상가건물임대차보호법 우선변제

상가건물임대차보호법은 임대차보증금 액수에 따라 법 적용 여부와 우선변제 권리가 달라진다. 보증금 환산액은 보증금 + (월 차임 × 100)으로 계산한다.

우선변제권과 최우선변제권은 어떻게 다른가

상가임대차의 우선변제는 두 가지다. 확정일자 우선변제권은 대항요건(건물 인도+사업자등록 신청)을 갖추고 관할 세무서장의 확정일자를 받은 임차인이, 경매·공매 시 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받는 권리다(상가건물 임대차보호법 제5조 제2항). 순위는 확정일자일만으로 정해지는 것이 아니라, 대항요건(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)을 갖춘 때와 확정일자를 받은 때 중 늦은 때를 기준으로 한다(우선변제권 발생 시기에 관한 동일 구조의 주택임대차 판례로 97다22393).

최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인이 순위와 무관하게 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받는 권리다(상가건물 임대차보호법 제14조). 다만 무조건 인정되는 것이 아니라, 임차인이 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청으로 대항요건을 갖추어야 한다(상가건물 임대차보호법 제14조 제1항). 아래는 주로 이 최우선변제권의 적용 기준을 다룬다.

보증금 환산액이란 무엇인가

보증금과 월 차임이 함께 있는 임대차는 환산보증금으로 적용 여부를 판단한다. 예컨대 보증금 5,000만 원, 월 차임 100만 원이면 환산보증금은 1억 5,000만 원이다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조). 이 금액이 지역별 적용 기준 이하라야 확정일자 우선변제권(상가건물 임대차보호법 제5조)과 소액임차인 최우선변제(상가건물 임대차보호법 제14조) 보호를 받는다. 다만 상한을 넘어도 대항력(상가건물 임대차보호법 제3조), 계약갱신요구권, 권리금 보호 등은 그대로 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항) — 환산보증금 초과가 법 전체의 배제를 뜻하지는 않는다.

언제부터 어느 기준이 적용되는가

기준 시점은 두 가지를 나눠 봐야 한다. 적용 대상 보증금액(법 적용 여부)은 계약 체결일 또는 갱신일 당시 시행령으로 판단한다(시행령 부칙: 개정 보증금액은 시행 후 체결·갱신 계약부터 적용). 반면 소액보증금 범위·최우선변제금액은 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하되, 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정을 따른다(시행령 부칙). 즉 최우선변제 수치는 사실상 선순위 담보물권 취득 시점의 시행령으로 나눈다(아래 실무 체크포인트). 또 주의할 점은 두 가지 수치의 개정 이력이 다르다는 것이다. 적용 대상 보증금액(법 적용 여부를 나누는 환산보증금 상한, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)은 2018. 1. 26.과 2019. 4. 2. 두 차례 더 올라 현행 기준이 따로 있다. 반면 소액보증금 범위(상가건물 임대차보호법 시행령 제6조)와 최우선변제금액(상가건물 임대차보호법 시행령 제7조)은 2013. 12. 30. 개정분이 지금까지 그대로 쓰인다. 따라서 적용 대상 보증금액은 한 표에 묶지 말고 별도로 확인해야 한다.

적용 대상 보증금액 — 현행 (2019. 4. 2. 개정)

법 적용 여부를 나누는 환산보증금 상한이다. 이 금액 이하라야 상가건물임대차보호법의 보호를 받는다(시행령 제2조).

이 금액은 2014년의 옛 기준(서울 4억 원)에서 2018. 1. 26.·2019. 4. 2. 두 차례 상향됐다. 적용 대상 보증금액은 계약 체결·갱신 당시 시행령 기준으로 판단하므로, 과거 계약은 당시 기준을 확인한다.

소액보증금 범위·최우선변제금액 — 현행 (2013. 12. 30. 개정)

소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있는 환산보증금 상한과 변제 금액이다(시행령 제6조, 제7조).

아래는 과거 시기별 기준표다. 각 시기의 세 수치를 그대로 묶은 것으로, 해당 기간에 체결·갱신된 계약에만 적용한다.

2010. 7. 26. ~ 2013. 12. 31.

2008. 8. 21. ~ 2010. 7. 25.

2002. 11. 1. ~ 2008. 8. 20.

우선변제액 한도는 얼마인가

소액임차인의 최우선변제는 상가건물 가액의 2분의 1 한도 안에서 인정된다(상가건물 임대차보호법 제14조 제3항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제2항). 2인 이상 소액임차인의 우선변제액 합산이 건물 가액의 2분의 1을 초과하면, 그 2분의 1을 각 임차인의 우선변제액 비율로 나눈 금액을 각자의 우선변제액으로 본다(같은 조 제3항). 다만 이 2분의 1 한도는 2013. 12. 30. 개정으로 도입된 것이고, 2013. 12. 31. 이전 사건에는 3분의 1 한도가 적용됐다.

실무 체크포인트

• 최우선변제 기준은 담보물권 취득 시점이다. 경매 개시 당시 시행령이 아니라, 선순위 담보물권 설정 당시 시행령의 소액보증금 범위·최우선변제금액으로 판단한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제6조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조). 시기 표를 잘못 잡으면 배당액이 어긋난다.
• 갱신 계약은 갱신일 기준으로 다시 본다. 같은 임대차라도 갱신 전후로 적용 시행령이 나뉜다. 적용 대상 보증금액은 갱신일 시행령으로 재확인한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조).
• 적용 대상 보증금액과 소액보증금 범위는 개정 이력이 다르다. 적용 대상 보증금액은 2019. 4. 2.까지 올랐고, 소액보증금·최우선변제금액은 2013. 12. 30. 기준이 그대로다. 한 표로 묶어 쓰지 않는다.

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• 개념·해설
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  97다22393