기 비용 구성에서 다룬다.

기간·과태료는 있는가

상속등기 자체에는 신청 기한이 없고 과태료·벌금도 없다. 부동산등기 특별조치법의 60일 등기의무는 매매 등 계약으로 소유권을 넘겨받은 자에게만 적용되고, 법률 규정으로 물권을 취득하는 상속에는 적용되지 않는다(부동산등기 특별조치법 제2조). 다만 취득세 신고기한(6개월)은 별개이고, 그 기한을 넘기면 가산세가 붙는다. 상세는 상속등기 기간 제한과 과태료에서 다룬다.

상속등기는 늦게 해도 벌금이 없습니다. 다만 벌금이 없다고 미뤄도 되는 것은 아닙니다 — 미루는 사이 상속인이 사망·증가해 권리관계가 복잡해지고, 등기 전에는 부동산을 팔거나 담보로 쓸 수 없습니다.

등기 전에 팔 수 있는가

없다. 상속으로 소유권은 취득하지만, 등기하지 않으면 처분하지 못한다(민법 제187조). 상속등기를 건너뛰고 매수인 앞으로 바로 소유권이전등기를 할 수는 없다(상속등기를 하지 않고 제3자에게 소유권이전등기를 할 수 있는지). 일부 상속인이 매도에 협조하지 않으면 등기 자체가 막히므로, 분할 방법을 먼저 정리해야 한다(상속등기를 하지 않고 둔 부동산을 매매하려고 하는데 일부 상속인이 협조하지 않는 경우).

해외 거주 상속인이 있을 때 어떻게 하는가

상속인 중 국외 거주자(미국 영주권자 등)가 있어도 직접 귀국하지 않아도 된다. 다른 공동상속인에게 협의분할 권한을 위임하면 된다. 공동상속인 1인이 다른 상속인을 대리하는 것은 쌍방대리에 해당하지만, 본인이 미리 허락하면 허용되므로 위임 자체가 막히지 않는다(민법 제124조).

위임 시 위임장(상속재산 협의분할을 대리인에게 위임한다는 내용, 부동산과 대리인을 특정), 재외국민등록부등본 또는 거주사실확인서, 기본증명서, 가족관계증명서를 준비한다. 위임장과 거주사실확인서는 재외공관(영사)의 인증을 받아야 하나, 재외국민등록부등본은 영사 인증 없이 쓸 수 있어 더 편리하다. 국적·거주국별 서류 차이는 재외국민과 외국인 상속등기의 준비서류에서 다룬다.

해외에 사는 상속인이 직접 들어오지 않아도 됩니다. 국내의 다른 상속인에게 권한을 위임하고, 그 위임장을 현지 영사관에서 확인받아 보내면 절차가 진행됩니다.

피상속인이 고령인 경우 주의할 점은

피상속인이 고령이면 출생 이후 모든 제적등본을 발급해야 한다. 호적 전산화 이전의 구 제적은 지자체별로 발급 대행이 필요하고, 상속인 확정에 누락이 없어야 하므로 시간이 걸린다. 상속인을 하나라도 빠뜨리면 상속인 범위가 확정되지 않고(민법 제1000조), 상속을 증명하는 정보가 빠지면 등기관이 신청을 각하한다(부동산등기법 제29조 제9호).

실무 노하우 — 상속등기의 순서와 타이밍이 사건 전체를 좌우한다. 첫째, 분할 방식은 세금·매도 계획까지 보고 정한다. 곧 팔 부동산이면 처음부터 매도 담당 상속인 단독으로 협의분할 등기를 해 두는 편이 낫다 — 공유로 등기하면 매도 때 전원의 인감·동의를 다시 받아야 하기 때문이다. 협의가 안 되면 법정상속분으로 먼저 등기하고 나중에 경정하는 길도 있으나(상속등기 경정등기), 경정에는 추가 비용·서류가 든다. 둘째, 해외 상속인이 있으면 영사관 인증 예약 대기가 전체 일정을 지연시키므로 위임장·거주사실확인서 준비를 가장 먼저 착수해 일정을 역산한다. 셋째, “벌금 없음”을 이유로 미루면 상속인 사망·재상속으로 권리관계가 한 단계씩 쌓여 비용·난이도가 눈덩이처럼 커진다 — 의뢰가 들어오면 상속개시일과 상속인 생존 여부를 먼저 확인해 지체 위험부터 짚는다.

실무 체크포인트

분할 방식을 먼저 정한다. 상속재산분할협의로 단독 등기할지, 법정 상속분 비율로 공동 등기할지 정한 뒤 신청한다. 곧 매도할 부동산이면 매도 담당 상속인 단독 등기가 유리하다.
매도는 등기 완료 후에 한다. 등기 전에 매매계약을 체결하면 매도인 명의가 등기부와 어긋난다. 등기를 마친 뒤 매도하거나 일정을 동시에 맞춘다.
상속인 범위를 제적으로 빠짐없이 확정한다. 고령 피상속인은 구 제적 누락이 함정이다. 하나라도 빠지면 상속인 범위가 확정되지 않아 각하된다(민법 제1000조·부동산등기법 제29조).
해외 상속인 서류는 일정을 역산해 먼저 착수한다. 영사관 인증 대기가 길어 전체 일정을 지연시킨다. 위임은 본인 허락 문서로 쌍방대리를 풀어 둔다(민법 제124조).
취득세 신고기한을 확인한다. 등기 기한은 없어도 취득세는 6개월(외국 주소 상속인 9개월) 안에 신고·납부한다(지방세법 제20조). 상속개시일을 확인해 가산세 발생 여부를 미리 짚는다.

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