해산결의 후 주식회사는 청산 목적 범위 내에서만 존속하므로, 잔여 부동산 매각은 원칙적으로 가능하나 등기 실무상 제약이 따른다.
쉽게 말하면 — 회사가 문을 닫기로 결의했다고 해서 가진 부동산을 팔지 못하는 건 아닙니다. 다만 등기 절차에서 걸리는 부분이 있어 미리 확인해 두는 것이 중요합니다.
해산 후 법인의 법적 지위는 어떻게 되는가
해산한 주식회사는 청산 목적 범위 내에서만 존속한다(상법 제245조 준용). 영업행위는 불가하고, 기존 채권 추심·채무 변제 등 청산사무만 할 수 있다. 잔여 부동산 매각은 청산사무에 해당하므로 허용된다.
해산한 회사는 영업은 못 하지만 남은 재산을 정리하는 일은 계속할 수 있습니다. 부동산을 파는 것도 그 정리 작업에 해당해 법적으로 문제가 없습니다.
부동산 이전등기에 제약이 있는가
‘청산 중’ 표시 자체가 소유권 이전등기를 막는 근거는 아니다. 재산의 환가처분은 청산인의 법정 직무이고(상법 제254조①3호), 회사를 대표하는 청산인은 그 직무에 관해 재판상·재판외의 모든 행위를 할 권한이 있다(상법 제254조③, 상법 제542조① 준용). 따라서 매매를 원인으로 한 이전등기에서 점검할 것은 등기부의 ‘청산 중’ 표시가 아니라 청산인 등기·대표권이다. 절차 진행 전에 청산인 등기가 마쳐졌는지, 누가 대표권을 가지는지를 확인한다.
등기부에 ‘청산 중’이라고 적혀 있어도 그 표시 때문에 부동산을 못 파는 것은 아닙니다. 재산을 처분하는 일은 청산인의 정당한 업무라서요. 다만 누가 청산인으로 등기돼 있고 대표권을 가지는지는 매각 전에 확인해 두는 것이 좋습니다.
계약해지는 청산사무에 포함되는가
수분양자의 잔금 연체에 따른 계약해지는 청산인의 법정 직무 범위에 든다. 현존사무의 종결·채권의 추심·재산의 환가처분이 모두 청산인의 직무이므로(상법 제254조①1·2·3호), 미이행 분양계약의 해지도 그 범위에 해당한다. 다만 법률관계를 단순하게 유지하려면 해산결의 전에 해지통지를 발송해 계약을 해지한 뒤 해산하는 것이 안전하다.
수분양자가 잔금을 안 냈을 때 그 계약을 해지하는 것도 청산인이 하는 정당한 업무에 속합니다. 다만 회사를 해산하기 전에 미리 계약을 해지해 두면 이후 법률관계가 깔끔해집니다.
잔여재산 분배는 반드시 현금이어야 하는가
청산 종결 후 주주에게 귀속되는 잔여재산은 반드시 현금일 필요가 없다. 매각되지 않은 부동산이 남아 있으면 부동산 자체를 주주에게 현물 분배할 수 있다.
청산 후 남은 재산을 주주에게 나눠줄 때 팔아서 현금으로 줄 필요는 없습니다. 팔기 어려운 부동산이 있다면 그 부동산 자체를 주주에게 나눠주는 방법도 가능합니다.
실무 체크포인트
- 이전등기 전에 청산인 등기와 대표권부터 확인한다. 매도인 표시가 청산인으로 바뀌므로, 청산인 등기가 마쳐졌는지·누가 대표권을 갖는지를 보고 매매계약서·등기신청서를 작성한다(상법 제254조③, 상법 제542조①).
- ‘청산 중’ 표시를 매각 불가 사유로 오인하지 않는다. 재산의 환가처분은 청산인의 법정 직무라 등기부의 청산 중 표시는 이전등기를 막지 않는다(상법 제254조①3호, 상법 제542조① 준용). 회사가 청산 목적 범위 내에서 존속한다는 점은 상법 제245조가 근거다.
- 분양계약 해지는 해산결의 전에 끝내 둔다. 청산인이 해지할 수도 있으나, 해산 전 해지통지를 발송해 정리하면 청산 중 법률관계가 단순해진다.
- 현물 분배 가능성을 미리 열어 둔다. 매각이 안 되는 물건은 현금화하지 말고 주주에게 부동산 자체를 분배하는 방안을 검토한다.
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