상속등기 — 상황별 해설

부동산 소유자가 사망하면 상속인은 협의분할이나 법정상속분에 따라 상속등기를 신청한다(등기예규 제1871호 제8조 제1항). 등기를 마치기 전에는 그 부동산을 처분하지 못한다(민법 제187조). 아래 항목마다 첫 문단에 답을 두고, 자세한 내용은 개별 글로 안내한다.

쉽게 말하면 — 아버지가 남긴 아파트를 어머니와 두 자녀가 상속한 경우입니다. 세 사람이 모두 참여해 어머니 단독 소유로 합의하면 분할협의서를 써서 어머니 명의로 등기합니다(등기예규 제1871호 제17조 제1항). 자녀가 미성년자라면 어머니가 자녀를 대신해 이 협의를 할 수 없고, 법원에 그 자녀의 특별대리인 선임을 청구해야 합니다(민법 제921조 제1항). 대법원은 상속재산의 소유 범위를 정하는 분할협의가 그 행위의 객관적 성질상 상속인 사이에 이해 대립이 생길 우려가 없다고 볼 특별한 사정이 없는 한 이 조의 이해상반되는 행위에 해당한다고 보았습니다(2007다17482 판결요지 [3]). 합의가 안 되면 한 사람이 세 사람 모두를 위해 법정상속분대로 등기를 신청할 수 있지만, 자기 몫만 따로 등기할 수는 없습니다(같은 예규 제7조 제2항). 등기 전에는 아파트를 팔 수 없습니다(민법 제187조). 취득세는 사망한 날이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부하고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다(지방세법 제20조 제1항).

상속등기는 언제까지 해야 하고, 늦으면 어떤 불이익이 있나요?

상속등기를 언제까지 신청하라는 규정은 없지만, 등기를 마치기 전에는 상속받은 부동산을 처분하지 못한다(민법 제187조). 부동산등기 특별조치법의 등기신청 의무와 과태료는 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자에게 적용되므로, 상속등기를 늦게 하는 것만으로는 이 과태료 대상이 되지 않는다(부동산등기 특별조치법 제11조 제1항).

기한이 붙은 것은 취득세다. 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부해야 하고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월이며, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 같은 기간이다(지방세법 제20조 제1항). 기한을 넘긴 경우의 가산세, 기한후신고 감면, 신고 없이 매각한 경우의 중가산은 상속등기의 「기한을 넘기거나 등기를 미루면 어떻게 되나」에서 정리한다. 그 절에 없는 두 가지만 덧붙인다. 납부지연가산세는 내지 않은 세액의 100분의 75가 한도다(지방세기본법 제55조 제1항). 신고 없이 매각한 경우의 중가산에서 등기·등록이 필요하지 않은 과세물건 등 대통령령으로 정하는 과세물건은 제외된다(지방세법 제21조 제2항 단서).

협의분할 등기와 법정상속분 등기는 어떻게 정하고, 누가 신청하나요?

상속인 전원이 협의해 나누었으면 협의분할에 의한 상속등기를, 협의가 없으면 법정상속분에 따른 상속등기를 신청한다. 신청서의 등기원인은 각각 「협의분할에 의한 상속」과 「상속」이고, 연월일은 어느 쪽이든 협의가 성립한 날이 아니라 피상속인이 사망한 날이다(등기예규 제1871호 제8조 제1항 제1호·제2호). 법정상속분 등기라도 1959. 12. 31. 이전에 상속이 개시되었으면 등기원인을 「호주상속 또는 유산상속」으로, 1960. 1. 1.부터 1990. 12. 31.까지 개시되었으면 「재산상속」으로 적는다(같은 항 제1호 단서).

협의분할이란 공동상속인이 협의로 상속재산을 나누는 것이다. 피상속인이 유언으로 분할 방법을 정하거나 이를 정할 것을 제삼자에게 위탁하거나 상속개시일부터 5년을 넘지 않는 기간 동안 분할을 금지한 경우(민법 제1012조)가 아니면 공동상속인은 언제든지 협의로 분할할 수 있다(같은 법 제1013조 제1항). 자세한 법리는 상속재산분할협의에서 설명한다.

