외국인의 상속등기 준비서류 (협의분할에 의한 상속등기)

외국 국적 상속인이 협의분할에 의한 상속재산분할협의로 한국 부동산 상속등기를 신청할 때는, 한국 국적 상속인과 다른 별도 서류가 필요하다.

대리인 경유와 본인 직접 방문, 요구 서류가 같은가

같다. 대리인을 통하든 외국 국적 상속인이 한국에 직접 입국하여 절차를 진행하든, 요구 서류의 종류는 동일하다.

한국 직접 입국 시 필요한 서류

외국 국적 상속인이 한국에 직접 입국하여 절차를 진행하는 경우 준비할 서류는 다음과 같다.

미국에서 준비할 것
– (동일인 증명 필요 시) 미국 공증인의 공증 + 아포스티유

한국 입국 후 처리할 것
– 주소지 증명 — 운전면허증 원본을 가지고 입국하여 한국 공증인으로부터 원본 등사 인증을 받으면 주소증명서면으로 사용 가능
– 부동산등기용 등록번호 — 한국 내 발급
– 협의분할서 공증 — 한국 공증인으로부터 받는 것이 간편

주소지 증명은 어떻게 하는가

아포스티유 방식보다 한국 입국 후 처리하는 것이 간편하다. 운전면허증 원본을 가지고 입국하여, 협의분할서 공증을 받을 때 한국 공증인으로부터 운전면허증 원본 등사 인증을 함께 받아 주소증명서면으로 활용한다.

협의분할서 공증 비용을 줄이는 방법이 있는가

있다. 협의분할서 인증(사서증서 인증) 수수료는 법률행위 증서작성 수수료(가액 1,500만 원 초과 시 4만4천 원 + 초과액의 0.15% — 1억 원당 15만 원꼴, 한도 300만 원)의 절반이고, 50만 원을 초과하지 못한다(공증인 수수료 규칙 제2조·제20조 제1항). 상속재산이 큰 경우에는 협의분할 업무를 상속인 중 1명에게 위임하는 위임장을 인증받는 방식이 유리하다. 위임장 인증은 3,000원 정액이다(같은 규칙 제21조의2).

동일인 증명서는 반드시 필요한가

이름이 한국어에서 알파벳으로 표기 방식만 바뀐 것(예: 홍길동 → Gildong Hong)이라면 원칙적으로 동일인 증명서는 불필요하다. 그러나 등기관에 따라 요구할 수 있으므로 주의가 필요하다.

동일인 증명서에 대한 명문 법령 규정은 없다. “변경 전 성명과 변경 후 성명이 동일인이라는 본국 관공서의 증명 또는 공증이 있어야 한다”는 문언은 옛 등기예규에 있던 것이나, 2019.1.1. 개정으로 삭제되었다. 현행 등기예규 제1778호 제8조에는 이 문언이 없고, 국적변경으로 성명이 바뀐 경우 등기명의인표시변경등기 절차로 대체되었다. 이 대체는 2019.1.1. 전면개정 때 이루어진 것이고, 제1778호는 그 뒤 2024.5.16. 시행된 일부개정 현행본이다. 대체 시점을 현행본 발령일(2024.5.16.)로 오인하면 안 된다.

이 예규 조항은 등기부에 이미 한국 성명으로 등재된 사람의 경우를 전제로 한 것이며, 상속인을 직접 대상으로 하지 않는다. 다만 등기관이 한국인 상속인과 외국인 상속인이 동일인임을 증명하도록 요구할 수 있다.

동일인 증명서가 필요한 경우 어디서 받아야 하는가

요구받는 경우를 대비해 미국 공증인의 공증을 받고 아포스티유를 취득하여 입국하는 것이 안전하다. 한국 입국 후에 본국 공증이 요구되면 주한 미국대사관에서 인증을 받아야 하는데, 예약부터 발급까지 약 한 달이 소요될 수 있다.

한국 공증인의 공증으로 충분한지는 현행 예규로 답이 나오지 않는다. “본국 관공서의 증명 또는 공증”이라는 문언 자체가 2019년 1월 1일 개정으로 삭제됐으므로, 그 문언에서 “본국”이 공증까지 수식하는지를 따져 한국 공증을 배제하는 해석은 더 이상 근거가 없다. 현행 등기예규 제1778호에는 동일인 증명의 방식을 정한 규정이 없다.

그러므로 본국 공증을 준비하는 것은 예규 해석의 문제가 아니라 등기관이 요구할 경우에 대비하는 실무 판단이다. 요구 여부와 인정 범위는 등기소 운용에 달려 있으므로, 사안이 급하면 관할 등기소에 사전 확인하는 편이 빠르다.

2019년 예규 개정 이후 변화

2019년 1월 1일 예규 개정으로 관련 규정이 정비되었다. 개정 내용은 다음과 같다.

• 국적 변경과 동시에 성명이 변경된 경우: 국적 변경 증명 정보에 변경된 성명이 기재되어 있으면, 국적변경을 원인으로 한 등기명의인표시변경등기와 함께 성명을 변경하는 등기명의인표시변경등기를 1건의 신청정보로 일괄 신청할 수 있다(등기예규 제1778호 제8조 제2항). 일괄 대상은 등기명의인(소유자)의 표시변경등기이지 상속등기가 아니다.
• 국적 변경 후 별도 개명 절차를 거친 경우: 개명을 원인으로 하는 등기명의인 표시변경등기를 상속등기 신청과 별개의 신청정보로 신청해야 하며, 기본증명서·법원 개명허가기록 등 개명 증명 정보를 첨부해야 한다.

실무 체크포인트

• 동일인 증명서는 명문 근거가 없어 등기관 운용에 좌우된다. 등기예규 제1778호에 요구 문언이 없으나 등기관이 요구할 수 있다. 알파벳 표기 전환만이어도 미국 공증 + 아포스티유를 미리 준비해 입국하면 보정 지연을 차단한다.
• 본국 공증이 요구되면 발급에 약 한 달이 걸린다. 주한 미국대사관 인증은 예약부터 발급까지 한 달이 소요될 수 있어, 입국 후 요구받으면 절차가 정체된다. 한국 공증이 배제된다는 예규 근거는 없으나 등기관이 본국 공증을 요구할 수 있으므로, 일정에 여유가 없으면 출발 전에 받아 둔다.
• 공증 수수료는 위임장 인증으로 줄인다. 협의분할서 인증은 가액 비례라 상속재산이 크면 최대 50만 원까지 든다. 상속인 1명에게 협의분할을 위임하는 위임장 인증은 3,000원 정액이므로 가액이 클수록 위임 방식이 유리하다(공증인 수수료 규칙 제21조의2).
• 주소증명은 운전면허증 등사 인증으로 대체한다. 아포스티유 대신, 운전면허증 원본을 가지고 입국해 협의분할서 공증 때 한국 공증인의 원본 등사 인증을 함께 받으면 주소증명서면이 된다.
• 부동산등기용 등록번호는 입국 후 한국 내에서 발급한다. 외국 국적 상속인이 한국 부동산을 취득할 때 필요한 서류이므로 출국 전 준비 대상이 아니다.

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• 예규·선례
  등기예규 제1871호