대위등기 말소를 위한 구체적인 방법

채권자가 상속포기 사실을 모른 채 대위상속등기를 마친 경우, 상속포기자는 등기부상 소유자로 남게 되어 재산세 부과·채권자 연락 등 불이익이 계속된다.

쉽게 말하면 — 상속포기를 했어도 채권자가 내 이름으로 등기를 먼저 마쳐 버리면 등기부상 소유자가 됩니다. 법원에 심판서를 냈다고 자동으로 소유자 표시가 바뀌지 않으므로, 별도의 등기 절차를 밟아야 합니다.

왜 상속포기 심판서 제출만으로는 부족한가

경매법원에 상속포기 심판서를 제출하는 것과 등기부상 소유자 표시를 바로잡는 것은 별개의 절차다. 등기부상 소유자 표시는 별도의 등기 절차로만 정정된다.

다만 어떤 등기를 해야 하는지는 경매개시결정 전인지 후인지로 나뉜다 (부동산등기선례 제202309-7호). 경매개시결정 전에 상속포기가 있었다면 진정한 상속인 명의로의 등기를 먼저 한 뒤 경매개시신청을 해야 한다 (민법 제187조). 반면 경매개시결정 후에 상속포기가 있었다면, 상속포기로 상속인 지위를 소급해 잃더라도 경매개시결정의 효력에는 영향이 없으므로 진정한 상속인으로의 등기가 선행될 필요는 없다 (부동산등기선례 제202309-7호). 즉 “심판서 제출 = 채무자 제외”로 일반화하면 개시 후 사안에서는 부정확하다.

어떻게 등기를 바로잡는가

대위상속등기를 경정하려면 두 가지 방법으로 법원에 요청할 수 있다.

의견서 제출
상속포기 심판서 제출에 더해, 대위상속등기 경정등기가 이루어져야 한다는 취지의 의견서를 경매법원에 제출한다.

경매개시결정 이의신청서 제출
정식으로 경매개시결정에 대한 이의신청서를 제출하는 방법도 있다. 이 경우 법원이 채권자에게 대위상속등기 경정등기 및 경매개시결정 경정을 하라는 보정명령을 내리는 것이 일반적이다.

보정명령이 채권자에게 나가지 않으면 어떻게 하는가

상속포기 심판서를 제출했는데도 법원이 채권자에게 대위상속등기 경정 보정명령을 내리지 않는 경우, 추가로 의견서 또는 이의신청서를 다시 제출할 필요가 있다. 경매절차의 진행 속도가 더뎌 보여도, 법원이 채무자 확정을 위한 조치를 취하도록 적극적으로 촉구하는 것이 중요하다.

실무 노하우 — 상속포기 심판서만 내면 법원이 알아서 채무자를 바로잡아 주리라 기대하면 안 된다. 등기부 정정은 별개 절차라 가만히 두면 진행되지 않는다. 의견서 또는 경매개시결정 이의신청서를 직접 제출해 법원이 채권자에게 대위상속등기 경정 보정명령을 내리도록 적극 촉구하고, 그래도 보정명령이 안 나가면 의견서·이의신청서를 다시 낸다. 절차가 더뎌 보여도 채무자 확정을 끌어내는 촉구를 멈추지 않는다.

실무 체크포인트

심판서 제출과 등기부 정정은 별개다. 심판서를 냈어도 등기부상 소유자 표시는 경정등기 전까지 그대로 남는다. 그동안 재산세 납세의무와 채권자 연락이 계속된다.
선례로 어느 갈래인지 먼저 확인한다. 경매개시결정 전인지 후인지에 따라 선행 등기 요부가 달라진다 (부동산등기선례 제202309-7호). 개시 후 사안에서 진정한 상속인 명의 등기를 선행시키려 하면 헛걸음이다.
일부 상속포기는 권리자 경정등기로 처리한다. 같은 순위 공동상속인 중 일부가 포기하면 그 지분이 남은 공동상속인에게 귀속되어 (민법 제1043조), 권리자를 남은 상속인으로 고치는 경정등기가 된다 (등기선례 제3-460호).
이 경정은 실질이 일부말소라 승낙서가 함정이다. 경매개시결정등기·가압류등기 등 이해관계인 등기가 먼저 들어가 있으면 그 이해관계인의 승낙서나 대항할 수 있는 재판서 등본을 첨부해야 한다. 없으면 등기관이 수리하지 못한다 (등기예규 제1366호). “본인 분 경정은 따로 진행할 수 있다”고 단정하면 안 된다.

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