상속등기를 하지 않고 둔 부동산을 매매하려고 하는데 일부 상속인이 협조하지 않는 경우

상속등기를 하지 않은 부동산을 매매하려면 먼저 상속등기를 마쳐야 하는데, 상속인 사이에 분쟁이 있으면 등기 방식 선택과 매매 절차 모두 달라진다.

상속등기를 반대하는 상속인이 있으면 어떻게 하는가

상속재산분할협의에 의한 등기는 상속인 전원의 인감증명서가 필요하다. 일부 상속인이 서류 협조를 거부하면 분할협의 등기는 불가능하다.

그러나 법정상속분((민법 제1009조))대로 등기할 때는 전체 상속인의 협조 없이도 가능하다. 상속인 중 1인이 나머지 상속인 전원을 대신해 상속등기를 신청할 수 있으며(민법 제1006조), 다른 상속인의 서류도 확보할 길이 있다. 피상속인의 가족관계등록 서류는 직계혈족인 신청 상속인이 직접 발급받을 수 있다. 비협조 상속인 본인의 주민등록 자료(초본 등)는 신청인이 그 상속인의 직계존비속이면 직접 발급받고, 형제자매 사이처럼 직계혈족이 아니면 등기신청 접수증명·등기관의 보정명령서 등을 이해관계 소명자료로 첨부해 발급받는 것이 실무다. 보정명령은 등기소가 서류를 대신 발급해 주는 절차가 아니라, 신청인이 발급 신청할 때 쓰는 소명자료라는 점에 유의한다.

상속등기 이후 상속인 일부가 매매를 반대하면 어떻게 하는가

법정지분대로 상속등기를 마친 후에도 다른 상속인의 동의 없이는 부동산 전부를 매도할 수 없다. 공유자 각자는 자기 지분만 처분할 수 있고, 전체 매도는 공유자 전원의 동의가 필요하다.

해결 방법은 두 가지다.

1. 공유물분할 청구소송 — 매도 전에 먼저 소송을 제기해 법원이 부동산을 분할하거나 경매로 대금을 나누는 판결을 받는다.
2. 지분 매도 후 매수인이 소송 — 문제 지분을 제외하고 나머지 지분만 매수인에게 양도하고, 매수인이 공유물분할 소송을 진행하는 방식도 실무에서 활용된다.

상속인이 법정지분보다 실제 지분이 더 많다고 주장하는 경우

협조 거부의 이유가 “자신의 실제 상속분이 법정지분보다 많다”는 주장이라면 상황이 복잡해진다. 이 경우에는 상속재산분할심판청구(민법 제1013조)를 먼저 해야 할 수 있다.

일방적으로 법정지분 상속등기를 마친 뒤 공유물분할 소송을 제기하면, 상대방이 “법정지분대로 등기한 것이 부당한 분할”이라고 항변할 수 있다. 그 경우 민사법원은 사건을 가정법원으로 이송해 상속재산분할심판으로 진행하도록 한다. 이렇게 되면 미리 마쳐 둔 법정지분 상속등기가 무의미해질 수 있다.

실무 체크포인트

• 구두 합의만으로는 분할협의 등기를 못 한다. 상속인 전원의 인감증명서가 첨부 서류이므로(상속재산분할협의), 한 명이라도 인감을 안 주면 법정상속분 등기로 우회한다(민법 제1009조).
• 법정지분 단독 등기는 신청인이 비협조 상속인 서류를 직접 확보해야 한다. 직계존비속이면 주민등록 자료를 바로 발급받지만, 형제자매 사이는 등기관 보정명령서 등 소명자료가 있어야 발급된다. 보정명령서를 미리 받아 두는 동선을 짠다.
• 법정지분 등기를 먼저 마쳐도 무용지물이 될 수 있다. 상대방이 실제 상속분이 더 많다고 다투면 민사 공유물분할 소송이 가정법원으로 이송되어 상속재산분할심판으로 바뀔 수 있다. 분할방법 자체는 협의·법원청구·경매로 정해지지만(민법 제1013조 제2항, 민법 제269조), 상속재산분할심판은 가정법원 전속관할이라(가사소송법 제2조) 민사법원에 낸 사건이 가정법원으로 넘어가는 것이다. 등기 강행 전에 이 위험부터 따진다.
• 경로 선택은 사건별로 나뉜다. 공유물분할 소송과 상속재산분할심판 중 무엇이 유리한지는 당사자 수·지분 비율·상대방 주장의 근거 유무에 따라 달라진다.

관련

• 개념·해설
  상속재산분할협의상속분상속등기
• 법령
  가사소송법 제2조민법 제269조민법 제1006조민법 제1009조민법 제1013조