법정상속분이란 민법이 정한 상속 비율이다. 누가 상속인인지는 상속순위와 대습상속, 비율은 상속분에서 설명한다.

상속인이 여럿이면 법정상속분 등기는 전원이 신청하거나 1인이 상속인 모두를 위해 신청할 수 있고, 협의분할이나 다른 상속인의 상속포기로 일부 상속인만 소유자가 되면 그 소유권을 취득한 상속인만 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제7조 제2항·제3항). 어느 방식이든 상속을 증명하는 서면을 내고, 협의분할이면 상속인 전원이 참여해 전원의 인감을 날인한 분할협의서와 상속인 전원의 인감증명을 더 낸다(같은 예규 제17조 제1항). 공증으로 인감증명을 갈음하는 방법과 특별대리인 서류는 상속등기의 「어떤 서류를 준비하나」와 「해외 거주·미성년 상속인이 있으면 무엇이 달라지나」에서, 서면별 목록과 본인서명사실확인서로 인감을 갈음하는 방법은 상속등기 준비서류에서 정리한다. 인감증명·주민등록표 등·초본·가족관계등록사항별증명서는 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조).

상속인 일부가 협조하지 않거나 연락이 끊기면 어떻게 하나요?

상속인 1인이 상속인 모두를 위해 법정상속분에 따른 상속등기를 신청할 수 있지만, 자기 지분만의 상속등기는 신청할 수 없다(등기예규 제1871호 제7조 제2항). 자기 상속지분만 신청하면 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」에 해당한다(부동산등기규칙 제52조 제7호). 이는 등기관이 신청을 각하하여야 하는 사유다(부동산등기법 제29조 제2호).

1인이 신청할 때도 신청서에는 공동상속인 전원을 등기권리자로 적고 상속인별 지분을 반드시 적는다(같은 예규 제8조 제3항). 등기관은 신청인이 아닌 다른 공동상속인의 등기필정보는 작성하지 않는다(같은 예규 제34조 제1항).

연락이 끊긴 상속인의 주소는 다음처럼 적는다.

행방불명되어 주민등록이 말소된 상속인은 말소된 주민등록표 등·초본을 붙여 최후 주소를 주소지로 하여 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제16조 제1항).
주민등록을 한 사실이 없는 등으로 등·초본을 발급받을 수 없으면 제적부상의 본적지나 기본증명서상의 등록기준지를 주소지로 하여 신청할 수 있다(같은 조 제2항).
피상속인이 외국인인 상속등기에서 공동상속인 일부가 외국 국적을 취득한 외국인이고 상속등기에 협력하지 않는 등으로 현 주소를 알 수 없으면, 공유물의 보존행위로 전원 명의의 상속등기를 신청하는 상속인은 그 사정을 소명하는 자료를 붙여 신청할 수 있다. 그 상속인의 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 없으면 이를 소명해 번호를 적지 않고 신청할 수 있고, 주소는 주민등록을 한 사실이 있으면 말소된 주민등록표상의 최후 주소, 없으면 제적부 등·초본상의 본적지나 기본증명서상의 등록기준지로 적고 그 서면을 낸다(등기예규 제1871호 제27조 제3항 제3호).

분할 방법에 관하여 협의가 성립되지 않으면 공동상속인은 법원에 분할을 청구할 수 있다(민법 제1013조 제2항이 준용하는 같은 법 제269조 제1항). 상속재산분할 심판이란 이 청구에 따라 가정법원이 분할을 정하는 재판으로, 가사비송사건인 마류 사건이다(가사소송법 제2조 제1항 제2호 나목 10)).

조정분할이나 심판분할에 따라 상속등기를 신청할 때는 상속재산분할심판서를 낸다(등기예규 제1871호 제17조 제5항).

외국 국적자나 재외국민인 상속인이 있으면 무엇이 달라지나요?

