상속등기 비용·수수료

부동산을 상속받아 상속등기를 하면 상속인은 보통 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 국민주택채권 매입 부담, 등기신청수수료를 내고, 법무사에게 맡기면 보수와 부가가치세가 더해진다. 세금과 국민주택채권은 실제 거래가가 아니라 시가표준액으로 계산한다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호, 등기예규 제1871호 제33조 제3항).

상속등기에는 어떤 비용이 들고 무엇을 기준으로 계산하나

비용은 아래 표의 다섯 항목이고, 세금과 국민주택채권은 시가표준액에, 등기신청수수료는 부동산 개수에, 법무사 보수는 보수기준의 상한에 따라 정해진다. 시가표준액이란 토지와 주택은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액을, 그 밖의 건축물은 지방자치단체의 장이 법령 기준에 따라 결정한 가액을 말한다(지방세법 제4조 제1항·제2항). 개별공시지가나 주택가격이 공시되지 않은 경우에는 시장·군수·구청장 등이 법령 기준에 따라 산정한 가액이 시가표준액이 된다(같은 조 제1항 단서).

한정승인을 한 상속인도 상속으로 부동산을 취득한 이상 취득세 납세의무가 있다. 대법원은 민법 제1019조 제3항에 따른 한정승인(특별한정승인)으로 부동산을 상속받은 사람에게 취득세 납부의무가 있다고 본 원심 판단을 수긍했다(2005두9491). 그 이유와 통상의 한정승인과의 관계는 한정승인을 했어도 취득세를 내야 하는지에서 설명한다. 공동상속인 중 일부가 자기 지분만 상속등기를 신청할 수는 없고, 상속인 전원이 신청하거나 한 사람이 상속인 모두를 위해 신청한다(등기예규 제1871호 제7조 제2항). 이때 비용을 어떻게 갖추는지는 일부 지분만 단독 상속등기 가부와 비용에서 설명한다.

취득세 등 세금은 얼마인가

조례 조정과 감면·특례가 없으면 상속 부동산의 세금은 시가표준액의 3.16%이고, 농지는 2.56%다(지방세법 제11조 제1항 제1호). 세 세목의 법정 표준세율은 다음과 같다.

국민주택규모란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택을 말한다(주택법 제2조 제6호). 다만 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역에서는 1호 또는 1세대당 주거전용면적 100㎡ 이하를 기준으로 한다(같은 조 제6호).

주거용 건물이 국민주택규모 이하이고 부속토지가 주택바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱한 면적 이내이면 시행령상 서민주택에 해당한다(농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항). 영농에 종사하는 사람이 영농을 위해 소유하는 주거용 건물과 부속토지로서 농지 소재지와 같은 시·군·구 또는 연접한 시·군·구에 있는 것은 농가주택에 해당하되, 「소득세법 시행령」 제156조에 따른 고가주택은 제외한다(같은 조 제6항). 서민주택과 농가주택에 대한 취득세에는 농어촌특별세 0.2%가 비과세되어 합계가 2.96%가 된다(농어촌특별세법 제4조 제11호).

관할 지방자치단체는 조례로 취득세율을 법정 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있고, 지방교육세율도 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있다(지방세법 제14조, 같은 법 제151조 제2항). 지방교육세 산식은 조례로 정한 취득세율을 그대로 쓰므로 취득세 조례세율이 달라지면 지방교육세도 따라 달라진다(같은 법 제151조 제1항 제1호). 그래서 이 글의 세율 합계는 조례 조정이 없을 때의 법정 표준세율 기준이며, 신고 전에 관할 조례를 확인해야 한다.

1가구 1주택이나 자경농지를 상속하면 세금이 얼마로 줄어드나

조례 조정이 없는 법정 표준세율 기준으로 1가구 1주택을 상속하면 합계 0.96%, 자경농민이 감면대상 농지를 상속하면 0.18%로 줄어든다. 앞의 것은 지방세법 제15조 제1항 제2호 가목의 세율 특례이고, 뒤의 것은 같은 호 나목의 특례세율에 지방세특례제한법 제6조 제1항의 감면이 더해진 결과다.

