경매하여 분할하라는 상속재산분할 심판이 확정되면, 법정 상속등기·경매신청·상속세·양도소득세 단계별로 비용이 발생한다.
상속등기 단계에서 드는 비용은 무엇인가
취득세를 이미 납부한 경우, 추가로 아래 비용이 필요하다.
- 국민주택채권 할인부담금: 부동산 취득 시 의무 매입 채권을 즉시 매도하면 발생하는 할인 차액
- 대법원 등기신청수수료: 등기소에 납부하는 전산이용수수료
- 법무사 보수: 상속등기 신청 대리를 위임하는 경우 지급
공동상속인 중 일부가 취득세를 부담하지 않더라도, 상속등기는 공유지분 전부에 대해 신청해야 한다.
경매신청 단계에서 드는 비용은 무엇인가
법원 경매를 신청하려면 다음 비용을 예납·납부해야 한다.
- 인지대: 경매신청서에 붙이는 인지 비용
- 송달료: 이해관계인에게 서류를 보내는 비용
- 등록면허세: 경매개시결정 등기 시 납부
- 대법원 등기신청수수료: 경매개시결정 등기분
- 경매비용 예납금: 감정료·현황조사료 등 집행비용 선납분
- 법무사 보수: 경매신청 대리를 위임하는 경우 지급
경매비용 예납금은 낙찰 후 배당 단계에서 집행비용으로 최우선 회수된다.
세금은 어떻게 되는가
상속세는 상속재산 전체를 기준으로 산정하며, 상속개시일(사망일)로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. 해외 거주 상속인의 경우 납부 기한이 다를 수 있으므로 세무사 확인이 필요하다.
양도소득세는 경매 낙찰가에서 상속세 과세표준(취득가)을 뺀 양도 차익이 발생한 경우 납부한다. 상속받은 부동산의 취득가액은 상속개시 당시 시가(또는 공시가격)로 의제되므로, 낙찰가와의 차이가 과세 대상이 된다.
실무 메모
공동상속인 중 일방이 취득세 전액을 부담한 경우, 나머지 공유자 지분에 해당하는 취득세 상당액을 구상할 수 있다. 다만 경매 절차에서 이를 별도 청구하려면 소송이 필요하므로, 실무상 경매 배당 전에 협의로 정산하거나 변호사·세무사와 함께 전략을 세우는 것이 효율적이다. 상속등기와 경매신청은 법무사가 대리할 수 있으나, 상속세·양도소득세 신고는 세무사 업무 영역이다.
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