상속등기를 하지 않고 제3자에게 소유권이전등기를 할 수 있는지

피상속인이 생전에 매매계약을 체결하고 사망한 경우, 상속등기를 거치지 않고 매수인에게 직접 소유권이전등기를 할 수 있다(부동산등기법 제27조). 반면 사망 후 상속인이 새로 매매계약을 체결한 경우에는 상속등기를 먼저 마쳐야 한다.

피상속인이 생전에 매매계약을 체결한 경우

피상속인 명의인 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 신청할 수 있다. 등기원인(매매)이 생긴 뒤 상속이 있었으므로 포괄승계인인 상속인이 그 등기를 신청할 수 있고(부동산등기법 제27조), 등기의무자 표시가 피상속인으로 등기기록과 달라도 각하 사유가 아니다(부동산등기법 제29조 제7호 가목).

매도인 측 서류는 상속인 전원이 준비하고, 상속인 전원이 등기신청인이 된다. 상속인 중 한 명이라도 협조하지 않으면 매수인은 상속인 전원을 피고로 소송을 제기하여 판결로 등기를 이전받아야 한다.

피상속인 사망 후 상속인이 매매계약을 체결한 경우

상속인 명의로 상속등기를 먼저 마친 후, 매수인에게 소유권이전등기를 신청해야 한다.

사망신고를 늦추고 피상속인의 인감증명서를 발급받아 피상속인을 등기신청인으로 삼더라도 그 등기는 무효다. 다만 인감증명서 자체는 증명청이 발급하는 문서라(인감증명법 제12조), 그 발급을 받은 행위만으로 위조죄가 되는 것은 아니다. 형사책임은 망인 명의의 위임장·매매계약서를 만들면 사문서위조(형법 제231조)·동행사(형법 제234조)로, 사망자를 등기의무자로 삼아 부실한 등기를 마치게 하면 공정증서원본부실기재(형법 제228조)·동행사(형법 제229조)로 성립한다. 인감을 신고한 사람이 사망하면 인감은 사망신고로 함께 처리되므로(인감증명법 제9조) 망인 명의 발급을 노린 시도 자체가 정상 절차가 아니다.

실무 메모

사망 전 계약 건은 상속등기를 생략할 수 있어 시간과 비용이 절감된다. 다만 상속인 전원의 협력이 전제조건이므로, 상속인 중 소재 불명이나 비협조자가 있으면 소송 단계로 넘어갈 수 있다는 점을 매수인에게 미리 안내한다. 사망 후 계약 건은 상속등기 선행 없이 이전등기를 시도하는 사례가 드물지 않으나, 이는 무효·형사처벌 위험이 있으므로 반드시 정상 절차를 밟도록 안내해야 한다.

관련

• 개념·해설: 상속인 · 상속재산분할협의 · 상속순위
• 법령: 부동산등기법 제27조 · 부동산등기법 제29조 · 인감증명법 제9조 · 형법 제228조 · 형법 제231조