경매하여 분할하라는 상속재산분할 심판이 확정되면, 법정 상속등기·경매신청·상속세·양도소득세 단계별로 비용이 발생한다.
쉽게 말하면 — 법원에서 “경매로 나눠라”는 결정이 나와도 바로 끝나는 게 아닙니다. 상속등기를 먼저 하고, 경매를 신청하고, 세금까지 내야 하므로 단계마다 비용이 따로 들어갑니다.
상속등기 단계에서 드는 비용은 무엇인가
취득세를 이미 납부한 경우, 추가로 아래 비용이 필요하다.
- 국민주택채권 할인부담금: 부동산 취득 시 의무 매입 채권을 즉시 매도하면 발생하는 할인 차액
- 대법원 등기신청수수료: 등기소에 납부하는 전산이용수수료
- 법무사 보수: 상속등기 신청 대리를 위임하는 경우 지급
공동상속인 중 일부가 취득세를 부담하지 않더라도, 상속등기는 공유지분 전부에 대해 신청해야 한다.
상속등기 때는 채권 할인 차액, 등기수수료, 법무사 보수가 주요 비용입니다. 취득세는 이미 낸 것으로 보고, 그 이후 추가로 드는 비용들입니다.
경매신청 단계에서 드는 비용은 무엇인가
법원 경매를 신청하려면 다음 비용을 예납·납부해야 한다.
- 인지대: 경매신청서에 붙이는 인지 비용
- 송달료: 이해관계인에게 서류를 보내는 비용
- 등록면허세: 경매개시결정 등기 시 납부
- 대법원 등기신청수수료: 경매개시결정 등기분
- 경매비용 예납금: 감정료·현황조사료 등 집행비용 선납분
- 법무사 보수: 경매신청 대리를 위임하는 경우 지급
경매비용 예납금은 낙찰 후 배당 단계에서 집행비용으로 최우선 회수된다.
경매를 신청할 때도 법원에 인지대·송달료·예납금 등을 먼저 내야 합니다. 예납금은 나중에 낙찰 대금에서 돌려받을 수 있습니다.
세금은 어떻게 되는가
상속세는 상속재산 전체를 기준으로 산정하며, 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다 (상속세 및 증여세법 제67조). 기산점은 사망일 당일이 아니라 사망일이 속한 달의 말일이다(예: 사망일이 3월 10일이면 9월 30일이 기한이다). 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 신고·납부 기한이 9개월이다 (상속세 및 증여세법 제67조 제4항). 상속인 전원이 해외에 있어야 하는 게 아니라, 피상속인 또는 상속인 중 한 명이라도 외국에 주소를 두면 9개월이 적용된다(예: 상속인 중 미국 거주자가 있는 경우).
양도소득세는 경매 낙찰가에서 취득가액(상속개시 당시 평가액)을 뺀 양도 차익이 발생한 경우 납부한다 (소득세법 제97조). 여기서 취득가액은 상속세 과세표준이 아니라 상속개시일 현재의 시가 또는 보충적 평가액이다 (소득세법 시행령 제163조). 상속받은 부동산의 취득가액은 상속개시 당시 시가(또는 공시가격)로 의제되므로, 낙찰가와의 차이가 과세 대상이 된다.
상속세는 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고해야 하고(예: 3월 10일 사망이면 9월 30일까지), 경매로 부동산이 팔리면 낙찰가와 상속 당시 가격의 차익에 대해 양도소득세도 낼 수 있습니다. 세금 신고는 세무사에게 맡기는 것이 좋습니다.
실무 메모
공동상속인 중 일방이 취득세 전액을 부담한 경우, 나머지 공유자 지분에 해당하는 취득세 상당액을 구상할 수 있다. 다만 경매 절차에서 이를 별도 청구하려면 소송이 필요하므로, 실무상 경매 배당 전에 협의로 정산하거나 변호사·세무사와 함께 전략을 세우는 것이 효율적이다. 상속등기와 경매신청은 법무사가 대리할 수 있으나, 상속세·양도소득세 신고는 세무사 업무 영역이다.
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