등기권리자가 될 재외국민·외국인 상속인은 주소·등록번호 증명을 등기예규 제1778호가 정한 서면으로 낸다(등기예규 제1871호 제15조 제1항). 협의분할에 참여하는 재외국민·외국인 상속인의 인감 날인과 인감증명도 제1778호가 정한 방식에 따른다(등기예규 제1871호 제17조 제3항). 달라지는 점은 다음과 같다.

재외국민은 위임장이나 첨부서면에 본인이 서명 또는 날인하였다는 뜻의 「재외공관 공증법」에 따른 인증을 받아 인감증명 제출을 갈음할 수 있다(부동산등기규칙 제61조 제3항).
외국인은 「인감증명법」에 따른 인감증명이나 본국 관공서가 발행한 인감증명을 내야 한다. 다만 본국에 인감증명제도가 없고 「인감증명법」에 따른 인감증명도 받을 수 없으면 서명·날인 사실의 증명으로 갈음할 수 있다. 신청서나 위임장 또는 첨부서면에 본인이 서명 또는 날인하였다는 뜻의 본국 관공서 증명이나 본국 또는 대한민국 공증인의 인증(「재외공관 공증법」에 따른 인증 포함)을 받는다(같은 조 제4항).
외국에서 발행된 공문서(외국 공증인이 공증한 문서 포함)는 아포스티유 협약 체약국이면 아포스티유 확인, 그 밖의 국가면 그 나라에 주재하는 대한민국 공증담당영사의 확인을 받아 낸다(등기예규 제1778호 제3조 제1항). 외국어 서면에는 번역문을 붙여야 한다(같은 예규 제4조 제1항).
피상속인이 외국인이면 사망 사실과 상속인 전원을 확인하는 서면을 내고, 외국법이 준거법이면 그 법률과 번역본도 낸다(등기예규 제1871호 제27조 제1항·제3항).
외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 취득세 신고·납부기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 9개월이다(지방세법 제20조 제1항).

나라별 서류와 분할협의 위임은 아래 글에서 설명한다.

미등기 부동산은 어떻게 상속등기하나요?

대장에 최초의 소유자로 등록된 사람이 사망했으면 그 상속인이 소유권보존등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제65조 제1호). 미등기 부동산이란 등기기록이 아직 없는 토지·건물이고, 소유권보존등기란 그 부동산에 처음 소유자를 기록하는 등기다. 이때 상속인이 등기명의인이 된다(등기예규 제1871호 제4조 제1항). 신청인이 대장에 최초의 소유자로 등록된 사람의 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 아니면 제1호로는 신청할 수 없다(같은 조 제1호). 이때는 확정판결로 자기 소유권을 증명하는 자(부동산등기법 제65조 제2호)나 건물에 한해 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인으로 자기 소유권을 증명하는 자(같은 조 제4호) 등 같은 조의 다른 호에 해당해야 한다.

공동상속인은 전원이 신청하거나 1인 또는 여러 명이 전원을 위해 신청할 수 있다(같은 예규 제4조 제2항). 신청서에는 등기원인과 그 연월일을 적지 않고, 상속인별 지분을 반드시 적는다(같은 예규 제5조 제1항 단서·제3항). 일부 지분만의 소유권보존등기는 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」에 해당한다(부동산등기규칙 제52조 제6호).

증조부 명의로 남은 오래된 미등기 상속 토지(보존등기 신청인: 부동산등기법 제65조 제1호)
미등기 건물의 상속 보존등기

등기 뒤 분할 내용을 바꾸거나 잘못된 등기를 고치려면 어떻게 하나요?

법정상속분대로 등기한 뒤 분할이 이루어지면 경정등기를 신청하고, 재협의로 상속인 전부가 바뀌면 기존 등기를 말소하고 새로 상속등기를 한다(등기예규 제1675호 3). 경정등기란 당초 등기절차에 신청의 착오나 등기관의 과오가 있어 등기와 실체가 어긋난 경우 바로잡는 등기다(등기예규 제1564호 1). 일반 경정등기는 등기 완료 후에 생긴 사유로는 할 수 없지만(같은 예규 1), 상속등기 뒤의 분할은 예규 제1675호가 경정등기의 등기원인을 따로 정한다.

아래에서 등기 방법과 세금을 나누어 본다.

