미등기 건물의 상속 보존등기

미등기 건물을 상속받은 경우, 상속인 명의로 보존등기를 신청하려면 먼저 공동상속인 전원의 상속 사실을 증명하는 서류를 갖추어야 한다.

오랜 기간 미등기 상태였을 때 가산세는 어떻게 되는가

취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부하는 것이 원칙이다. 그러나 취득세의 부과제척기간은 10년이고, 그 기간이 경과하면 과세관청은 더 이상 세금을 부과할 수 없다. 상속 후 40년이 지난 사안에서는 취득세 부과제척기간이 이미 도과하였으므로, 가산세를 포함한 취득세 부과는 이루어지지 않는다.

공동상속인 중 사망신고가 안 된 상속인이 있으면 어떻게 하는가

사망신고가 이루어지지 않은 상속인(이 사안의 경우 외국에서 사망한 이모)이 있으면, 그 상속인은 민적·가족관계등록부상 생존자로 처리되어 상속 절차를 진행할 수 없다. 보존등기 신청 전에 해당 상속인의 국내 사망신고를 마쳐야 한다. 외국에서 사망한 경우에는 해당 국가의 사망증명서를 번역·공증하여 국내 관할 시·구청에 사망신고를 하는 방법으로 가족관계등록부를 정리한다. 사망자 명의로 보존등기를 경료하여도 이후 소유권이전등기 등 후속 절차가 불가능하므로, 사망신고 완료 후 상속인 명의로 직접 등기하는 것이 바람직하다.

토지 소유자가 다른 사람이면 건물 등기에 지장이 있는가

토지와 건물은 우리 법상 별개의 독립한 부동산이다. 건물의 보존등기는 건물 자체의 소유권을 공시하는 것이므로, 토지 소유자가 다른 사람이더라도 건물 보존등기 절차에 법적 장애가 되지 않는다.

상속 보존등기의 절차

미등기 건물을 상속인 명의로 처음 등기하는 절차는 다음과 같다.

공동상속인 확정 — 피상속인(외할아버지)의 제적등본·가족관계증명서 등으로 상속인 전원을 특정한다. 사망신고가 안 된 상속인이 있으면 사망신고를 먼저 마친다.
상속재산분할협의 또는 공유등기 선택 — 공동상속인(상속분 각자) 전원이 상속재산분할협의를 하여 특정인 단독 취득으로 할 수도 있고, 법정상속분대로 공유 취득할 수도 있다(민법 제1006조·민법 제1009조).
건물 표제부 생성 — 미등기 건물은 먼저 건축물대장을 확인하거나 없으면 건축물 현황도면·사용승인서 등으로 건물의 표시를 정리한 뒤, 등기소에 표제부 등기(보존등기 신청)를 한다.
보존등기 신청 — 부동산등기법상 소유권보존등기 신청인은 건물의 소유권을 취득한 자다. 상속인은 피상속인 명의가 아니라 상속인 명의로 직접 보존등기를 신청한다.
필요 서류 — 상속인 전원의 인감증명서·인감도장, 가족관계증명서·제적등본(피상속인~상속인 연결), 상속재산분할협의서(협의한 경우), 건축물대장, 등기신청서.

실무 메모

사망신고 서류 발급이 지연되는 경우 보존등기 전체가 지연된다. 외국에서 사망한 경우 해당 국가의 절차에 따라 사망증명서 발급에 수개월이 걸리기도 하므로, 서류 준비 상황을 먼저 파악하고 전체 일정을 계획하는 것이 좋다. 토지와 건물 소유자가 다른 경우, 보존등기 이후 건물 소유자가 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하는 법정지상권 또는 관습상 법정지상권 문제가 발생할 수 있으므로 토지 관계도 함께 검토한다.