상속으로 취득한 부동산은 피상속인 사망 시점에 상속인에게 당연히 귀속된다(민법 제1005조). 상속은 법률 규정에 의한 물권취득이라 등기 없이도 권리가 넘어오지만(민법 제187조), 등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분하지 못한다(제187조 단서). 여기서 문제는 제3자 대항이 아니라 처분이다 — 이전·매매·재건축 명의 등 처분 행위를 하려면 상속등기가 전제된다. 토지와 건물은 별개의 부동산이므로, 재건축을 앞둔 경우에도 등기 시기를 각각 판단해야 한다.
토지는 재건축 전에 반드시 등기해야 하는가
토지 상속등기는 재건축 일정과 관계없이 먼저 해야 한다.
재건축 공사나 건축허가 신청, 사용승인 등 모든 절차는 토지 소유자 명의로 진행된다. 토지가 여전히 피상속인 명의이면 건축허가·준공·착공 과정에서 소유자 동일성 문제가 생긴다. 상속재산분할협의로 특정 상속인에게 귀속시키기로 했다면, 그 협의서를 첨부해 협의분할에 의한 상속등기를 먼저 마치는 것이 맞다.
건물은 재건축 전에 등기해야 하는가
노후 건물을 철거·신축할 예정이라면, 건물 상속등기는 필수가 아니다.
피상속인 명의인 채로 철거 신청이 가능하다면 건물 상속등기를 생략할 수 있다. 건물이 이미 철거되어 멸실등기까지 완료되면 등기부가 말소되므로 상속등기가 불가능하다(부동산등기법 제43조). 철거 후 멸실등기 신청 전이라면 등기부는 남아 있으나, 실익이 없어 실무상 의미 없다. 실무에서는 토지 상속등기를 신청할 때 건물도 함께 신청하는 것이 절차상 간편하고, 건물만 빠뜨린다고 해서 토지 등기에 문제가 생기지는 않는다.
실무 메모
협의분할 상속등기 시 상속인 전원의 인감증명서·인감도장이 필요하다. 재건축 일정이 정해져 있더라도 토지 등기를 미루면 건축허가 단계에서 지연이 생길 수 있으므로, 상속 개시 후 가급적 빠르게 토지 등기를 완료하도록 안내한다. 취득세(지방세법상 상속 취득)는 상속등기 전이라도 신고 기한이 있으므로 별도 확인이 필요하다.
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