상속등기 비용은 취득세 등 세금, 국민주택채권 매입 비용, 대법원 등기수수료, 법무사 보수로 구성된다. 세금은 공시가격을 과세표준으로 하며, 법무사 보수는 법무사 보수기준에 따라 협의로 결정한다. 법무사에게 위임하면 보수액에 부가가치세 10%가 별도로 가산된다.
쉽게 말하면 — 상속등기를 직접 하실 때 드는 돈은 ① 세금(취득세 등) ② 국민주택채권 ③ 등기신청수수료(부동산 1개당 17,000원)입니다. 법무사에게 맡기시면 여기에 ④ 보수가 더해지고, 그 보수에는 부가가치세 10%가 붙습니다.
세금은 실제 거래가가 아니라 공시가격을 기준으로 합니다. 농지 외 부동산은 취득세 등 세금이 3.16%, 농지는 2.56%입니다. 주택은 취득세율이 낮아질 수 있습니다. 국민주택규모 이하의 주택이면 2.96%, 1가구 1주택이면 0.96%입니다.
정확한 금액은 부동산의 공시가격과 개수에 따라 달라집니다. 공시가격을 먼저 확인하신 뒤, 아래 표로 항목별로 계산해 보시면 됩니다.
취득세 등 세금
취득세는 시가가 아니라 공시가격(공시지가·공동주택가격·주택가격 공시·과세시가)을 기준으로 한다.
| 세목 | 농지 이외의 부동산 | 농지 |
|---|---|---|
| 취득세 | 2.8% | 2.3% |
| 지방교육세 | 0.16% | 0.06% |
| 농어촌특별세 | 0.2% | 0.2% |
| 합계 | 3.16% | 2.56% |
국민주택규모 이하 주택에는 농어촌특별세 0.2%가 비과세된다.
취득세 감면이 적용되는 경우
다음 경우에는 취득세 2%와 농어촌특별세 0.2%, 합계 2.2%가 감면된다.
- 1가구 1주택 취득 (지방세법 제15조 제1항 제2호 가목, 지방세법 시행령 제29조)
- 자경농민이 직접 경작 목적으로 농지를 취득하는 경우 (지방세법 제15조 제1항 제2호 나목, 지방세특례제한법 제6조 제1항, 지방세특례제한법 시행령 제3조 제1항·제2항)
외국인도 외국인등록 또는 국내거소신고를 마치고 내국인인 배우자의 세대별 주민등록표에 기록되어 있으면 1가구 1주택 감면을 받을 수 있다(감면사례). 재외국민은 해당되지 않는다(지방세법 시행령 제29조 제1항에서 명시적으로 제외).
국민주택채권 매입
시가표준액에 따라 지역별로 1.4%~4.2%를 매입한다. 즉시 매도 시 매입액의 일정 비율(2026. 6. 8. 기준 15.79223%)을 부담한다.
국민주택채권이 뭔가요? — 부동산 등기를 할 때 의무로 사야 하는 나라 채권입니다(서민 주택자금 재원). 전액을 떠안는 것이 아니라, 사자마자 되팔면 일부만 부담하면 됩니다. 실제 부담액은 매입액에 할인율(2026. 6. 8. 기준 약 15.79%)을 곱한 금액입니다. 예를 들어 채권을 100만원어치 사야 한다면, 즉시 되팔 때 실제로 나가는 돈은 약 15만 8천원입니다.
| 시가표준액 | 특별시·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 1천만원 이상 5천만원 미만 | 1.8% | 1.4% |
| 5천만원 이상 1억5천만원 미만 | 2.8% | 2.5% |
| 1억5천만원 이상 | 4.2% | 3.9% |
대법원 등기수수료
등기신청수수료는 2025. 8. 1.부터 인상되었다.
- e-form 신청: 부동산 1개당 17,000원
- 서면 신청: 부동산 1개당 20,000원
법무사 보수
법무사 보수는 법무사 보수기준에 따라 기본보수, 가산보수, 기타 보수 및 비용을 합산해 결정한다. 합산한 보수액에는 부가가치세 10%가 별도로 가산된다.
