상속으로 취득한 부동산은 피상속인 사망 시점에 상속인에게 당연히 귀속된다(민법 제1005조). 상속은 법률 규정에 의한 물권취득이라 등기 없이도 권리가 넘어오지만(같은 법 제187조), 등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분하지 못한다(같은 법 제187조 후단). 여기서 문제는 제3자 대항이 아니라 처분이다. 매매로 소유권을 넘기거나 근저당권 같은 제한물권을 설정하려면 상속등기가 전제된다. 토지와 건물은 별개의 부동산이므로, 재건축을 앞둔 경우에도 등기 시기를 각각 판단해야 한다.
쉽게 말하면 — 돌아가신 분의 부동산은 사망 즉시 법적으로 상속인에게 넘어오지만, 등기를 하지 않으면 팔거나 담보를 잡히는 것이 불가능합니다. 특히 토지는 재건축을 해도 등기를 먼저 해야 건축허가가 납니다. 건물은 철거 예정이면 등기를 생략해도 되지만, 토지는 미루면 안 됩니다.
토지는 재건축 전에 반드시 등기해야 하는가
토지 상속등기는 재건축 일정과 별개로 챙긴다.
재건축 공사나 건축허가 신청, 사용승인 등은 토지 소유자 명의로 진행되므로, 토지가 여전히 피상속인 명의이면 실무상 소유자 동일성 확인이 걸릴 수 있다. 다만 이는 민법 제187조 후단이 정한 「처분」의 문제와는 다른 층이다. 건축 인허가의 명의 요건은 건축법령이 정하므로 등기 조문으로 단정하지 않고 인허가 창구에 확인한다. 상속재산분할협의로 특정 상속인에게 귀속시키기로 했다면, 그 협의서를 첨부해 협의분할에 의한 상속등기를 먼저 마치는 것이 맞다.
건물은 재건축 전에 등기해야 하는가
노후 건물을 철거·신축할 예정이라면, 건물 상속등기는 필수가 아니다.
피상속인 명의인 채로 철거 신청이 가능하다면 건물 상속등기를 생략할 수 있다. 건물이 이미 철거되어 멸실등기까지 완료되면 등기부가 말소되므로 상속등기가 불가능하다(부동산등기법 제43조). 철거 후 멸실등기 신청 전이라면 등기부는 남아 있으나, 실익이 없어 실무상 의미 없다. 실무에서는 토지 상속등기를 신청할 때 건물도 함께 신청하는 것이 절차상 간편하고, 건물만 빠뜨린다고 해서 토지 등기에 문제가 생기지는 않는다.
실무 체크포인트
- 처분 계획이 있으면 상속등기가 선행이다. 매매·담보 설정처럼 물권을 처분하는 행위는 등기를 하지 않으면 할 수 없다(민법 제187조 후단). 건축 인허가와의 선후는 건축법령·인허가 실무의 문제라 따로 확인한다.
- 건물은 멸실등기가 끝나면 상속등기를 못 한다. 철거 후 멸실등기로 등기부가 말소되면 등기 대상이 사라진다(부동산등기법 제43조). 신축 예정 건물은 등기를 생략하고, 토지 등기 시 함께 신청할지만 정한다.
- 취득세 기한은 등기 시기가 아니라 상속개시일 기준이다. 상속으로 인한 취득은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(상속인 중 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월) 안에 신고·납부한다(지방세법 제20조 제1항). 그 기한 안에 등기하려면 등기신청서를 접수하는 날까지 신고·납부해야 한다(같은 조 제4항). 등기를 미루는 것 자체가 가산세의 기산이 되는 것은 아니다.
- 협의분할 등기는 상속인 전원의 인감이 필요하다. 협의분할 상속등기는 상속인 전원의 인감증명서·인감도장으로 상속재산분할협의서를 갖춰야 한다. 한 명이라도 빠지면 협의분할 등기가 안 된다.
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