부가가치세는 공급받는 자가 부담한다는 원칙상, 임대차계약에 “월임대료 외 부가세를 별도 지급한다”는 조항이 있으면 임차인에게 부가세를 청구할 수 있다. 단 가산세는 임차인에게 전가하기 어렵다.
쉽게 말하면 — 임대차계약서에 “부가세 별도”라고 적혀 있으면 임대인이 임차인에게 부가세를 청구할 수 있습니다. 그러나 임대인이 신고를 잘못해서 나온 가산세는 임차인에게 넘기기 어렵습니다.
부가세 청구가 가능한가
계약서에 부가세 별도 지급 조항이 있으면 임대인은 임차인에게 부가세 상당액을 청구할 수 있다. 축소 신고 후 수정신고로 추가 납부한 세액도 동일하다. 임대인이 납부한 부가세는 본래 임차인이 부담해야 할 금액이기 때문이다.
가산세도 청구할 수 있는가
가산세는 청구하기 어렵다. 가산세는 납세의무자의 신고·납부 의무 위반에 대한 제재다(국세기본법 제2조 제4호). 부가가치세 신고의무는 사업자인 임대인에게 단독으로 귀속하므로, 가산세는 임대인에 대한 제재다. 임차인이 축소 신고에 관여했더라도, 신고의무자가 임대인인 이상 가산세를 임차인의 귀책으로 보기는 어렵다.
임대인이 축소 신고를 하다가 나중에 수정해서 낸 가산세는, 신고 잘못이 임대인 쪽 문제이기 때문에 임차인에게 부담시키기 어렵습니다. 법원도 이를 임차인의 잘못으로 보지 않을 가능성이 높습니다.
임차인이 지급을 거부하면 어떻게 하는가
보증금에서 공제하면 된다. 가압류는 필요하지 않다. 임차인이 보증금이 전액 반환되지 않았다는 이유로 반환청구 소송을 제기하면, 법원이 공제 금액의 당부를 판단한다. 가산세 부분은 공제 대상에서 제외될 수 있음을 염두에 두어야 한다.
임대차 종료 후 계속 점유 중인 경우
임대차 계약이 종료되어 관계가 해소된 상태에서는, 임차인이 지급하는 차임 상당액이 부당이득 또는 손해배상의 성격을 가질 수 있다. 이 경우 부가가치세 과세 여부가 달라질 수 있다. 세금계산서 발급 등 세무 처리는 세무사와 별도로 상담해야 한다.
실무 메모
보증금 공제는 임대차 종료 시점에 산정하면 되고, 별도로 가압류 절차를 밟을 실익이 없다. 다만 공제 금액을 임차인에게 사전에 서면으로 통보해 두는 것이 분쟁 대비상 유리하다. 가산세 상당액은 공제 대상에서 빼고 산정하는 것이 안전하다.
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