상속 대상 부동산의 기준시가 문제는 상속재산분할협의에 따른 상속등기와는 무관하며, 상속세 신고 절차에서 해결할 사항이다.
쉽게 말하면 — 상속등기 비용(취득세)은 공시가격으로 계산하므로 감정평가를 받아도 등기 비용은 달라지지 않습니다. 감정평가는 나중에 부동산을 팔 때 양도소득세를 줄이기 위한 것이고, 이는 등기가 아니라 상속세 신고 단계에서 처리합니다.
상속등기에서 부동산 가격이 문제되는 경우는 무엇인가
상속등기 신청 시 부동산 가격이 문제되는 것은 취득세와 주택채권 매입의 과세표준액이다. 두 항목 모두 공시된 주택가격(공시가격)을 기준으로 한다. 상속에 따른 무상취득의 취득세 과세표준은 시가표준액, 곧 공시가격이다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호, 지방세법 제4조). 따라서 상속등기 신청서에 감정평가액을 직접 기재하는 방식으로 취득가액을 정할 수 없다.
등기할 때 내는 취득세는 감정평가와 무관하게 공시가격으로 계산됩니다. 감정평가를 받아도 등기 비용은 그대로입니다.
향후 양도소득세를 줄이려면 어떻게 해야 하는가
향후 매매 시 양도소득세 절감을 위해 취득가액을 높이려면, 상속세 신고 시 감정평가액으로 신고해야 한다. 양도소득세의 취득가액(필요경비)은 소득세법 제97조가 정하고(소득세법 제97조), 상속받은 자산은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보므로(소득세법 시행령 제163조 제9항), 그 평가액을 높여 두면 양도차익이 줄어든다. 이는 상속세 신고 단계에서 처리할 사항이다. 상속등기 신청 절차와는 별도로 진행된다.
나중에 부동산을 팔 때 세금을 줄이고 싶다면, 상속세 신고 때 감정평가액으로 신고해 두면 취득가액이 높게 잡혀 양도차익이 줄어듭니다. 등기와는 별도 절차입니다.
실무 체크포인트
- 등기 비용은 신고 방식과 무관하다. 취득세·주택채권 과세표준은 공시가격 기준이므로(지방세법 제10조의2), 감정평가를 받든 안 받든 등기 비용은 같다.
- 감정평가는 등기가 아니라 상속세 신고에서 정한다. 취득가액을 높이려면 상속개시일 평가액으로 신고해야 하고(상속세 및 증여세법 제60조), 이는 등기 절차와 별개다.
- 감정평가 실익은 비용 대비 절감세액으로 따진다. 양도세 취득가액이 상속개시일 평가액으로 잡히므로(소득세법 시행령 제163조 제9항), 감정평가 비용과 예상 절감세액을 비교한 뒤 진행한다.
- 상속세 납부세액이 0이어도 신고 실익은 있다. 납부할 세금이 없어도 향후 양도세를 줄이려고 감정평가액으로 신고하는 것이 유리한 경우가 있다.
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