피상속인 사망 전 부동산 매매계약을 체결한 경우 등기이전과 상속포기

피상속인이 사망 전 체결한 부동산 매매계약에 따라 상속인이 등기이전을 이행하는 행위는, 상속재산 처분(민법 제1026조 제1호)으로 보아 법정단순승인이 될 위험이 있다. 채무 이행이라 처분이 아니라는 견해도 있으나 이를 직접 판단한 대법원 판례는 보이지 않으므로, 상속포기를 검토 중이라면 등기이전을 포기 심판 뒤로 미루는 것이 안전하다.

부동산은 상속재산에 포함되는가

피상속인이 사망 전 매매계약을 체결한 경우, 상속인은 부동산과 함께 매도인의 지위를 상속받는다(민법 제1005조). 상속등기를 생략하고 매수인에게 직접 소유권이전등기를 하는 것은 가능하다. 그러나 그렇다고 해서 해당 부동산이 상속재산에서 제외되는 것은 아니다. 부동산 가액만큼 세금 체납 압류가 걸려 있어 실질 취득가치가 0원이더라도 결론은 같다. 부동산(자산)과 체납세금(채무) 모두 상속의 대상이다.

등기이전을 하면 상속포기가 가능한가

단정할 수 없는 영역이다 — 견해가 갈린다. 부동산 자체는 상속재산이므로 그 소유권을 넘기는 행위를 상속재산 처분(민법 제1026조 제1호)으로 보면 법정단순승인이 되어 이후 상속포기·한정승인을 할 수 없다. 반면 피상속인이 생전에 이미 매도하고 상속인은 그 등기의무(상속채무)를 이행할 뿐이라고 보면 처분행위가 아니어서 포기에 장애가 없다 — 채무 변제를 처분으로 보지 않는 견해의 연장이다(다만 고유재산이 아니라 상속재산인 부동산 자체를 넘기는 이행이라는 점에서, 고유재산 변제보다 다툼의 여지가 크다). 이 사안을 직접 판단한 대법원 판례는 확인되지 않는다.

분명한 것은 위험 배분이다. 처분으로 평가되면 법정단순승인이 확정되고, 숙려기간(민법 제1019조) 3개월이 남아 있어도 의미가 없어진다. 다툼이 있는 영역에서 상속인이 위험을 떠안을 이유가 없으므로, 포기를 검토 중이면 등기이전을 심판 뒤로 미루는 것이 맞다.

세금 납부 의무는 누구에게 있는가

취득세와 양도소득세 납부 의무는 상속인에게 귀속된다. 취득세는 상속으로 부동산을 취득한 상속인에게 부과된다(지방세법 제7조 제7항). 양도소득세는 상속인이 피상속인의 매도인 지위를 포괄승계하여 매수인에게 부동산을 양도하는 것에 대해 부과된다(민법 제1005조, 소득세법 제94조 제1항 제1호). 두 세금은 각각 다른 원인(상속 취득·양도 처분)에서 발생한다. 매수인이 체납세금을 대신 납부하는 특약이 있어도, 양도소득세는 매도인(상속인)의 납세의무로 남는다. 특약은 당사자 간 경제적 부담 분배일 뿐, 과세관청에 대한 납세의무를 이전하지 않는다.

반대로 상속포기가 유효하게 되면 처음부터 상속인이 아니므로(민법 제1042조) 부동산을 취득한 일도, 양도한 일도 없게 되어 취득세·양도소득세 의무 자체가 발생하지 않는다.

실무 메모

이 사안의 핵심은 등기이전 이행과 상속포기의 선후다. 주의할 점은, 등기이전을 먼저 해 버려도 가정법원이 포기 신고를 각하하는 것은 아니라는 것이다 — 가정법원은 단순승인 사유(처분 등)를 심리하지 않고 형식 요건이 갖춰지면 수리하며, 포기의 효력 유무는 나중에 채권자가 다투는 민사재판에서 판단된다. 즉 “수리됐으니 안전하다”고 믿었다가 민사에서 포기 무효가 선언되는 것이 진짜 위험이다.

따라서 실무상 선택지는 셋이다.

1. 상속포기를 관철 — 포기가 확정되면 포기자는 처음부터 상속인이 아니므로 매도인 지위도 승계하지 않는다. 등기이전에 일절 관여하지 말아야 하고, 매수인은 차순위 상속인(전원 포기 연쇄 시 최종적으로는 상속재산관리인 — 민법 제1053조)을 등기의무자로 하여 절차를 진행해야 한다. 매수인 입장에선 시간이 걸리는 경로라 일정 협의가 필요하다.
2. 한정승인 후 이행 — 한정승인의 효력이 생긴 뒤의 등기이전은 제1026조 제1호의 적용 대상이 아니므로(2013다73520 — 1호는 효력 발생 전 처분에만 적용) 안전하게 이행할 수 있고, 채무는 상속재산 한도로 차단된다. 매수인의 거래도 성사시켜야 하는 이 사안에서 가장 현실적인 경로다.
3. 등기이전을 먼저 이행 — 처분으로 평가되면 법정단순승인이 되어 채무를 전부 승계하는 위험을 감수해야 한다.

압류 채무가 부동산 가액을 초과하거나 우발채무가 있는 경우, 등기이전을 이행하면 상속인이 무한 책임을 지게 되므로 순서에 주의해야 한다. 매수인이 반드시 매수해야 하는 사정이 있다면, 상속인 보호와 거래 성사를 함께 잡는 길은 한정승인 후 이행이다.

관련

• 개념·해설: 상속포기 · 한정승인 · 법정단순승인 · 숙려기간 · 상속인 부존재
• 법령: 민법 제1005조 · 민법 제1019조 · 민법 제1026조 · 민법 제1042조 · 민법 제1053조 · 지방세법 제7조
• 판례: 2013다73520