1가구 1주택 상속

조례 조정이 없으면 취득세는 상속 세율 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%이고, 지방교육세는 0.16%, 농어촌특별세는 비과세여서 합계 0.96%다(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목, 같은 법 제151조 제1항 제1호, 농어촌특별세법 제4조 제10호의4).

1가구 1주택이란 상속인과, 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)으로 이루어진 1가구가 국내에 주택 1개를 소유하는 경우를 말한다(지방세법 시행령 제29조 제1항). 상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만 직계비속, 상속인이 미혼이고 30세 미만이면 그 부모는 같은 주민등록표에 기재되어 있지 않아도 같은 가구로 본다(같은 항). 상속인이 「주민등록법」에 따른 재외국민이면 이 특례의 상속인에서 제외된다(같은 항).

주택 수를 셀 때는 다음 두 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다(지방세법 시행령 제29조 제2항). 그래서 상속인 개인이 무주택인지만으로 판단하지 않는다.

• 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 공동소유자 각각이 1주택을 소유한 것으로 본다(지방세법 시행령 제29조 제2항).
• 주택의 부속토지만 소유해도 주택을 소유한 것으로 본다.

1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받으면 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다(지방세법 시행령 제29조 제3항). 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상이면 그중 다음 순서에 따라 소유자를 판정한다(같은 항).

1. 그 주택에 거주하는 사람
2. 나이가 가장 많은 사람

시행령 제28조 제4항의 고급주택은 이 특례의 주택 1개에서 제외된다(지방세법 시행령 제29조 제1항). 고급주택 취득에는 지방세법 제13조 제5항의 중과 규정을 따로 확인한다.

자경농민의 상속농지

조례 조정이 없으면 상속농지 특례세율 0.3%에 50% 경감을 적용한 취득세 0.15%, 50% 경감한 지방교육세 0.03%, 비과세인 농어촌특별세를 합해 0.18%다(지방세법 제15조 제1항 제2호 나목, 같은 법 제151조 제1항 제1호 다목, 농어촌특별세법 제4조 제10호). 경감은 지방세특례제한법 제6조 제1항이 정하며 현행법상 2026년 12월 31일까지다.

경감을 받으려면 다음 요건을 모두 갖춰야 한다.

• 자경농민이 직접 경작할 목적으로 취득해야 한다. 자경농민이란 농업을 주업으로 하는 사람으로서 2년 이상 영농에 종사한 사람 또는 후계농업경영인·청년창업형 후계농업경영인을 말한다(지방세특례제한법 제6조 제1항). 앞의 「2년 이상 영농에 종사한 사람」은 본인 또는 같은 세대별 주민등록표에 함께 기재된 배우자 중 1명 이상이 취득일 현재 다음 요건을 모두 갖춘 사람이다(지방세특례제한법 시행령 제3조 제1항).
• 농지를 소유하거나 임차해 경작하는 방법으로 직접 2년 이상 계속 농업에 종사할 것(지방세특례제한법 시행령 제3조 제1항)
• 그 농지 소재지 시·군·구나 잇닿은 시·군·구에 거주하거나 농지 소재지에서 30킬로미터 이내에 거주할 것
• 직전 연도 농업 외 종합소득금액이 법령이 정한 금액 미만일 것
• 농지가 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외) 밖에 있고, 취득자 주소지가 농지 소재지 시·군·구나 잇닿은 시·군·구 또는 소재지에서 30킬로미터 이내여야 한다(지방세특례제한법 시행령 제3조 제2항 제1호·제2호).
• 본인·배우자가 가진 농지와 새로 취득하는 농지를 합한 면적이 상한(논·밭·과수원은 3만㎡, 농업진흥지역 안은 20만㎡) 이내여야 하고, 초과부분만 경감대상에서 제외된다(지방세특례제한법 시행령 제3조 제2항 제3호).

