고인의 상속

사망한 사람은 권리·의무의 주체가 될 수 없으므로, 고인 명의로 부동산 매매계약을 체결하는 것은 법적으로 유효하지 않다.

고인 명의 매매계약의 효력은 어떻게 되는가

사람은 생존한 동안만 권리·의무의 주체가 되므로(민법 제3조), 사망과 동시에 권리능력을 잃는다. 사망으로 상속이 개시되어(민법 제997조) 권리·의무는 상속인에게 넘어간다. 따라서 이미 사망한 사람을 매도인으로 표시한 계약은, 실질적 계약 당사자인 상속인과의 계약으로 해석될 여지가 있다. 그러나 이는 해석론이고, 분쟁의 소지가 남는다. 처음부터 상속인(예: 배우자)을 매도인으로 하는 계약을 체결하는 것이 낫다.

상속등기 전 매매계약의 위험은 무엇인가

상속등기를 마치기 전 매매계약을 진행할 경우 다음과 같은 위험이 있다.

• 채권자 대위등기 및 압류: 고인 또는 상속인에 대한 채권자가 상속등기를 대위 신청하고, 그 즉시 가압류·경매를 신청할 수 있다(민법 제404조).
• 유증 변수: 고인이 유언으로 제3자에게 해당 부동산을 유증하였을 경우, 상속인 앞으로의 등기 자체가 문제가 된다(유증).
• 상속인 범위 불확실: 배우자 단독 명의로 상속등기를 하려면, 다른 상속인 전원이 배우자에게 상속재산을 귀속시키는 상속재산분할협의에 동의해야 한다. 협의서 또는 자녀 전원의 확인이 없으면 등기가 불가능하다.

가장 안전한 거래 방식은 무엇인가

상속등기를 먼저 마친 후 매매계약을 체결하는 것이 원칙이다. 순서가 바뀌면 잔금 지급 전까지 소유권 이전등기를 받을 수 없는 위험이 구매자에게 귀속된다.

상속등기 전 계약을 감수하는 경우도 있지만, 이는 고인의 생전 재정 상황, 상속인들의 재력과 신뢰도, 계약금·중도금 반환 가능성을 종합적으로 판단한 결과여야 한다.

실무 체크포인트

• 상속인 범위와 협의서를 먼저 확정한다. 배우자 단독 등기는 다른 상속인 전원이 상속재산분할협의에 날인해야 가능하다. 협의서·전원 날인 없이 착수하면 등기 단계에서 막힌다.
• 고인의 채무와 유언장을 먼저 조회한다. 금융채무·보증·세금 체납은 채권자 대위등기와 압류로 이어지고(민법 제404조), 제3자 유증이 있으면 상속인 명의 등기 자체가 흔들린다.
• 잔금은 상속등기 완료를 선행 조건으로 건다. 상속등기 완료 전 계약금·중도금이 나가면 매수인이 소유권을 못 받는 위험을 떠안는다. 계약서에 등기 완료를 지급 조건으로 명시한다.

관련

• 개념·해설
  상속재산분할협의유증상속인 부존재
• 법령
  민법 제3조민법 제404조민법 제997조