토지 상속등기 비용 구성

토지 상속등기 비용은 세금·채권·수수료·보수 네 항목으로 구성되며, 토지의 소재지·공시지가·상속인 구성에 따라 달라진다.

어떤 비용 항목이 발생하는가

상속등기에는 다음 네 가지 비용이 발생한다.

1. 세금 — 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세
2. 국민주택채권 할인 비용 — 부동산 시가표준액 구간별 매입률에 따라 채권을 매입한 뒤 즉시 할인 처분하는 비용(주택도시기금법 시행령 별표 매입대상·매입기준). 상속은 취득세 과세표준이 시가표준액과 사실상 일치해 결과 금액은 같으나, 매입 기준은 시가표준액이다
3. 등기신청수수료 — 매 부동산당 서면신청 20,000원(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제2항), e-form(전자표준양식) 신청 17,000원(2025. 8. 1. 인상)(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5 제2항). 상속이전등기는 전자신청 방식이 제공되지 않으므로 17,000원은 e-form 신청 기준이다
4. 법무사 보수 — 보수액에 부가가치세 10% 별도

비용 산정에 필요한 정보는 무엇인가

위 비용은 아래 정보가 확인되어야 산출할 수 있다.

• 토지 소재지 행정구역(취득세율·농특세 과세 여부에 영향)
• 각 토지의 개별공시지가
• 상속인의 수, 외국인·재외국민 포함 여부, 형제 상속 여부, 대습상속 발생 여부
• 협의분할(상속재산분할협의) 여부 또는 법정지분(상속분) 등기 여부
• 피상속인의 성별과 사망 당시 연령

실무 체크포인트

• 토지 상속 취득세 표준세율은 농지 외 2.8%, 농지 2.3%다. 농지 외 토지는 1천분의 28, 농지는 1천분의 23이다(지방세법 제11조).
• 0.8%는 토지 세율이 아니다. 1가구 1주택 상속의 특례값으로, 표준세율 2.8%에서 중과기준세율 2.0%를 뺀 값이다(지방세법 제15조). 주택에만 적용되고 일반 토지·농지 상속에는 적용되지 않는다.
• 농지 0.3%는 자경 농지 상속의 세율특례지 감면이 아니다. 자경농민이 상속받은 농지는 표준세율 2.3%에서 중과기준세율 2.0%를 뺀 0.3%가 적용된다(지방세법 제15조 제1항 제2호 나목). 지방세특례제한법 제6조은 그 특례의 감면대상 요건이자 별도로 취득세의 100분의 50을 경감하는 규정이므로(지방세특례제한법 제6조 제1항), 0.3% 세율특례와 50% 감면은 다른 제도다.
• 외국인·재외국민·대습상속이 끼면 보수가 달라진다. 상속인 구성이 복잡하거나 여러 필지를 여러 명이 공유 취득하면 서류와 신청 절차가 늘어난다.

관련

• 개념·해설
  상속분상속재산분할협의대습상속상속인 부존재상속등기
• 법령
  등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5상속세 및 증여세법 제67조지방세법 제11조지방세법 제15조지방세특례제한법 제6조