외국인(국적상실자) 행방불명으로 부동산등기용 등록번호를 못 받는 경우 상속등기

공동상속인 중 국적을 상실한 외국인이 행방불명된 경우, 행방불명 사실을 소명하면 부동산등기용 등록번호 없이 상속등기를 신청할 수 있다(등기선례 7-80).

외국인 공동상속인을 제외할 수 있는가

외국 국적을 취득하여 한국 국적을 상실한 자가 행방불명이라도 상속인에서 제외할 수 없다. 상속분은 법정지분에 의하고, 협의분할은 전원 참여가 원칙이므로 행방불명인 외국인 상속인을 포함한 법정지분대로 상속등기를 신청할 수밖에 없다.

부동산등기용 등록번호란 무엇인가

외국인이 등기권리자로서 부동산 소유권을 취득할 때는 부동산등기용 등록번호를 부여받아 등기신청서에 기재하고 그 증명서를 첨부하여야 한다(부동산등기법 제48조, 제49조). 외국인의 등록번호는 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장이 부여한다. 국내에 체류지가 없으면 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 본다.

등록번호 부여절차는 부동산등기법 제49조가 정한다. 외국인의 등록번호는 같은 조 제1항 제4호에 따라 부여한다. 이 규정은 구 부동산등기법 제41조의2 제1항 제4호가 전부개정으로 이동한 것이다(부동산등기법 제41조의2).

행방불명인 경우 등록번호 없이 등기할 수 있는가

행방불명으로 등록번호를 부여받을 수 없는 경우, 그 사실을 소명하면 등록번호를 병기하지 않고 상속등기를 신청할 수 있다. 다른 상속인뿐 아니라 대위채권자도 이 방법으로 상속등기를 신청할 수 있다.

근거 선례 — 등기선례 7-80

공동상속인 중 국적을 상실한 자가 행방불명이 되어 부동산등기용 등록번호를 부여받을 수 없는 경우에는 이를 소명하여 부동산등기용 등록번호를 병기하지 아니하고 다른 상속인 또는 대위채권자는 상속등기를 신청할 수 있다.
(2003. 12. 11. 부등 3402-685 질의회답)

참조예규: 등기예규 제992호(재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규) / 참조선례: 등기선례요지집 Ⅳ 제265항, Ⅴ 제116항

선례가 인용한 제992호는 옛 예규다. 같은 제목의 현행 예규는 등기예규 제1778호(2024. 5. 16. 시행)이므로, 재외국민·외국인 부동산등기신청절차는 제1778호를 기준으로 본다.

실무 메모

행방불명 소명 자료로는 주민등록 말소 이력, 출입국 기록 부재, 가족관계증명서상 주소 불명 등을 종합적으로 준비한다. 등기소마다 소명 수위에 차이가 있으므로 접수 전 담당 등기관과 사전 협의하는 것이 안전하다. 협의분할 없이 법정지분대로 등기하므로, 추후 상속재산 정리가 필요하면 별도 분할 절차를 거쳐야 한다.