기본보수
과세표준액(공시가격)에 따라 아래 표와 같이 산정한다(법무사 보수기준 제9조 제1항).
| 과세표준액 | 기본보수 |
|---|---|
| 5천만원까지 | 210,000원 |
| 5천만원 초과 1억원까지 | 210,000원 + 5천만원 초과액의 10/10,000 |
| 1억원 초과 3억원까지 | 260,000원 + 1억원 초과액의 9/10,000 |
| 3억원 초과 5억원까지 | 440,000원 + 3억원 초과액의 8/10,000 |
| 5억원 초과 10억원까지 | 600,000원 + 5억원 초과액의 7/10,000 |
| 10억원 초과 20억원까지 | 950,000원 + 10억원 초과액의 5/10,000 |
| 20억원 초과 200억원까지 | 1,450,000원 + 20억원 초과액의 4/10,000 |
| 200억원 초과 | 8,650,000원 + 200억원 초과액의 1/10,000 |
예시: 과세표준액 1억원이면 기본보수 260,000원, 3억원이면 440,000원, 5억원이면 600,000원이다.
가산보수
다음의 경우 기본보수의 100% 상당액까지 가산할 수 있다.
- 업무·사건이 특별히 중대하거나 복잡한 경우, 처리기간이 현저히 오래 걸릴 것이 예상되는 경우, 특별한 조사·연구가 필요한 경우, 상속인이 5인 이상인 경우 (법무사 보수기준 제10조 제3항)
- 외국인 또는 재외국민이 포함되어 있거나, 등기원인 관련 서류를 외국에서 받아야 하는 경우 (법무사 보수기준 제10조 제6항)
- 부동산이 1개를 초과하는 경우: 초과 1개마다 20,000원 가산 (법무사 보수기준 제10조 제1항)
- 동일인보증서를 작성하는 경우: 200,000원 가산 (법무사 보수기준 제10조 제5항)
상속등기는 상속인 관계·서류 수집 등의 복잡성으로 인해 대부분 가산보수 적용 대상에 해당한다.
기타 보수 및 비용
- 취득세·등록면허세 신고·납부 또는 감면신청 및 공과금 납부 대행 1건당 50,000원 (법무사 보수기준 제25조 제2호)
- 국민주택채권 매입 또는 즉시매도 대행 1건당 40,000원 (법무사 보수기준 제25조 제3호)
- 그 밖의 관련 업무 대행 1건당 40,000원 (법무사 보수기준 제25조 제13호)
- 교통비: 1등급 여객운임(택시·KTX·SRT 일반석) 기준 실비, 현지 교통비는 80,000원 한도 (법무사 보수기준 제27조 제1항 제1호)
- 일당: 소요시간 4시간 이내 80,000원, 4시간 초과 160,000원 (법무사 보수기준 제27조 제1항 제3호)
상담료·자문료
- 건별 상담·자문: 1건당 150,000원. 사건을 수임하는 경우에는 면제할 수 있다.
- 계속적 상담·자문: 월 600,000원 이하에서 협의해 결정한다 (법무사 보수기준 제26조).
실무 체크포인트
- 과세표준은 공시가격이다. 취득세·국민주택채권·법무사 기본보수가 모두 공시가격을 기준으로 산정된다. 견적 전에 공동주택가격·개별주택가격·공시지가를 먼저 확인한다.
- 1가구 1주택 감면은 상속인의 주택 보유 현황으로 나뉜다. 감면 요건은 상속인이 무주택이거나 그 주택만 보유한 경우에 충족된다(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목). 재외국민은 감면 대상에서 제외되므로(지방세법 시행령 제29조 제1항) 신분을 먼저 확인한다.
- 부동산이 여러 개면 등기수수료·가산보수가 개수만큼 늘어난다. e-form 신청 수수료는 부동산 1개당 17,000원이고, 법무사 가산보수도 초과 1개마다 붙는다. 소재지·개수를 미리 파악해야 견적이 정확하다.
- 국민주택채권 실부담은 매입액 전액이 아니라 즉시매도 할인분이다. 매입액에 매도 할인율(2026. 6. 8. 기준 약 15.79%)을 곱한 금액이 실제 부담액이다. 매입 의무액과 실부담액을 구분해 안내한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 예규·선례
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