외국인의 주소증명서면

본국에 주소증명제도가 없는 외국인(미국·영국 국적자 등)이 한국에서 부동산등기를 신청할 때 제출하는 주소증명서면은 등기예규 제1778호 제13조 제1항 제4호가 정한 방법에 따른다.

쉽게 말하면 — 미국이나 영국처럼 주소를 공식 서류로 증명하는 제도가 없는 나라 국적자가 한국에서 부동산등기를 할 때, “주소가 어디냐”를 어떤 서면으로 증명할지를 정한 규정입니다.

어떤 서면을 제출하는가(원칙)

외국인의 주소증명정보는 네 가지 중 어느 하나를 제공하면 된다(등기예규 제1778호 제13조 제1항).

출입국관리법에 따라 외국인등록을 했으면 외국인등록 사실증명(제1호)
재외동포법에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포이면 국내거소신고 사실증명(제2호)
본국에 주소증명제도가 있으면(일본·독일·프랑스·대만·스페인 등) 본국 주소증명(제3호)
본국에 주소증명제도가 없으면(미국·영국 등) 본국 공증인이 주소를 공증한 서면(제4호 본문)

미국·영국 국적자라도 국내에 외국인등록이나 국내거소신고가 되어 있으면 제1호·제2호를 먼저 쓸 수 있다. 제4호 본문의 요건은 본국 공증인의 주소 공증이고, 아포스티유는 그 서면이 외국 공문서등일 때 등기예규 제1778호 제3조에 따라 별도로 붙는 확인이다.

본국에 주소증명제도가 있는 외국인(예: 일본·독일)은 해당 국가가 발행한 주소증명서를 제출하면 된다(제3호). 미국·영국 등 주소증명제도가 없는 국가의 국적자가 이 규정의 적용을 받는다.

한국에 외국인등록이나 국내거소신고가 되어 있으면 그 사실증명서 한 장이면 됩니다. 일본이나 독일처럼 주소증명서가 나오는 나라 국적자는 그 서류를 내면 그만입니다. 미국·영국 국적자는 그런 제도 자체가 없으니 본국 공증인이 주소를 공증한 서면에 아포스티유 확인까지 받아야 하는 것이 원칙입니다.

어떤 대체 방법이 허용되는가

예규 제13조 제1항 제4호는 아래 세 가지 대체 방법을 인정한다.

가. 신분증 원본 직접 제출
주소가 기재된 신분증 원본과 사본을 함께 등기소에 제출하여 사본이 원본과 동일함을 확인받고 원본을 환부받는 방법이다. 이 경우 등기관이 사본에 원본 환부의 뜻을 적고 기명날인한다.

나. 신분증 사본에 공증·증명을 받아 제출
주소가 기재된 신분증의 사본에 원본과 동일함을 확인하였다는 본국 또는 대한민국 공증, 또는 본국 관공서의 증명을 받아 제출하는 방법이다.

다. 기타 신뢰할 만한 자료
본국의 공공기관 등에서 발행한 증명서 또는 기타 신뢰할 만한 자료를 제출하는 방법이다(예: 주한미군 거주사실증명서, 러시아 주택협동조합 주소증명서).

원칙대로 공증+아포스티유를 받기 어려우면 세 가지 대안이 있습니다. 주소가 적힌 신분증 원본을 등기소에 직접 가져가거나, 신분증 사본에 공증을 받아 내거나, 주한미군 거주증명서처럼 공공기관이 발행한 신뢰할 만한 자료를 내는 방법입니다.

실무에서 많이 쓰이는 방법 두 가지

등기실무에서는 아래 두 방법이 주로 사용된다.