등기 방법

등기 뒤에 생긴 일에 따라 신청 방법이 다음과 같이 나뉜다(등기예규 제1675호 3).

법정상속분 등기 뒤 협의분할·조정분할·심판분할이 있으면 경정등기를 신청한다. 등기원인은 「협의분할」·「조정분할」·「심판분할」이고, 연월일은 협의가 성립한 날·조정조서 기재일·심판의 확정일이다(3.가).
협의분할 등기 뒤 전원의 합의로 그 협의를 해제하면 등기원인을 「협의분할해제」로 하여 경정등기를 신청한다(3.나).
협의를 해제하고 새로 협의해 상속인 일부만 바뀌면 등기원인을 「재협의분할」로, 연월일을 재협의가 성립한 날로 하여 경정등기를 신청한다(3.다 1)).
재협의로 상속인 전부가 바뀌면 경정등기를 신청할 수 없다. 기존 명의인과 새로 취득한 상속인이 기존 상속등기의 말소등기를 공동으로 신청하고, 새로 취득한 상속인이 상속등기를 단독으로 신청한다. 말소등기의 등기원인은 「재협의분할」, 연월일은 재협의가 성립한 날이고, 새 상속등기의 등기원인은 「협의분할에 의한 상속」, 연월일은 피상속인이 사망한 날이다(3.다 2)).

법정상속분 등기 뒤 상속인 1인(갑)의 지분에 가압류등기 등 이해관계 있는 제3자가 생겼는데 협의분할에 따른 경정으로 갑이 권리를 잃거나 지분이 줄면, 그 제3자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 붙여야 한다(등기예규 제1871호 제25조 제2항). 상속등기 뒤 공동상속인 일부가 지분을 타인에게 이전했으면 그 이전등기를 정당한 말소사유로 먼저 말소한 뒤 경정등기를 한다(같은 조 제1항). 상속등기의 경정처럼 실질이 일부 말소인 경정등기에서 이해관계 있는 제3자의 승낙서 등을 붙이지 않으면 등기관은 그 신청을 수리하지 않는다(등기예규 제1564호 2.나.(4) 단서).

공동상속인은 이미 이루어진 분할협의의 전부 또는 일부를 전원의 합의로 해제한 다음 새로운 분할협의를 할 수 있다(2002다73203 판결요지 [1]). 다만 해제 전의 분할협의로 생긴 법률효과를 기초로 새로운 이해관계를 가지고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자의 권리를 해하지 못한다(같은 판결 판결요지 [2]).

취득세

상속분이 등기로 확정된 뒤 재분할로 특정 상속인이 당초 상속분을 초과해 취득하는 재산가액은 상속분이 감소한 상속인에게서 증여받아 취득한 것으로 보고, 취득세 신고·납부기한 안에 재분할에 의한 취득과 등기를 모두 마친 경우 등은 예외다(지방세법 제7조 제13항). 이 예외에 해당하지 않는 재분할로 경정등기를 신청하면 초과분에 대해 새로 취득세를 낸다(등기예규 제1871호 제33조 제1항 제2호). 취득세만 내고 상속등기를 마치지 않은 상태라면 (재)협의분할로 상속권자가 바뀌어도 새 취득세 납부의무는 생기지 않는다(같은 항 제3호). 예외의 나머지 사유, 초과분의 과세표준·세율과 증여세는 법정상속 후 협의분할 재등기와 취득세·증여세에서 정리한다.

취득세와 등기 비용은 어떻게 정해지나요?

상속인은 각자 상속받는 부동산(지분을 취득하면 그 지분)에 대한 취득세를 내고 상속등기를 신청한다(등기예규 제1871호 제33조 제1항 제1호). 상속 취득의 표준세율은 농지 1천분의 23, 농지 외의 것 1천분의 28이고(지방세법 제11조 제1항 제1호), 상속등기를 신청할 때는 국민주택채권을 매입한다(등기예규 제1871호 제33조 제2항 제1호 가목). 과세표준, 1가구 1주택 특례, 지방교육세·농어촌특별세와 채권 매입의 예외는 상속등기의 「세금은 얼마이고 언제까지 어디에 내나」에서, 신청수수료는 상속등기 비용·수수료에서 정리한다. 다만 1가구 1주택 특례세율 대상이라도 취득물건이 지방세법 제13조 제2항에 해당하면 그 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다(지방세법 제15조 제1항 단서).

