상속인 중 한 명(C)이 피상속인으로부터 매매계약서를 받았으나 나머지 상속인들이 등기 협조를 거부하는 경우, C는 A·B·D·E를 상대로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 판결로 등기할 수 있다.
쉽게 말하면 — 피상속인과 매매계약을 맺었는데 상속인들이 등기를 안 해주면, 상속인들을 상대로 소송을 제기해 판결로 등기할 수 있습니다. 상속등기를 먼저 할 필요 없이 판결 하나로 바로 내 명의로 이전됩니다.
소송 당사자를 어떻게 구성하는가
C는 A·B·D·E만을 피고로 삼으면 된다. 자신의 지분(C 몫)은 이미 국가에서 받은 등기 상태에 부합하므로 이전을 구할 필요가 없다. 나머지 4인의 지분에 대해서만 각자의 상속지분별로 이전등기를 청구한다.
등기 절차는 어떻게 되는가
판결이 확정되면 중간 상속등기 없이 피상속인 명의에서 C 명의로 곧바로 이전등기를 한다. 매매의무자(피상속인)가 사망했어도 그 포괄승계인인 상속인을 상대로 받은 단일 판결이면, 등기원인일자가 하나이므로 5인 공유 상속등기를 거칠 필요가 없다 (등기선례 제9-56호). 부동산등기법 제27조는 포괄승계인을 상대로 한 직접 이전을 허용하는 근거이지 상속등기 선행의 근거가 아니다.
다만 조정에 갈음하는 결정과 판결이 섞여 등기원인일자가 달라지는 등 예외적인 경우에는, 먼저 A·B·C·D·E 5인 공유 상속등기를 한 뒤 A·B·D·E의 지분을 C에게 이전하는 순차등기 방식으로 진행한다.
판결문이 있으면 단독 신청이 가능하므로, 나머지 상속인들의 협조 없이도 등기를 마칠 수 있다 (부동산등기법 제23조 제4항). 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자가 단독으로 신청한다.
실무 체크포인트
- 피고와 청구지분은 소 제기 전에 확정한다. A·B·D·E의 현재 상속지분을 가족관계증명서·기본증명서로 특정한다. 청구취지에 지분 분수를 잘못 적으면 등기관이 판결 주문대로 처리할 수 없다.
- 기본은 직접 이전이고 중간 상속등기는 필요 없다. 등기원인일자가 동일한 단일 판결이면 5인 공유 상속등기를 거치지 않고 피상속인 명의에서 C 명의로 곧바로 이전등기를 신청한다 (등기선례 제9-56호, 사인증여 직접이전 등기선례 제3-497호 동지). 대위 5인 상속등기를 먼저 하는 것은 조정에 갈음하는 결정과 판결이 섞여 등기원인일자가 달라지는 경우의 예외다. 부동산등기법 제27조는 포괄승계인이 직접 신청하게 해주는 근거이지 상속등기 선행의 근거가 아니다.
- 판결 확정 후 C가 단독 신청하므로 주문에 등기절차 이행 문구가 들어가야 한다 (부동산등기법 제23조 제4항). 주문이 의사표시 의제 형식이 아니면 단독 신청 근거가 약해진다.
- 매매계약의 유효성을 입증할 증거를 미리 갖춘다. 계약서 작성 시점, 피상속인의 행위능력, 대금 수수 증빙이 핵심 다툼이 된다.
실무 인사이트 — 상속인을 상대로 소유권이전등기를 청구할 때 “상속등기를 먼저 해야 한다”고 오해하는 경우가 많다. 하지만 단일 판결로 등기원인일자가 하나라면 중간 상속등기 없이 피상속인 명의에서 직접 이전하는 것이 원칙이다(등기선례 제9-56호). 상속등기를 선행하면 등기 비용과 취득세가 추가로 발생하고, 이후 이전등기를 또 해야 한다. 부동산등기법 제27조는 ‘직접 이전 허용’의 근거이지 ‘상속등기 선행 의무’의 근거가 아니다.
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