상속에 따른 소유권이전등기

상속에 따른 소유권이전등기는 피상속인 명의 부동산을 상속인 앞으로 이전하는 등기이며, 유증·상속분·한정승인 여부에 따라 절차와 법적 효과가 달라진다.

중간등기 생략이 가능한가

피상속인이 생전에 등기를 마치지 않은 경우, 중간 피상속인을 건너뛰고 최종 상속인 앞으로 바로 등기하는 것은 원칙적으로 불가능하다. 모친 사망 후 부친이 등기를 마치지 않은 채 부친도 사망한 경우, 부친을 거친 등기를 할 수 밖에 없다. 즉, 모친→부친→상속인의 순서로 단계적으로 등기를 진행한다.

유증에 의한 이전등기와 상속등기 중 어느 것을 선택하는가

유증이 있는 경우 수증자는 유증에 의한 이전등기를 신청할 수 있다(민법 제1074조). 상속등기를 선택한다는 것은 유증을 포기하는 것과 같다. 유증을 포기하면 목적물은 상속재산으로 복귀하고, 부친의 채권자들이 그 상속재산에 대해 권리를 행사할 수 있게 된다. 따라서 유증 포기 시점이 부친 생전인지, 부친 사후 상속인들의 포기인지에 따라 법적 효과가 달라지므로 신중한 판단이 필요하다.

가등기 이후의 압류·가압류를 해제할 수 있는가

소유권이전청구권 가등기 이후에 마쳐진 압류·가압류는 가등기에 기한 본등기가 경료되면 그 본등기보다 후순위이므로 직권말소 대상이 될 수 있다. 그러나 압류·가압류 자체의 해제는 별개 문제다. 압류는 채권자에게 변제가 이루어진 경우에만 해제를 청구할 수 있다. 가압류는 가압류 이의신청 또는 취소신청을 통해 취소결정을 받아야 집행해제가 가능하며, 이의·취소에는 정당한 사유가 필요하다.

부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법이 적용되는가

2020년 시행된 부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법은 1995년 6월 30일 이전에 발생한 상속에만 적용된다. 이 사안에서 모친의 유증 공증은 2015년이고 부친 사망은 2020년이므로, 어느 기준으로도 1995년 6월 30일 이후에 해당해 특별조치법 적용 대상이 아니다.

공유지분 과반수 보유자의 권리 행사 방법은 무엇인가

공유물의 보존행위는 단독으로 할 수 있고, 관리행위는 지분 과반수 동의로 결정하며, 처분행위는 공유자 전원의 동의가 필요하다. 지분 합계가 53%라면 과반수이므로, 무단으로 토지를 점유·사용하는 자에 대한 인도청구(보존행위)는 단독으로 가능하고, 임대차 등 관리행위는 과반수 동의만으로 결정할 수 있다.

실무 체크포인트

유증 경로 선택이 채권자 관계를 가른다. 유증에 의한 이전등기를 신청하면 목적물이 수증자에게 직접 귀속되나, 상속등기를 택하면 유증 포기로 보아 상속재산에 복귀해 피상속인 채권자의 집행 대상이 된다(민법 제1074조).
수증자의 유증 포기는 피상속인 사후에만 가능하다. 유증 포기는 유언자가 사망한 뒤 수증자가 하는 행위다(민법 제1074조 제1항). 피상속인 생전에는 유증 포기가 아니라 유언자 본인의 유언 철회(민법 제1108조)이며, 행위 주체와 성질이 전혀 다른 별개 행위다. 따라서 사후 수증자의 포기 시점(사망 직후인지 상속등기 시점인지)을 등기 신청 전에 특정한다.
한정승인 사안은 효력 범위를 별도 검토한다. 상속인이 한정승인을 마친 경우 한정승인의 책임 범위와 유증 포기가 맞물리므로 함께 따져야 한다.
혼재 부동산은 등기부 순위로 분석한다. 가등기·압류·가압류가 섞인 부동산은 본등기 시 직권말소 대상과 잔존 부담을 등기부 순위 기준으로 확정한 뒤 절차를 설계한다.