권리금 상계

권리금을 둘러싼 상계는 두 가지로 나뉜다. 하나는 임대인이 권리금 회수를 방해해 부담하는 손해배상채무를 연체 차임과 상계하는 문제이고, 다른 하나는 권리금 자체(임대인 또는 새 임차인이 지급)를 연체 차임과 상계하는 문제다.

쉽게 말하면 — “권리금 상계”는 두 가지 상황입니다. ① 임대인이 권리금 받을 기회를 방해해 물어줄 돈(손해배상)이 생겼을 때 밀린 임대료와 차감하는 경우, ② 권리금 그 자체를 밀린 임대료와 차감하는 경우입니다.

권리금 회수방해 손해배상과 연체 차임 상계

임대인이 임대차 종료 전후에 임차인의 권리금 회수를 방해하면 손해배상책임을 진다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항). 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한이고, 청구권은 종료일부터 3년의 소멸시효에 걸린다(같은 조 제4항).

이때 임차인의 손해배상채권과 임대인의 연체 차임채권은 서로 대립하는 금전채권이다. 쌍방 채무의 이행기가 도래하면 임대인은 자신의 손해배상채무를 임차인에 대한 연체 차임채권으로 상계할 수 있고(민법 제492조), 그만큼 임차인이 받을 배상액이 줄어든다.

다만 상계 이전에 손해배상책임 자체가 성립하는지를 먼저 본다. 임차인의 차임연체액이 3기에 이르면 임대인은 갱신거절·해지를 할 수 있고(상가건물 임대차보호법 제10조의8), 이 경우 권리금 회수기회 보호 자체가 적용되지 않는다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호). 즉 연체가 3기에 이르면 임대인이 방해해도 손해배상책임이 부정될 수 있어, 상계를 따질 일 자체가 사라진다.

임대인이 권리금 받을 기회를 막아 물어줄 돈이 생겼다면, 임대인은 밀린 임대료와 그 배상금을 차감(상계)할 수 있어 실제 줄 돈이 줄어듭니다. 단, 임차인이 임대료를 3기(3개월분)나 밀렸다면 임대인은 애초에 권리금 보호 의무가 없어 물어줄 책임 자체가 사라질 수 있습니다.

임대인이 권리금을 지급하는 경우

임대인이 임차인에게 권리금을 지급하는 구조라면, 임대인의 권리금 지급 채무와 임차인의 연체 차임 채무가 서로 대립한다. 이 경우 상계 요건을 갖추면 상계가 가능하다(민법 제492조).

임대인이 세입자에게 권리금을 줘야 하는 상황이라면, “나는 권리금을 줄 것이고 당신은 밀린 임대료를 낼 것이니 서로 차감하자”라고 주장할 수 있습니다.

새 임차인이 권리금을 지급하는 경우

새 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하는 경우, 그 채무는 임대인이 아니라 새 임차인이 부담한다. 임대인은 그 채권을 보유하지 않으므로, 임대인이 연체 차임과 상계하는 것은 불가능하다.

새 세입자가 내는 권리금은 임대인이 아닌 기존 세입자에게 가는 돈입니다. 임대인은 그 돈에 대한 권리가 없으니, 밀린 임대료와 상쇄하겠다고 할 수 없습니다.

합의가 된 경우 — 채권양도

현 임차인과 합의가 이루어지면, 임차인이 새 임차인에 대해 갖는 권리금 채권을 임대인에게 양도하는 방식으로 연체 차임을 회수할 수 있다. 이때 대항요건을 갖춰야 한다. 통지의 주체는 양도인인 기존 임차인이고, 양수인인 임대인이 단독으로 통지해도 대항력이 생기지 않는다. 양도인의 통지 또는 채무자인 새 임차인의 승낙이 있어야 새 임차인에게 대항할 수 있다(민법 제450조 ①). 새 임차인 외의 제삼자에게까지 대항하려면 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의해야 한다(같은 조 제2항).

기존 세입자가 동의해 준다면, “새 세입자에게서 권리금 받을 권리를 임대인에게 넘긴다”고 합의하면 됩니다. 이때 새 세입자에게 그 사실을 알리는 통지는 임대인이 아니라 기존 세입자(권리를 넘기는 쪽)가 해야 하고, 새 세입자가 직접 승낙해도 됩니다. 다른 사람에게까지 효력을 주장하려면 확정일자가 찍힌 문서로 알려야 합니다.

합의가 안 된 경우 — 채권가압류

임차인이 양도에 응하지 않으면, 임대인은 임차인이 새 임차인에 대해 갖는 권리금 채권을 가압류할 수 있다. 가압류 후 본안 소송(연체 차임 청구)에서 승소하면 추심명령 또는 전부명령으로 권리금 채권을 회수한다.

기존 세입자가 협조를 거부하면, 법원을 통해 그 권리금 채권을 먼저 묶어 두고(가압류), 소송에서 이긴 뒤 그 돈으로 밀린 임대료를 받아 낼 수 있습니다.

실무 체크포인트

권리금 회수방해 손배는 연체 차임으로 상계된다. 임대인이 부담하는 권리금 회수방해 손해배상채무는 임차인에 대한 연체 차임채권으로 상계할 수 있다(민법 제492조, 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항). 다만 연체가 3기에 이르면 손배책임 자체가 부정될 수 있으니(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서), 연체 규모부터 확인한다.
권리금 지급 주체부터 확인한다. 임대인이 직접 지급하면 상계, 새 임차인이 지급하면 상계 불가다. 실무에서는 새 임차인 지급 구조가 대부분이라 곧바로 채권양도·가압류로 넘어간다.
채권양도 통지는 임차인 명의로 받는다. 양수인인 임대인이 단독 통지하면 대항력이 없다(민법 제450조 ①). 합의서에 양도인의 통지 위임이나 새 임차인의 승낙을 함께 받아 둔다.
확정일자 있는 증서로 통지한다. 새 임차인의 다른 채권자와 경합하면 확정일자 없는 통지는 우선하지 못한다(민법 제450조 ②). 내용증명을 이용한다.
합의 거절 시 가압류를 먼저 건다. 권리금이 새 임차인에게 지급돼 사라지기 전에 채권을 묶어야 한다. 본안 승소 후 추심·전부명령으로 회수한다.

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