다음 어느 하나에 해당하면 그 해당 부분에 대해 경감된 취득세를 추징하고(지방세특례제한법 제6조 제1항 단서), 추징 대상이 된 사람은 그 사유 발생일부터 60일 이내에 세액을 신고·납부해야 한다(지방세법 제20조 제3항).

• 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 자경농민으로서 농지를 직접 경작하지 아니하거나 농지조성을 시작하지 아니하는 경우(지방세특례제한법 제6조 제1항 제1호)
• 직접 경작한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우(지방세특례제한법 제6조 제1항 제2호)

등록면허세는 어떤 경우에 따로 내나

상속등기에는 원칙적으로 등록면허세를 내지 않지만, 취득세 부과제척기간이 지난 부동산이나 취득가액이 50만 원 이하인 부동산을 상속등기할 때에는 낸다. 등록에 대한 등록면허세는 재산권 등의 설정·변경·소멸을 공부에 등기·등록하는 「등록」을 하는 사람이 내는데, 취득을 원인으로 하는 등기는 원칙적으로 「등록」에서 빠진다(지방세법 제23조 제1호, 같은 법 제24조 제1호). 같은 호 단서가 「등록」에 다시 포함하는 등기 가운데 상속등기와 관계된 것은 다음 두 가지다.

• 「지방세기본법」 제38조에 따른 취득세 부과제척기간이 경과한 물건의 등기(지방세법 제23조 제1호 다목)
• 취득가액이 50만 원 이하여서 취득세를 부과하지 않는 물건의 등기(지방세법 제23조 제1호 라목, 같은 법 제17조 제1항)

부과제척기간이란 지방세를 부과할 수 있는 기간으로, 이 기간이 끝날 때까지 부과하지 않으면 더는 부과할 수 없다(지방세기본법 제38조 제1항). 상속으로 취득하고 법정신고기한까지 과세표준 신고서를 내지 않았으면 이 기간은 10년이다(같은 항 제2호 단서 가목). 이 기간을 언제부터 세는지는 상속등기 기간 제한과 과태료에서 설명한다.

이런 상속등기의 등록면허세는 부동산 가액의 1천분의 8(0.8%)이고, 산출세액이 그 밖의 등기 세율인 건당 6,000원보다 적으면 6,000원이다(지방세법 제28조 제1항 단서·제1호 나목 2)·마목). 여기에 등록면허세액의 20%를 지방교육세로 낸다(같은 법 제151조 제1항 제2호). 50만 원 이하 부동산의 과세표준과 실제 세액 계산은 토지 상속등기 비용 구성에서 설명한다.

취득세는 언제까지 신고·납부하고, 늦거나 다시 나누면 무엇이 더 드나

상속인은 상속개시일(실종으로 인한 경우는 실종선고일)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 취득세를 신고·납부해야 하고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월 이내다(지방세법 제20조 제1항). 기한을 넘기면 가산세가 붙고, 상속등기 뒤에 상속재산을 다시 나누면 추가 취득세가 생길 수 있다.

신고·납부기한과 가산세

이 기한 안에 상속등기를 하려면 등기신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 한다(지방세법 제20조 제4항). 신고 또는 납부의무를 다하지 않으면 산출세액이나 부족세액에 지방세기본법 제53조부터 같은 법 제55조까지에 따른 가산세를 합한 금액을 보통징수한다(지방세법 제21조 제1항 제1호). 가산세율과 오래 신고하지 않았을 때의 부과제척기간은 상속등기 기간 제한과 과태료에서 설명한다.

상속재산 재분할

상속분이 등기 등으로 확정된 뒤 공동상속인이 다시 협의해 특정 상속인이 당초 상속분을 초과해 취득하면, 초과분은 상속분이 줄어든 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 본다(지방세법 제7조 제13항). 초과분에는 상속이 아닌 무상취득의 표준세율 1천분의 35(3.5%)가 적용된다(같은 법 제11조 제1항 제2호). 조정대상지역의 일정가액 이상 주택이면 같은 법 제13조의2 제2항의 무상취득 중과 대상인지도 확인한다. 이 경우 소유권경정등기를 신청할 때 초과분에 대한 취득세를 새로 내야 한다(등기예규 제1871호 제33조 제1항 제2호).

