한정승인을 했어도 상속부동산에 대한 취득세는 내야 한다. 압류나 근저당권이 설정되어 실질적으로 가치 없는 부동산이라도 공시가격 기준 취득세가 부과된다.
쉽게 말하면 — 한정승인은 “빚을 물려받은 재산 한도에서만 갚겠다”는 선택입니다. 그런데 취득세는 빚과 관계없이 부동산 소유권이 내 이름으로 넘어오는 순간 내야 하는 세금이므로, 한정승인을 했어도 피할 수 없습니다.
왜 한정승인자도 취득세를 내는가
취득세는 소유권을 실질적·완전하게 취득하는지와 무관하게, 소유권이전 형식에 의한 부동산 취득 모든 경우에 부과되는 세금이다(88누919). 한정승인을 하면 상속채무 초과분에 대해 책임을 지지 않을 뿐, 부동산 소유권은 형식적으로 상속인에게 이전된다. 대법원은 이 논리에 따라 한정승인자도 취득세를 납부해야 한다고 판시했다(대법원 2005두9491 참조).
취득세는 “실제로 이득을 봤느냐”가 아니라 “소유권이 넘어왔느냐”를 기준으로 매겨집니다. 빚이 가득한 부동산이라도 등기가 내 이름으로 넘어오면 세금이 부과됩니다.
일반 한정승인과 특별한정승인 모두 해당되는가
둘 다 해당된다. 보통의 한정승인이든 특별한정승인이든 상속부동산을 승계하는 이상 취득세 부담에서 벗어나지 못한다.
어떤 취득세가 부과되는가
한정승인자가 부담하는 취득세는 고인 명의 부동산을 상속등기로 승계한 데 따른 취득세다. 고인이 생전에 부동산을 취득할 당시 발생한 취득세는 한정승인의 효력 범위(상속재산 한도) 안에서만 부담하면 된다.
1가구 1주택·자경농지의 세율특례(지방세법 제15조 제1항 제2호, 표준세율에서 중과기준세율 2%를 뺀 세율)에 해당하지 않으면 다음 세율이 적용된다.
| 세목 | 세율 |
|---|---|
| 취득세(일반 주택·건물) | 2.8%(지방세법 제11조 제1항 제1호) |
| 취득세(농지) | 2.3%(같은 호) |
| 지방교육세 | 0.06% ~ 0.16% |
| 농어촌특별세 | 0.2% |
| 합계(일반) | 약 3.16% |
일반 주택이라면 공시가격의 약 3.16%를 취득세로 냅니다. 예를 들어 공시가격 1억 원짜리 부동산을 상속받으면 약 316만 원을 세금으로 내야 합니다.
경매 시 양도소득세도 문제된다
상속부동산이 경매로 넘어갈 경우, 낙찰가가 상속개시 당시 취득가액(보통 공시가격 기준)보다 높으면 그 차익에 양도소득세가 부과될 수 있다.
실무 체크포인트
- 취득세 납세의무는 상속인 본인에게 성립한다. 상속재산 한도 책임이 아니라 상속인 본인이 납부할 세금이다(88누919). 부동산만 승계되고 현금이 없으면 납부 재원을 따로 마련해야 한다. 다만 채권자가 대위로 상속등기를 한 경우 그 취득세는 ‘상속에 관한 비용’으로 보아 상속재산 한도 책임이 될 수 있다(2019다282104) — 납세의무 성립과 비용의 최종 부담은 구분된다.
- 한정승인 전에 공시가격 기준 세액을 먼저 계산한다. 일반 주택·건물은 약 3.16%다. 세율특례 요건(1가구 1주택, 자경농지 — 지방세법 제15조 제1항 제2호)에 해당하는지 함께 확인한다.
- 취득세 부담이 크면 상속포기를 비교한다. 상속포기는 처음부터 상속인이 아니므로 취득세가 발생하지 않는다. 적극재산 가치와 취득세 부담을 견줘 선택한다.
- 경매 예정 부동산은 양도소득세까지 합산해 판단한다. 낙찰가가 상속개시 당시 취득가액보다 높은 상태로 경매되면 그 차익에 양도소득세가 더해진다.
관련
- 개념·해설
- 법령
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