상속등기를 하지 않아도 상속의 효력은 피상속인 사망 시점에 당연히 발생하지만(민법 제1005조), 상속받은 부동산을 처분하거나 증여등기를 하려면 상속등기를 먼저 마쳐야 한다.
쉽게 말하면 — 상속은 사망과 동시에 자동으로 이뤄지지만, 그 부동산을 다른 사람에게 넘기려면 먼저 상속등기를 마쳐야 합니다. 등기 없이 증여계약을 미리 맺는 것은 가능하지만, 등기 신청은 상속등기 후에야 할 수 있습니다.
미등기 상태에서 증여계약이 가능한가
증여계약 자체는 상속등기 전에도 체결할 수 있다. 그러나 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하려면 증여자(어머니)의 지분에 대한 상속등기가 선행되어야 한다. 등기 없이는 처분 효력이 완성되지 않는다.
협의분할을 먼저 검토해야 하는가
법정지분대로 상속등기를 마친 후 어머니 지분을 증여하는 방법도 가능하다. 그러나 상속인 전원이 동의할 수 있다면 상속재산분할협의(협의분할)로 처리하는 것이 절차상 유리할 수 있다. 협의분할은 상속등기와 지분 조정을 한 번에 처리하므로 등기 비용과 절차가 줄어든다.
상속인 모두가 동의한다면 협의분할 한 번으로 등기까지 끝낼 수 있습니다. 법정지분 등기 후 다시 증여등기를 하는 것보다 비용과 절차가 줄어듭니다.
손자는 협의분할 당사자가 될 수 없는가
손자는 협의분할의 당사자가 될 수 없다. 아들이 생존해 있으므로 손자는 상속순위상 상속인이 아니며(민법 제1000조), 대습상속도 발생하지 않는다. 손자에게 지분을 이전하려면 반드시 증여 방법을 따로 사용해야 한다.
배우자 상속공제와 협의분할의 관계
배우자 상속공제 5억 원을 넘는 공제는 기한 내 실제 분할·등기가 있어야 받을 수 있고, 그 근거는 대법원 판례가 아니라 상속세 및 증여세법 제19조다. 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 5억 원 미만이면 분할 없이도 5억 원을 공제한다(상속세 및 증여세법 제19조 제4항). 5억 원을 넘는 공제(실제 상속받은 금액 기준 한도)를 받으려면 배우자상속재산분할기한(신고기한 다음 날부터 9개월)까지 배우자 상속재산을 분할하고, 등기·등록·명의개서가 필요한 재산은 그 등기·등록·명의개서까지 마쳐야 한다(상속세 및 증여세법 제19조 제2항). 법문은 ‘분할(등기·등록·명의개서 포함)’을 요구할 뿐 반드시 협의분할일 필요는 없으며, 법정지분 등기여도 실제 분할·등기가 이뤄지면 그 결과대로 공제가 산정된다. 상속세 신고 전에 배우자 공제 요건을 갖출 수 있는지 세무사와 함께 검토하는 것이 바람직하다.
실무 체크포인트
- 증여등기는 상속등기 완료 후에만 접수된다. 증여계약은 미등기 상태에서 미리 맺어도 되지만, 등기소는 증여자 명의의 상속등기가 끝나야 증여 이전등기를 받는다. 계약일과 등기 신청일을 분리해 계약을 먼저 잡아두는 것은 가능하다.
- 협의분할은 등기 한 번으로 끝나지만 동의 변수가 크다. 상속재산분할협의는 상속등기와 지분 조정을 1건으로 처리해 등기 비용·절차가 준다. 다만 상속인 전원 동의가 깨지면 법정지분 등기로 회귀하므로, 동의 가능성을 먼저 확정한 뒤 방식을 정한다.
- 손자 지분은 증여로만 이전된다. 아들이 생존해 손자는 상속인도 대습상속인도 아니므로(민법 제1000조), 협의분할 당사자에 넣을 수 없다. 손자 몫은 별도 증여계약·증여등기로 처리하고 증여세 부담을 함께 본다.
- 배우자 공제 5억 초과분은 분할기한 내 등기까지 끝내야 한다. 신고기한 다음 날부터 9개월의 배우자상속재산분할기한을 넘기면 초과 공제가 막힌다(상속세 및 증여세법 제19조). 증여 일정과 분할기한이 겹치지 않게 배치하고, 공제 요건은 세무사와 사전 확인한다.
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