다만 다음 어느 하나에 해당하면 증여취득으로 보지 않는다(지방세법 제7조 제13항 단서).

• 지방세법 제20조 제1항에 따른 신고·납부기한 내에 재분할에 의한 취득과 등기등을 모두 마친 경우
• 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 의하여 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우
• 「민법」 제404조에 따른 채권자대위권의 행사에 의하여 공동상속인들의 법정상속분대로 등기등이 된 상속재산을 상속인사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우

상속등기를 하기 전이라면 다르다. 연대납세의무자인 법정상속인 중 1인 이상이 취득세를 냈지만 그에 따른 상속등기를 마치지 않은 상태에서는, (재)협의분할로 상속받을 사람이 바뀌어도 새 취득세 납부의무가 생기지 않는다(등기예규 제1871호 제33조 제1항 제3호). 이때는 종전 취득세영수필확인서를 첨부해 상속등기를 신청할 수 있다(같은 호). 먼저 법정상속분대로 등기한 뒤 협의분할할 때의 증여세 문제와 재등기 절차는 법정상속 후 협의분할 재등기와 취득세·증여세에서 설명한다.

국민주택채권은 얼마를 사고 실제 부담은 얼마인가

부동산별·상속인 지분별 시가표준액이 1천만 원 이상이면 지역과 금액에 따라 그 1.4%~4.2%의 국민주택채권을 사야 하고, 채권을 사서 곧바로 팔면 실제 부담은 매입액 전부가 아니라 고객부담금이다. 국민주택채권이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하려고 발행하는 채권이다(주택도시기금법 제7조 제1항). 국가·지방자치단체에 등기를 신청하는 사람 중 대통령령으로 정하는 사람은 이를 매입하여야 한다(같은 법 제8조 제1항 제2호).

매입 기준과 매입률

매입액은 각 부동산별로, 각 부동산에 대해서는 상속인 각자의 상속지분별로 산정한 상속등기 신청 당시의 시가표준액을 기준으로 한다(등기예규 제1871호 제33조 제3항). 공동주택은 세대당 시가표준액을 기준으로 하고, 공유지분율에 따라 시가표준액을 산정할 때 둘 이상의 필지가 모여 하나의 대지를 이루면 그 필지들을 합해 하나의 필지로 본다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호). 그래서 필지별로 나눈 금액이 1천만 원 미만이라는 이유만으로 매입하지 않아도 된다고 단정할 수 없다.

아래 표는 2025년 8월 26일 개정된 주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 나목 기준이다. 신청 시점의 현행 부표를 다시 확인한다.

최저매입금액은 1만 원이고, 1만 원 미만 단수가 5천 원 이상이면 1만 원으로 하고 5천 원 미만이면 없는 것으로 한다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 본문 제4호). 취득세영수필확인서·토지대장·건축물대장 등 첨부서면으로 시가표준액이 확인되지 않으면 공동주택가격 확인서 등 신청 당시 시가표준액을 산정할 수 있는 자료를 내야 한다(등기예규 제1871호 제33조 제4항).

매입하지 않거나 증가분만 매입하는 경우

상속등기에서 채권을 사지 않거나 일부만 사는 경우 가운데 상속인과 관계된 것은 다음과 같다.

• 부동산별·상속인 지분별 시가표준액이 1천만 원 미만이면 부표 제15호 나목의 매입 구간에 해당하지 않는다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 나목).
• 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본법」 제3조 제2호에 따른 농업인이 영농을 목적으로 농지를 상속받아 소유권이전등기를 신청하면 매입하지 않는다(등기예규 제1871호 제33조 제2항 제2호 나목, 주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 본문 제3호 마목).
• 상속등기 후 상속재산 협의분할 등으로 소유권경정등기를 신청하면 매입하되, 그 전의 상속등기 때 매입했다면 경정등기로 증가하는 지분만큼만 매입한다(등기예규 제1871호 제33조 제2항 제1호 다목).

