공유 부동산에서 한 공유자(물상보증인)의 지분이 경매된 경우, 그 물상보증인은 담보채무 변제에 따른 구상권을 취득하고 채권자(근저당권자)를 대위하여 근저당권 이전등기를 청구할 수 있다.
쉽게 말하면 — A와 B가 함께 소유한 건물에 근저당이 걸렸고 B의 지분이 경매됐다면, B(또는 B의 상속인)는 은행에 돈을 갚아준 대가로 근저당권을 자기 앞으로 옮겨올 수 있습니다. 이를 ‘대위’라고 합니다. 실무에서는 경매 후 근저당 말소가 누락되거나, 상속인의 등기가 안 된 상태에서 이 권리를 행사해야 하는 복잡한 상황이 생깁니다.
어떤 상황에서 발생하는가
부동산을 A·B가 각 1/2 공유하고, 1순위 근저당권이 전체 부동산에 채무자 A로 설정된 경우 B는 자신의 지분에 대해 물상보증인이 된다. B의 지분에 후순위 근저당권을 설정한 채권자 C가 B 지분 경매를 신청하고 직접 낙찰을 받은 경우, 1순위 근저당권자(은행)가 A에 대한 채권 전액을 배당받으면 B는 물상보증인으로서 A에 대해 구상금 채권을 취득한다. 이때 B가 사망하면 구상금 채권은 B의 상속인에게 상속되고, C는 그 채권에 대한 압류·전부 등을 통해 권리를 행사한다.
경매 후 남은 근저당권은 어떻게 처리하는가
경매 후에도 C 취득 지분(구 B 지분) 위에 1순위 근저당권이 말소되지 않고 남아 있는 경우가 있다. 이는 경매 말소 촉탁 단계에서 해당 근저당권의 말소가 누락된 것이다. 이 경우 경매법원에 추가 말소 촉탁신청을 하면 법원이 직권으로 말소촉탁을 진행한다.
대위에 의한 근저당권 이전등기는 어떻게 하는가
A 지분 위의 1순위 근저당권은 물상보증인 B(상속인)가 구상권을 행사하여 은행으로부터 이전받아야 한다. C는 B의 상속인을 대위하여 은행(근저당권자)에 대해 근저당권 이전등기를 신청할 수 있다. 이전등기의 원인은 물상보증인의 대위변제(민법 제481조·민법 제482조)이다. 구상권은 대위의 법적 기초로서 그 행사 범위를 획정할 뿐, 등기원인 문언은 ‘대위변제’로 기재한다(부동산등기규칙 제137조②).
은행이 협조하지 않으면 근저당권 이전등기 절차이행 소송을 제기해야 한다.
실무 체크포인트
- 말소 누락 근저당권은 추가 촉탁신청으로 푼다. 담당 경매계에 서면으로 추가 말소 촉탁을 신청한다. 사후 보완이 가능하다.
- 이전등기는 은행과 공동신청이 원칙이다. 신청인(C 또는 상속인)과 등기의무자인 은행이 함께 신청한다. 은행이 거부하면 절차이행 판결을 받아 단독신청한다.
- 상속등기가 없으면 대위상속등기를 먼저 한다. B 명의 지분이 상속인 앞으로 정리돼야 대위 이전등기가 가능하다.
- 상속포기 여부를 먼저 확인한다. 상속포기가 있으면 상속인이 바뀌어 대위 신청의 상대가 달라진다(민법 제1042조·민법 제1043조). 한정승인은 상속인 지위는 유지되고 책임범위만 상속재산 한도로 제한된다.
- 등기원인은 ‘대위변제’로 적는다. 구상권은 대위 범위를 정할 뿐 등기원인 문언이 아니다(민법 제481조·민법 제482조).
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