권리금을 둘러싼 상계는 두 가지로 나뉜다. 하나는 임대인이 권리금 회수를 방해해 부담하는 손해배상채무를 연체 차임과 상계하는 문제이고, 다른 하나는 권리금 자체(임대인 또는 새 임차인이 지급)를 연체 차임과 상계하는 문제다.
쉽게 말하면 — “권리금 상계”는 두 가지 상황입니다. ① 임대인이 권리금 받을 기회를 방해해 물어줄 돈(손해배상)이 생겼을 때 밀린 임대료와 차감하는 경우, ② 권리금 그 자체를 밀린 임대료와 차감하는 경우입니다.
권리금 회수방해 손해배상과 연체 차임 상계
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이에 임차인의 권리금 회수를 방해하면 손해배상책임을 진다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항). 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한이고, 청구권은 종료일부터 3년의 소멸시효에 걸린다(같은 조 제4항).
이때 임차인의 손해배상채권과 임대인의 연체 차임채권은 서로 대립하는 금전채권이다. 쌍방 채무의 이행기가 도래하면 임대인은 자신의 손해배상채무를 임차인에 대한 연체 차임채권으로 상계할 수 있고(민법 제492조), 그만큼 임차인이 받을 배상액이 줄어든다.
다만 상계 이전에 손해배상책임 자체가 성립하는지를 먼저 본다. 임차인의 차임연체액이 3기에 이르면 임대인은 갱신거절·해지를 할 수 있고(상가건물 임대차보호법 제10조의8), 이 경우 권리금 회수기회 보호 자체가 적용되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 같은 법 제10조 제1항 제1호). 즉 연체가 3기에 이르면 임대인이 방해해도 손해배상책임이 부정될 수 있어, 상계를 따질 일 자체가 사라진다.
임대인이 권리금 받을 기회를 막아 물어줄 돈이 생겼다면, 임대인은 밀린 임대료와 그 배상금을 차감(상계)할 수 있어 실제 줄 돈이 줄어듭니다. 단, 임차인이 차임을 3기분 밀린 사실이 있다면 임대인은 애초에 권리금 보호 의무가 없어 물어줄 책임 자체가 사라질 수 있습니다. 3기분은 밀린 개월 수가 아니라 밀린 차임의 합계가 3기의 차임액에 이르는지로 셉니다. 한편 권리금은 임대인에게 낸 돈이 아니어서 보증금처럼 임대인과 주고받는 채권이 아니고, 그 자체로 상계의 상대가 되지 않습니다.
임대인이 권리금을 지급하는 경우
임대인이 임차인에게 권리금을 지급하는 구조라면, 임대인의 권리금 지급 채무와 임차인의 연체 차임 채무가 서로 대립한다. 이 경우 상계 요건을 갖추면 상계가 가능하다(민법 제492조).
임대인이 세입자에게 권리금을 줘야 하는 상황이라면, “나는 권리금을 줄 것이고 당신은 밀린 임대료를 낼 것이니 서로 차감하자”라고 주장할 수 있습니다.
새 임차인이 권리금을 지급하는 경우
새 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하는 경우, 그 채무는 임대인이 아니라 새 임차인이 부담한다. 임대인은 그 채권을 보유하지 않으므로, 임대인이 연체 차임과 상계하는 것은 불가능하다.
새 세입자가 내는 권리금은 임대인이 아닌 기존 세입자에게 가는 돈입니다. 임대인은 그 돈에 대한 권리가 없으니, 밀린 임대료와 상쇄하겠다고 할 수 없습니다.
합의가 된 경우(채권양도)
현 임차인과 합의가 이루어지면, 임차인이 새 임차인에 대해 갖는 권리금 채권을 임대인에게 양도하는 방식으로 연체 차임을 회수할 수 있다. 이때 대항요건을 갖춰야 한다. 통지의 주체는 양도인인 기존 임차인이고, 양수인인 임대인이 단독으로 통지해도 대항력이 생기지 않는다. 양도인의 통지 또는 채무자인 새 임차인의 승낙이 있어야 새 임차인에게 대항할 수 있다(민법 제450조 ①). 새 임차인 외의 제삼자에게까지 대항하려면 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의해야 한다(같은 조 제2항).
기존 세입자가 동의해 준다면, “새 세입자에게서 권리금 받을 권리를 임대인에게 넘긴다”고 합의하면 됩니다. 이때 새 세입자에게 그 사실을 알리는 통지는 임대인이 아니라 기존 세입자(권리를 넘기는 쪽)가 해야 하고, 새 세입자가 직접 승낙해도 됩니다. 다른 사람에게까지 효력을 주장하려면 확정일자가 찍힌 문서로 알려야 합니다.
합의가 안 된 경우(채권가압류)
임차인이 양도에 응하지 않으면, 임대인은 임차인이 새 임차인에 대해 갖는 권리금 채권을 가압류할 수 있다. 가압류 후 본안 소송(연체 차임 청구)에서 승소하면 추심명령 또는 전부명령으로 권리금 채권을 회수한다.
기존 세입자가 협조를 거부하면, 법원을 통해 그 권리금 채권을 먼저 묶어 두고(가압류), 소송에서 이긴 뒤 그 돈으로 밀린 임대료를 받아 낼 수 있습니다.
실무 체크포인트
- 권리금 회수방해 손배는 연체 차임으로 상계된다. 임대인이 부담하는 권리금 회수방해 손해배상채무는 임차인에 대한 연체 차임채권으로 상계할 수 있다(민법 제492조, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항). 다만 연체가 3기에 이르면 손배책임 자체가 부정될 수 있으니(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서), 연체 규모부터 확인한다.
- 권리금 지급 주체부터 확인한다. 임대인이 직접 지급하면 상계, 새 임차인이 지급하면 상계 불가다. 실무에서는 새 임차인 지급 구조가 대부분이라 곧바로 채권양도·가압류로 넘어간다.
- 채권양도 통지는 임차인 명의로 받는다. 양수인인 임대인이 단독 통지하면 대항력이 없다(민법 제450조 ①, 94다19242). 합의서에 양도인의 통지 위임이나 새 임차인의 승낙을 함께 받아 둔다.
- 확정일자 있는 증서로 통지한다. 새 임차인의 다른 채권자와 경합하면 확정일자 없는 통지는 우선하지 못한다(민법 제450조 ②, 93다24223). 내용증명을 이용한다.
- 합의 거절 시 가압류를 먼저 건다. 권리금이 새 임차인에게 지급돼 사라지기 전에 금전채권을 묶어야 한다(민사집행법 제276조). 본안 승소 후 추심·전부명령으로 회수한다(민사집행법 제229조).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
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