고객부담금

산 채권은 곧바로 팔 수도 있고(즉시매도) 그대로 가지고 있을 수도 있다. 채권 매입과 즉시매도는 법무사에게 맡길 수 있다(법무사 보수기준 제25조 제1항 제3호). 곧바로 팔면 실제 부담은 매입액 전부가 아니라 고객부담금이다. 고객부담금은 주택도시기금이 제1종 국민주택채권의 발행금액과 과세구분에 따라 조회해 주는 실제 부담액이며 조회 일자에 따라 달라질 수 있다(주택도시기금 고객부담금조회). 대리인을 통해 매입했다면 은행 영수증의 고객부담금이 조회 내역과 일치하는지 확인한다(같은 안내).

등기신청수수료는 얼마인가

상속등기 신청수수료는 부동산 1개마다 서면 신청이면 20,000원, 전자표준양식으로 신청하면 17,000원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제2항, 같은 규칙 제5조의5 제2항). 여기서 상속등기는 상속(유증·사인증여를 포함한다)을 등기원인으로 하는 권리의 이전등기다(같은 규칙 제5조의2 제2항). 전자표준양식에 의한 신청이란 방문신청을 하려는 사람이 등기소에 내기 전에 전산정보처리조직에 신청정보를 입력하고, 그 신청정보를 서면으로 출력해 등기소에 내는 방법이다(부동산등기규칙 제64조).

이 금액은 2025년 8월 1일 시행된 개정 규칙에 따른 것으로, 시행 후 최초로 접수되는 사건부터 적용된다(등기사항증명서 등 수수료규칙 부칙 제2조(2025.7.29) 제2항).

법무사에게 맡기면 보수는 얼마까지 받을 수 있나

법무사는 법무사 보수기준이 정한 금액을 상한으로 그 안에서 보수를 받고, 부가가치세는 보수에 포함되지 않아 따로 붙는다. 보수기준이 정한 보수액은 상한액이며 법무사는 이를 초과해 받지 못한다(법무사 보수기준 제1조·제2조 제5항). 부가가치세는 보수에 포함되지 않고(같은 기준 제7조), 세율은 10%다(부가가치세법 제30조). 보수는 기본보수, 가산보수, 기타 보수 및 비용으로 나뉜다(법무사 보수기준 제3조 제1항).

기본보수

기본보수란 업무·사건의 종류에 따른 경제적 이익의 가액과 법무사의 업무 부담·책임범위 등을 기준으로 산정한 보수다(법무사 보수기준 제3조 제2항). 소유권 이전등기의 기본보수는 과세표준액에 따라 아래 표와 같이 산정한다(같은 기준 제9조 제1항). 1건의 신청서로 여러 부동산의 소유권 이전등기를 하면 각 부동산의 과세표준액을 합산해 기본보수를 산정한다(같은 조 제6항).

가산보수

가산보수란 보수기준 제2조 제2항 각 호의 사유에 따라 증액한 보수와, 목적물이나 대상의 수량 또는 인원에 따라 추가해 받는 보수다(법무사 보수기준 제3조 제3항). 상속등기라는 이유만으로 가산보수가 붙는 것은 아니다. 증액 사유는 다음 다섯 가지다(같은 기준 제2조 제2항).

• 업무·사건이 특별히 중대하거나 복잡한 경우
• 업무·사건의 처리기간이 현저하게 오래 걸릴 것이 예상되는 경우
• 업무·사건의 처리에 특별한 조사·분석·연구·상담·자문이 필요한 경우
• 업무·사건의 당사자나 직접적인 이해관계인이 5인 이상인 경우
• 그 밖에 이 기준에서 특별히 정한 경우

다음 가산은 법무사가 정도에 따라 상한까지 더할 수 있는 재량 가산이다.