등기기록의 피상속인 표시가 실제와 다르면 어떻게 하나요?

등기기록상 명의인이 피상속인임을 증명해야 하면 예외적으로 피상속인의 주소를 증명하는 서면으로 주민등록표 등·초본(말소자 등·초본)을 내야 한다(등기예규 제1871호 제14조 제1항). 이 서면은 등기명의인과 피상속인의 동일성을 확인하기 위해 예규가 정하는 경우에 내는 첨부서면이다(같은 예규 제9조 제2호). 제적등본을 붙였는데 등기기록상 피상속인의 주소가 제적부 기재와 다른 경우도 같다(같은 예규 제14조 제2항).

상속등기는 등기권리자인 상속인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 등기명의인 표시변경이나 경정은 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청하는 등기인데(같은 조 제6항), 이미 사망한 등기명의인에 대한 등기명의인표시경정 신청은 수리하지 않는다(등기예규 제1564호 2.다.(2)).

신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 달라도 동일인임을 대법원규칙에 따라 확인할 수 있으면 각하 사유에서 빠진다(부동산등기법 제29조 제7호 나목). 규칙은 주민등록번호가 등기기록과 일치하고 주소를 증명하는 정보로 등기기록상 주소가 신청정보상 주소로 변경된 사실이 확인되면 각하하지 않는다고 정한다(부동산등기규칙 제52조의2 제1항). 다만 등기의무자가 외국인·법인 아닌 사단이나 재단 등이거나 등기기록상 주소에 경정사유가 있으면 이 항을 적용하지 않는다(같은 조 제2항·제3항). 소유권이전등기를 할 때 주소를 증명하는 정보에 주소 변경 사실이 명백히 나타나면 등기관은 직권으로 등기명의인표시 변경등기를 한다. 다만 제52조의2 제1항에 해당하는 경우는 그렇지 않다(같은 규칙 제122조). 이 조문들은 등기의무자에 관한 규정이고, 상속등기 전에 피상속인 명의의 표시변경등기를 따로 해야 하는지는 예규 제1871호가 정하지 않는다. 생략에 관한 선례는 아래 글에서 설명하고, 구체적 사안은 관할 등기소에 확인한다.

그 밖의 상황은 어디에서 확인하나요?

상속포기·실종선고·부재선고가 얽히거나 상속권을 두고 다투는 경우는 아래 개별 글에서 상황별로 설명한다. 상황은 다음 두 가지로 나누어 찾는다.

상속포기·실종·부재

상속권 다툼·소송

실무 체크포인트

상속인 전원이 분할을 협의할 수 있는지 먼저 정한다. 협의분할은 전원이 참여하고 전원의 인감을 날인한 분할협의서와 인감증명이 필요하다(등기예규 제1871호 제17조 제1항).
협의가 안 되면 1인이 상속인 모두를 위해 법정상속분 등기를 신청할 수 있고, 자기 지분만의 상속등기는 신청할 수 없다(등기예규 제1871호 제7조 제2항, 부동산등기규칙 제52조 제7호).
등기기록상 명의인이 피상속인임을 증명해야 하면 피상속인의 주민등록표 등·초본(말소자 등·초본)을 준비한다(등기예규 제1871호 제14조 제1항).
미등기 부동산이면 대장에 피상속인이 최초의 소유자로 등록되어 있는지 확인하고 상속인 명의로 소유권보존등기를 신청한다(부동산등기법 제65조 제1호).
취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부하고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월이다(지방세법 제20조 제1항).
법정상속분으로 등기한 뒤 재분할할 계획이면 취득세 신고·납부기한 안에 재분할에 의한 취득과 등기를 모두 마치면 증여로 보지 않는다(지방세법 제7조 제13항 단서 제1호).

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해설 (2)
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상속재산분할협의