질문
피상속인이 사망전 부동산 매매계약을 체결하였습니다.
매매가 *천만원 (계약금 없이 잔금시 지금 조건)인데, 세무서에서 세금체납으로 인한 압류가 해당 부동산에 되어 있고, 매매대금은 매수자 책임으로 체납세금을 납부하고 압류해제 할 것을 특약으로 기재해놓았습니다. 즉 상속인은 매매로 인해서 받을 수 있는 금액은 ‘0’입니다.
피상속인은 파악된 재산은 없고, 세금체납액을 포함한 우발채무에 대한 우려로 인해 매매계약 잔금시 피상속인, 상속인 서류를 교부하고 3개월이내 상속인들은 모두 상속을 포기할 예정입니다.
1. 잔금시 등기에 필요한 피상속인, 상속인 서류를 매수자에게 교부해도 해당 부동산이 상속재산에 포함되는지?
2. 이후 상속인의 해당부동산 매매계약으로 인한 세금(취등록세, 양도세) 납부 의무가 있는지?
3. 매매계약으로 인한 상속포기를 할 수 없는 상황이 되는지 궁금합니다.
참고로 매수자는 시행업자로 해당 부동산을 반드시 매수를 해야하는 입장입니다.
답변
피상속인이 사망 당시 소유한 부동산과 매도인의 계약상 지위는 원칙적으로 상속됩니다. 매매대금이 체납세금에 모두 쓰여 상속인에게 남는 돈이 없더라도 상속재산이라는 성격은 사라지지 않습니다. 상속포기를 계획한다면 심판이 확정되기 전에 상속인 명의로 이전서류를 교부하거나 잔금·세금 정산을 실행하는 것은 상속재산 처분으로 평가될 위험이 있으므로 피해야 합니다.
부동산은 상속재산인가
사망 전에 매매계약이 체결됐어도 소유권이 아직 피상속인에게 있다면 부동산과 매도인의 권리·의무가 상속됩니다. 매수인이 매매대금으로 체납세금을 납부한다는 특약은 대금 정산 방식일 뿐, 상속재산 여부를 바꾸지는 않습니다.
등기서류를 넘기면 어떤 위험이 있나
상속인이 매도인 지위를 행사해 잔금을 받고 이전등기서류를 교부하면 상속재산 처분으로 보아 법정단순승인이 문제 될 수 있습니다. 이 사안의 이전행위에 관한 직접적인 대법원 판례가 확립됐다고 단정하기 어려우므로, 상속포기 심판 전에는 실행하지 않는 것이 안전합니다.
세금은 어떻게 달라지나
상속을 유효하게 포기하면 처음부터 상속인이 아니므로 해당 부동산을 취득하거나 양도한 사람으로 보지 않습니다. 반대로 상속을 수리해 계약을 이행하면 상속 취득에 관한 취득세와 매매에 따른 양도소득세가 문제 될 수 있습니다. 매수인이 체납세금을 직접 낸다고 해서 피상속인의 세금이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
진행 방법
상속포기를 유지하려면 포기심판 확정 전에는 매매 이행에 관여하지 말고, 확정 뒤 남은 상속인이나 상속재산관리인과 매수인이 절차를 이어가도록 해야 합니다. 계약 이행이 불가피하다면 상속재산 범위에서 처리할 수 있는 한정승인 등 대안을 사건 자료와 함께 검토하십시오.