• 위 증액 사유의 어느 하나에 해당하면 그 정도에 따라 기본보수의 100% 상당액까지 가산할 수 있고, 사유가 중복되더라도 별도로 가산하지 않는다(법무사 보수기준 제10조 제3항).
• 외국인 또는 재외국민이 포함되어 있거나 등기원인과 관련되는 서류를 외국으로부터 받아야 하는 등기는 기본보수의 100% 상당액까지 가산할 수 있다(법무사 보수기준 제10조 제6항).
• 등기원인과 등기목적이 동일한 것으로서 여러 개의 등기소 관할에 걸쳐 있는 여러 부동산의 권리 등기를 신청하면 기본보수의 50% 상당액까지 가산할 수 있다(법무사 보수기준 제10조 제4항).

다음은 수량이나 작성 서면에 따라 정액으로 정해진 보수다.

• 대상 부동산이 1개를 초과하면 초과하는 1개마다 20,000원을 가산한다(법무사 보수기준 제10조 제1항).
• 「대지권이 있는 구분건물의 소유권보존등기는 건당 40,000원, 소유권이전등기는 건당 20,000원을 가산한다」(법무사 보수기준 제10조 제2항).
• 동일인보증서를 작성하면 200,000원을 기본보수로 산정하되, 대상인원 1인 또는 부동산이 1개를 초과하면 초과하는 1인 또는 1개마다 30,000원을 가산한다(법무사 보수기준 제10조 제5항).

일부 위임과 업무 중단

전부 맡기지 않았거나 업무가 중간에 멈춘 경우의 보수는 다음과 같다.

• 등기 신청서류만 작성하거나 작성된 신청서류의 제출대행만 맡기면 해당 보수총액의 60% 상당액을 받는다(법무사 보수기준 제6조).
• 법무사가 신청에 필요한 서류의 작성을 완료한 후 위임인의 사정으로 업무가 중단되면 해당 보수총액의 60% 범위 내에서 보수를 받는다(법무사 보수기준 제5조 제1항).

대행료·실비·상담료

위임인의 요청으로 법무사가 서류를 작성하거나 절차를 대행하면 대행료를 가산해 받는다(법무사 보수기준 제25조 제1항). 출장비와 그 밖의 실비, 상담료도 따로 정해져 있다. 상속등기와 관계된 것은 다음과 같다.

• 취득세·등록면허세의 신고·납부 또는 감면신청 및 공과금 납부 대행: 1건당 50,000원(법무사 보수기준 제25조 제1항 제2호)
• 국민주택채권의 매입 또는 즉시매도 대행: 1건당 40,000원(법무사 보수기준 제25조 제1항 제3호)
• 등기사항증명서 발급·열람 대행: 1건당 3,000원(법무사 보수기준 제25조 제1항 제12호)
• 그 밖에 수임사건과 관련되는 업무의 대행: 1건당 40,000원(법무사 보수기준 제25조 제1항 제13호)
• 출장 교통비는 1등급 여객운임(택시, KTX, SRT 일반석) 기준 실비이고 현지교통비는 80,000원까지, 숙박비는 1급 숙박업소 기준 실비다(법무사 보수기준 제27조 제1항 제1호·제2호).
• 출장 일당은 소요시간 4시간 이내 80,000원, 4시간 초과 160,000원이고, 그 밖에 지출한 실비는 별도로 받는다(법무사 보수기준 제27조 제1항 제3호·제2항).
• 개별 상담·자문료는 1건당 150,000원이고 사건의 수임이 따르면 면제할 수 있으며, 계속적 상담·자문은 월액 600,000원 이하다(법무사 보수기준 제26조).

비용을 어림하려면 무엇부터 확인하나

부동산마다 시가표준액을 먼저 확인하고, 특례·지역에 맞는 세율과 채권 매입률을 곱한 뒤 정액인 수수료와 보수 상한을 더하면 비용을 어림할 수 있다. 서울에 있는 시가표준액 3억 원 아파트 한 채를 자녀 한 명이 상속받고 조례 조정이 없는 경우를 계산하면 다음과 같다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호).