미국 공증인의 ‘주소증명서’ 공증 — 예규 제13조 제1항 제4호 본문이 정한 서면 그 자체다. 그 공증서면이 외국 공문서등에 해당하면 제3조에 따라 아포스티유나 영사확인을 붙인다. ‘주소증명서’가 엄밀히 ‘주소를 공증한 서면’인지 의문이 있으나, 예규 제2조 제4호에서 사서증서 인증도 공증에 포함된다고 규정하므로 실무상 통용된다.
대한민국 영사(총영사관)의 ‘주소증명서’ 공증 — 예규 제2조 제5호가 대한민국 영사 인증을 대한민국 공증으로 명시하고 있다. 다만 제4호 본문이 요구하는 것은 본국 공증인의 공증이므로, 이는 본문 그대로의 서면은 아니다. 다만 이 공증은 당사자 서명을 인증(Acknowledgement)하는 것에 불과하고 주소 사실 자체를 증명하는 것은 아니라는 한계가 있다.

제4호 단서의 갈음 방법은 세 가지로 정해져 있다.

가목: 주소가 적힌 신분증 원본과 사본을 함께 내어 원본 대조를 받고 원본을 환부받는 방법
나목: 그 신분증 사본에 본국 또는 대한민국 공증이나 본국 관공서의 증명을 받아 내는 방법
다목: 본국의 공공기관 등이 발행한 증명서 기타 신뢰할 만한 자료를 내는 방법(주한미군 발행 거주사실증명서, 러시아 주택협동조합 발행 주소증명서 등)
위 두 방법을 곧바로 다목으로 분류하는 것은 조문 구조와 맞지 않으므로, 창구 관행으로 수리되더라도 근거는 본문·나목·다목 중 어디인지를 따로 확인한다.

국내에 외국인등록·국내거소신고가 없다면 실제 창구에서 많이 쓰는 방법은 두 가지입니다. 미국 공증인에게 주소증명서를 공증받아 오거나, 한국 총영사관에서 주소증명서를 공증받는 방식입니다. 두 방법 모두 예규의 ‘기타 신뢰할 만한 자료’로 등기관이 받아 주는 것이 관행입니다.

의견 1(운전면허증 + 아포스티유)에 대한 검토

미국 공증인의 사본인증(Copy Certification) 방식은 예규 4. 나.에 해당한다. 그러나 미국 공증인의 Copy Certification 문언상 제한이 있어 등기실무에서는 거의 사용되지 않는다.

실무 노하우 — 방법 선택의 분수령은 예규 조문이 아니라 당사자의 입국 여부다. 미국 국적자가 입국할 예정이면 운전면허증을 지참 입국한 뒤 국내 공증인에게 사본 동일 공증(예규 4. 나.)을 받는 것이 가장 싸고 빠르다(등기예규 제1778호) — 미국에서 미리 공증·아포스티유를 받아 올 필요가 없다. 입국하지 않으면 본국 공증 + 아포스티유나 현지 영사 공증으로 가야 한다.

실무 체크포인트

영사 공증의 한계를 미리 확인한다. 영사 ‘주소증명서’ 공증은 서명 인증에 그쳐 주소 사실 자체를 증명하지 않는다. 등기관이 ‘기타 신뢰할 만한 자료’로 수리하는 관행에 의존하므로 사전에 관할 등기소에 가능 여부를 확인한다.
국내 등록 여부를 가장 먼저 본다. 외국인등록을 했으면 외국인등록 사실증명, 국내거소신고를 한 외국국적동포이면 국내거소신고 사실증명으로 끝난다(등기예규 제1778호 제13조 제1항 제1호·제2호). 본국 공증을 알아보기 전에 이 경로부터 확인한다.
아포스티유는 서면 종류에 따라 붙는다. 아포스티유·영사확인은 외국 공문서등에 붙는 것이고(부동산등기규칙 제46조 제9항, 등기예규 제1778호 제3조), 신분증 원본 제출이나 대한민국 공증에는 붙지 않는다.
본국 주소증명제도 유무를 파악한다. 일본·독일 등 제도가 있는 국적자는 본국 주소증명서로 충분하고, 이 예규의 대체 방법은 미국·영국 등 제도가 없는 국적자에게만 필요하다.

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최종 수정 2026년 8월 25일 · 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이고 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 최종 수정일 기준으로 작성됐으며 이후 법령 개정이나 판례 변경으로 현행과 달라질 수 있고, 법령·판례의 문언은 정본이 우선합니다. 내용만을 근거로 한 판단으로 생긴 손해에 책임을 지지 않습니다. 면책 고지

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