미등기 건물의 상속 보존등기

미등기 건물을 상속받은 경우, 대장상 최초 소유자의 상속인은 피상속인 명의 보존등기를 거치지 않고 자기 명의로 직접 소유권보존등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제65조 제1호). 보존등기를 신청하려면 공동상속인 전원의 상속 사실을 증명하는 서류를 갖추어야 한다(소유권보존등기(상속)).

오랜 기간 미등기 상태였을 때 가산세는 어떻게 되는가

상속으로 인한 취득의 취득세 신고·납부기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이다(지방세법 제20조). 상속인 중 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월이다. 60일은 일반 유상취득 기준이라 상속에는 적용되지 않는다. 9개월 특칙은 외국에 주소를 둔 살아있는 상속인이 있을 때 적용되며, 외국에서 사망한 사람은 상속인이 아니므로 이 특칙과 무관하다.

취득세(지방세)의 부과제척기간은 원칙적으로 5년이고, 법정신고기한까지 신고서를 제출하지 않은 무신고는 7년이다(지방세기본법 제38조). 10년은 사기 등 부정행위로 면탈한 경우와 상속·증여를 원인으로 취득하고 무신고한 경우에만 적용된다. 상속 후 40년이 지나 무신고로 방치된 이 사안에서는 10년의 제척기간이 적용되며, 그 기간이 이미 도과하였으므로 가산세를 포함한 취득세 부과는 이루어지지 않는다.

공동상속인 중 사망신고가 안 된 상속인이 있으면 어떻게 하는가

사망신고가 이루어지지 않은 상속인(이 사안의 경우 외국에서 사망한 이모)이 있으면, 그 상속인은 민적·가족관계등록부상 생존자로 처리되어 상속 절차를 진행할 수 없다. 보존등기 신청 전에 해당 상속인의 국내 사망신고를 마쳐야 한다. 외국에서 사망한 경우에는 해당 국가의 사망증명서를 번역·공증하여 국내 관할 시·구청에 사망신고를 하는 방법으로 가족관계등록부를 정리한다. 사망자 명의로 보존등기를 경료하여도 이후 소유권이전등기 등 후속 절차가 불가능하므로, 사망신고 완료 후 상속인 명의로 직접 등기하는 것이 바람직하다.

토지 소유자가 다른 사람이면 건물 등기에 지장이 있는가

토지와 건물은 우리 법상 별개의 독립한 부동산이다. 건물의 보존등기는 건물 자체의 소유권을 공시하는 것이므로, 토지 소유자가 다른 사람이더라도 건물 보존등기 절차에 법적 장애가 되지 않는다.

상속 보존등기의 절차

미등기 건물을 상속인 명의로 처음 등기하는 절차는 다음과 같다.

1. 공동상속인 확정 — 피상속인(외할아버지)의 제적등본·가족관계증명서 등으로 상속인 전원을 특정한다. 사망신고가 안 된 상속인이 있으면 사망신고를 먼저 마친다.
2. 상속재산분할협의 또는 공유등기 선택 — 공동상속인(상속분 각자) 전원이 상속재산분할협의를 하여 특정인 단독 취득으로 할 수도 있고, 법정상속분대로 공유 취득할 수도 있다(민법 제1006조·민법 제1009조).
3. 건물 표시 정리 — 미등기 건물은 먼저 건축물대장을 확인하거나 없으면 건축물 현황도면·사용승인서 등으로 건물의 표시를 정리한 뒤 보존등기를 신청한다. 보존등기 신청권은 대장에 최초 소유자로 등록된 자의 상속인에게 있다(부동산등기법 제65조 제1호).
4. 보존등기 신청 — 상속인은 피상속인 명의가 아니라 상속인 명의로 직접 보존등기를 신청한다(등기예규 제1871호 제4조). 신청서에는 등기원인과 그 연월일을 기재하지 않고, 등기목적란에 “소유권 보존”, 신청 근거 규정란에 “부동산등기법 제65조제1호”라고 기재한다(같은 예규 제5조). 상속인이 여러 명이면 공동상속인 전원을 기재하고 각 상속인별 지분을 반드시 적어야 하며, 지분이 같아도 마찬가지다. 공동상속인 전원이 신청하거나, 상속인 중 1인 또는 수인이 전원을 위하여 신청할 수 있다.
5. 필요 서류 — 일반적인 첨부정보 외에 대장상 최초 소유자의 상속인임을 증명하는 서면을 상속등기(이전등기)에서 정한 상속증명 서면 규정에 따라 제출한다(같은 예규 제6조). 구체적으로 상속인 전원의 인감증명서·인감도장, 가족관계증명서·제적등본(피상속인~상속인 연결), 상속재산분할협의서(협의한 경우), 건축물대장, 등기신청서다.

실무 체크포인트

• 사망신고 미완료 상속인의 사망신고가 선행 절차다. 외국 사망은 사망증명서 발급·번역·공증에 수개월이 걸리므로, 착수 전 발급 가능 시점부터 확인한다.
• 보존등기는 상속인 명의로 직접 신청한다. 사망자 명의로 등기하면 후속 이전등기가 막힌다.
• 취득세 제척기간 도과 여부를 먼저 따진다. 상속 무신고는 제척기간이 10년이고(지방세기본법 제38조), 도과하면 가산세 포함 부과가 없다.
• 법정지상권은 토지·건물이 같은 사람 소유였다가 나뉜 경우에만 성립한다. 처음부터 토지·건물 소유자가 다르면 법정지상권(민법 제366조)이 성립하지 않는다. 이때 건물 소유자가 토지 이용권원 없이 점유하면 지료 상당의 부당이득 반환(민법 제741조)이나 건물 철거 청구를 당할 수 있다. 지료는 보존등기의 효과가 아니라 토지 점유·이용관계에서 생기는 문제다.

관련

• 개념·해설
  소유권보존등기(상속)상속순위상속분상속재산분할협의
• 법령
  부동산등기법 제65조민법 제366조민법 제741조민법 제1006조민법 제1009조민법 제1013조지방세기본법 제38조지방세법 제20조
• 예규·선례
  등기예규 제1871호