법무사에게 맡기면 위 기본보수 상한과 별도로 가산보수·대행료·실비가 붙을 수 있다(법무사 보수기준 제3조). 실제 금액은 부동산의 개수·소재지·상속지분, 가구·감면 요건, 관할 조례, 위임 범위에 따라 달라진다.

실무 체크포인트

• 부동산마다 시가표준액부터 확인한다. 공동주택가격·개별주택가격·개별공시지가 등 공시된 가액이 세금과 채권의 기준이다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호, 같은 법 제4조 제1항). 첨부서면으로 시가표준액이 확인되지 않으면 공동주택가격 확인서 등을 준비한다(등기예규 제1871호 제33조 제4항).
• 1가구 1주택 특례는 법정 가구 기준으로 따진다. 배우자·30세 미만 미혼 직계비속 등 같은 가구로 보는 사람의 주택과 다른 주택의 공유지분·부속토지까지 주택 수에 넣고, 공동상속이면 최대지분자를 먼저 정한다(지방세법 시행령 제29조 제1항~제3항).
• 신고·납부기한을 정하고 재분할은 그 안에 끝낸다. 상속개시일(실종으로 인한 경우는 실종선고일)이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 안에 신고·납부하고, 다시 나누려면 그 기한 안에 재분할에 의한 취득과 등기까지 마친다(지방세법 제20조 제1항, 같은 법 제7조 제13항 제1호).
• 오래 미뤄 둔 상속등기나 50만 원 이하 부동산은 등록면허세를 계산한다. 부동산 가액의 0.8%(최저 6,000원)와 그 20%의 지방교육세를 낸다(지방세법 제23조 제1호 다목·라목, 같은 법 제28조 제1항 단서·제1호 나목 2)·마목).
• 국민주택채권은 부동산별·상속인 지분별로 1천만 원 기준을 본다. 하나의 대지를 이루는 필지는 합해 계산하고, 농업인이 영농 목적으로 상속받는 농지는 매입하지 않는다(등기예규 제1871호 제33조 제2항 제2호 나목·제3항, 주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 본문 제3호 마목·부표 제15호). 매입하는 날 고객부담금을 조회한다(주택도시기금 고객부담금조회).
• 법무사 견적은 항목별로 나눠 받는다. 위임 범위(전부·서류 작성만·제출대행만)를 정하고 기본보수·가산보수·대행료·실비·부가가치세를 나눠 보며, 보수설명서 교부를 요구할 수 있다(법무사 보수기준 제4조 제2항·제6조·제7조).

관련

• 개념·해설
  상속재산분할협의상속분상속순위상속인 부존재한정승인상속포기상속비용상속등기상속등기 기간 제한과 과태료법정상속 후 협의분할 재등기와 취득세·증여세토지 상속등기 비용 구성한정승인을 했어도 취득세를 내야 하는지일부 지분만 단독 상속등기 가부와 비용
• 판례
  2005두9491
• 예규·선례
  등기예규 제1871호주택도시기금 고객부담금조회
• 법령
  지방세법 제4조지방세법 제7조지방세법 제10조의2지방세법 제11조지방세법 제13조지방세법 제13조의2지방세법 제14조지방세법 제15조지방세법 제17조지방세법 제20조지방세법 제21조지방세법 제23조지방세법 제24조지방세법 제28조지방세법 제151조지방세법 시행령 제29조지방세기본법 제38조지방세기본법 제53조지방세기본법 제55조농어촌특별세법 제4조농어촌특별세법 제5조농어촌특별세법 시행령 제4조주택법 제2조지방세특례제한법 제6조지방세특례제한법 시행령 제3조주택도시기금법 제7조주택도시기금법 제8조주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준부동산등기규칙 제64조등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5등기사항증명서 등 수수료규칙 부칙 제2조(2025.7.29)부가가치세법 제30조
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