권리금을 임대인이 주는 경우에는 상계할 수 있으나, 새 임차인이 주는 경우에는 상계가 불가능하다.
쉽게 말하면 — 권리금을 임대인이 직접 내는 드문 경우에는 밀린 임대료와 서로 상쇄(상계)할 수 있지만, 보통처럼 새 세입자가 기존 세입자에게 권리금을 내는 경우에는 임대인이 그 돈을 건드릴 수 없습니다.
임대인이 권리금을 지급하는 경우
임대인이 임차인에게 권리금을 지급하는 구조라면, 임대인의 권리금 지급 채무와 임차인의 연체 차임 채무가 서로 대립한다. 이 경우 상계 요건을 갖추면 상계가 가능하다.
임대인이 세입자에게 권리금을 줘야 하는 상황이라면, “나는 권리금을 줄 것이고 당신은 밀린 임대료를 낼 것이니 서로 차감하자”라고 주장할 수 있습니다.
새 임차인이 권리금을 지급하는 경우
새 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하는 경우, 그 채무는 임대인이 아니라 새 임차인이 부담한다. 임대인은 그 채권을 보유하지 않으므로, 임대인이 연체 차임과 상계하는 것은 불가능하다.
새 세입자가 내는 권리금은 임대인이 아닌 기존 세입자에게 가는 돈입니다. 임대인은 그 돈에 대한 권리가 없으니, 밀린 임대료와 상쇄하겠다고 할 수 없습니다.
합의가 된 경우 — 채권양도
현 임차인과 합의가 이루어지면, 임차인이 새 임차인에 대해 갖는 권리금 채권을 임대인에게 양도하는 방식으로 연체 차임을 회수할 수 있다. 이때 대항요건을 갖춰야 한다. 통지의 주체는 양도인인 기존 임차인이고, 양수인인 임대인이 단독으로 통지해도 대항력이 생기지 않는다. 양도인의 통지 또는 채무자인 새 임차인의 승낙이 있어야 새 임차인에게 대항할 수 있다(민법 제450조 ①). 새 임차인 외의 제삼자에게까지 대항하려면 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의해야 한다(제450조 ②).
기존 세입자가 동의해 준다면, “새 세입자에게서 권리금 받을 권리를 임대인에게 넘긴다”고 합의하면 됩니다. 이때 새 세입자에게 그 사실을 알리는 통지는 임대인이 아니라 기존 세입자(권리를 넘기는 쪽)가 해야 하고, 새 세입자가 직접 승낙해도 됩니다. 다른 사람에게까지 효력을 주장하려면 확정일자가 찍힌 문서로 알려야 합니다.
합의가 안 된 경우 — 채권가압류
임차인이 양도에 응하지 않으면, 임대인은 임차인이 새 임차인에 대해 갖는 권리금 채권을 가압류할 수 있다. 가압류 후 본안 소송(연체 차임 청구)에서 승소하면 추심명령 또는 전부명령으로 권리금 채권을 회수한다.
기존 세입자가 협조를 거부하면, 법원을 통해 그 권리금 채권을 먼저 묶어 두고(가압류), 소송에서 이긴 뒤 그 돈으로 밀린 임대료를 받아 낼 수 있습니다.
실무 메모
임대인 입장에서 상계 가능 여부를 먼저 확인해야 한다. 권리금이 누구로부터 누구에게 지급되는지가 핵심이다. 새 임차인이 지급하는 구조가 대부분이므로, 현실적으로는 임차인과 채권양도 합의를 시도하고, 거절 시 신속히 채권가압류 절차를 밟는 것이 실무상 유효한 수단이다.
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