상속아파트 매각과 등기·과세

상속부동산은 매수인에게 소유권이전등기를 하려면 반드시 먼저 상속등기를 마쳐야 한다. 상속인 자녀 4명이 공동 상속한 아파트를 매각하려 할 때 자주 생기는 세 가지 쟁점—등기 선후, 공동 vs. 단독 명의, 1인 명의 후 분배 시 과세 문제—을 정리한다.

상속등기 없이 매각할 수 있는가

원칙적으로 상속등기를 먼저 마쳐야 매수인에게 소유권이전등기를 할 수 있다. 예외는 하나다. 피상속인이 사망 전에 매매계약을 체결한 경우, 상속인은 상속등기를 거치지 않고 곧바로 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다. 이미 사망 후 매각을 추진하는 상황이라면 이 예외는 적용되지 않는다.

4명 공동 등기인가, 1인 단독 등기인가

분할협의를 하지 않으면 법정지분(각 1/4)대로 4명 공유 등기가 된다(상속분 참조, 민법 제1009조). 상속재산분할협의(상속재산분할협의)를 거치면 1인에게 단독 등기하거나 지분 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 4명 중 1인에게 단독 등기하기로 합의하면, 나머지 3명은 협의서에 서명·날인한다.

1인 등기 후 매각하고 나머지에게 분배하면 증여세인가

이 경우 무상증여로 보지 않는다. 공유지분을 보유한 상태에서 1인이 매각 대금을 다른 상속인에게 지분 비율대로 지급하면, 세무 실무상 지분의 유상양도로 보아 양도소득세가 과세된다. 증여세 문제는 없으나, 양도세 부담이 생긴다. 구체적인 세액은 세무사에게 확인해야 한다.

실무 메모

• 매각을 목적으로 할 때는 양도세를 줄이기 위해 매각 대금 배분 비율대로 공유 상속등기를 먼저 하는 방법이 많이 쓰인다.
• 상속세 납부 대상이 아니더라도 매각을 앞두고 있다면 상속세 신고를 하는 경우가 있다. 취득가액 산정 등 양도세와의 관계 때문이다. 이 부분은 세무사와 사전 상담을 권한다.
• 등기 절차(상속등기·소유권이전등기)와 세무 신고(상속세·양도세)는 별개이므로, 법무사와 세무사 각각에게 역할을 분리해 의뢰하는 것이 실수를 줄인다.

관련

• 상속재산분할협의
• 상속분
• 상속순위
• 민법 제1009조
• 민법 제1013조
• 민법 제1006조