상가건물임대차보호법 우선변제

상가건물임대차보호법은 임대차보증금 액수에 따라 법 적용 여부와 우선변제 권리가 달라진다. 보증금 환산액은 보증금 + (월 차임 × 100)으로 계산한다.

보증금 환산액이란 무엇인가

보증금과 월 차임이 함께 있는 임대차는 환산보증금으로 적용 여부를 판단한다. 예컨대 보증금 5,000만 원, 월 차임 100만 원이면 환산보증금은 1억 5,000만 원이다. 이 금액이 지역별 적용 기준 이하여야 법 보호를 받는다.

언제부터 어느 기준이 적용되는가

계약 체결일 또는 갱신일 기준으로 당시 시행 중인 기준표를 적용한다. 주의할 점은 두 가지 수치의 개정 이력이 다르다는 것이다. 적용 대상 보증금액(법 적용 여부를 가르는 환산보증금 상한, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)은 2018. 1. 26.과 2019. 4. 2. 두 차례 더 올라 현행 기준이 따로 있다. 반면 소액보증금 범위(상가건물 임대차보호법 시행령 제6조)와 최우선변제금액(상가건물 임대차보호법 시행령 제7조)은 2013. 12. 30. 개정분이 지금까지 그대로 쓰인다. 따라서 적용 대상 보증금액은 한 표에 묶지 말고 별도로 확인해야 한다.

적용 대상 보증금액 — 현행 (2019. 4. 2. 개정)

법 적용 여부를 가르는 환산보증금 상한이다. 이 금액 이하라야 상가건물임대차보호법의 보호를 받는다(시행령 제2조).

이 금액은 2014년의 옛 기준(서울 4억 원)에서 2018. 1. 26.·2019. 4. 2. 두 차례 상향됐다. 적용 대상 보증금액은 계약 체결·갱신 당시 시행령 기준으로 판단하므로, 과거 계약은 당시 기준을 확인한다.

소액보증금 범위·최우선변제금액 — 현행 (2013. 12. 30. 개정)

소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있는 환산보증금 상한과 변제 금액이다(시행령 제6조, 제7조).

아래는 과거 시기별 기준표다. 각 시기의 세 수치를 그대로 묶은 것으로, 해당 기간에 체결·갱신된 계약에만 적용한다.

2010. 7. 26. ~ 2013. 12. 31.

2008. 8. 21. ~ 2010. 7. 25.

2002. 11. 1. ~ 2008. 8. 20.

우선변제액 한도는 얼마인가

소액임차인의 최우선변제는 상가건물 가액의 2분의 1 한도 안에서 인정된다(2013. 12. 31. 이전은 3분의 1 한도). 2인 이상 소액임차인의 우선변제액 합산이 건물 가액의 2분의 1을 초과하면, 그 2분의 1을 각 임차인의 우선변제액 비율로 나눈 금액을 각자의 우선변제액으로 본다.

실무 메모

계약 체결일·갱신일이 어느 기준 시기에 해당하는지 먼저 확인해야 한다. 갱신 계약은 갱신일 기준 시행령이 적용되므로, 같은 임대차라도 갱신 전후 기준이 다를 수 있다. 소액보증금 최우선변제는 배당 단계에서 선순위 담보물권보다 앞서지만, 담보물권 취득 시기가 시행령 개정 전이면 종전 기준이 적용되어 예상과 다른 결과가 나올 수 있다. 실제 배당에서는 경매 개시 당시 기준이 아니라 담보물권 취득 시점 기준임을 주의한다.