등기예규 제1871호 (상속등기에 관한 업무처리지침)

상속을 원인으로 한 부동산 소유권보존등기·소유권이전등기의 신청인·첨부서면·등기관 심사 등 사무처리에 필요한 사항을 정한 등기예규다. 2026.3.18 개정·시행.

장별 주요 내용

제1장 총칙

목적(제1조): 상속을 원인으로 한 등기신청이 접수된 경우 신청서·첨부서면의 심사 등 등기관 사무처리에 필요한 사항을 규정한다.

적용범위(제2조): 부동산등기법 제65조 제1호의 상속인이 소유권보존등기를 신청하는 경우, 상속을 원인으로 한 권리이전등기, 부동산등기법 제27조에 따른 상속인에 의한 등기신청 등에 적용한다.

등기관의 심사(제3조): 등기관은 등기기록·신청서·첨부서면을 참고하여 ① 피상속인과 등기기록 권리자의 일치 여부, ② 피상속인의 사망 여부 및 사망일자(적용법 확인), ③ 상속인의 범위, ④ 상속방법(협의분할 또는 법정상속)을 조사하고 그 일치 여부를 심사하여야 한다.

제2장 소유권보존등기

신청인(제4조): 미등기 부동산의 토지대장·임야대장·건축물대장에 최초 소유자로 등록된 자가 사망한 경우 그 상속인이 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 공동상속인 전원이 신청하거나 상속인 중 1인 또는 수인이 전원을 위하여 신청할 수 있다.

신청서 기재사항(제5조): 부동산등기법 제65조에 따라 신청하는 경우 등기원인과 그 연월일은 기재하지 아니한다. 등기목적란에는 “소유권 보존”, 신청 근거 규정란에는 “부동산등기법 제65조제1호”라고 기재한다. 상속인이 여러 명인 경우 공동상속인 전원을 기재하고 각 상속인별 상속지분을 반드시 기재하여야 한다.

첨부서면(제6조): 최초 소유자의 상속인임을 증명하는 서면을 제3장 소유권이전등기 규정에서 정하는 바에 따라 제출하여야 한다.

제3장 소유권이전등기

실무 핵심 — 제7조부터 제23조까지 신청인·첨부서면·각 유형별 요건을 규정한다.

신청인(제7조):
– 상속으로 인한 소유권이전등기는 상속인이 단독으로 신청할 수 있다.
– 공동상속인 중 일부가 협력하지 않더라도 일부 상속등기를 신청할 수 없고, 상속인 전원이 신청하거나 상속인 중 1인이 전원을 위해 신청할 수 있다.
– 상속재산의 분할 또는 다른 상속인의 상속포기로 인하여 일부만 소유자인 경우, 그 소유권을 취득한 상속인만 신청할 수 있다.
– 피상속인의 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기한 경우(민법 제1043조에 따라 포기한 자녀의 상속분은 배우자에게 귀속), 배우자가 단독상속인이 되어 단독 신청할 수 있다.
– 상속인이 한정승인 또는 포기를 할 수 있는 기간 내라도 상속인의 채권자는 대위에 의한 상속등기를 신청할 수 있다.
– 피상속인 명의의 소유권이전등기가 그의 사망 후에 마쳐진 것으로 기록된 경우라도 상속인은 그 등기에 기초한 상속등기를 신청할 수 있고, 등기관은 다른 각하 사유가 없는 한 수리하여야 한다.

신청서 기재사항(제8조): 등기원인·연월일은 상속의 종류에 따라 달리 기재한다.
– 법정상속: 등기원인 ‘상속’, 연월일 피상속인 사망일. (1959.12.31. 이전 개시: ‘호주상속 또는 유산상속’; 1960.1.1.~1990.12.31.: ‘재산상속’)
– 협의분할에 의한 상속: 등기원인 ‘협의분할에 의한 상속’, 연월일 피상속인 사망일.
– 조정·심판분할에 의한 상속: 각각 ‘조정분할에 의한 상속’, ‘심판분할에 의한 상속’, 연월일 피상속인 사망일.
– 대습상속: 위 각 호에 따르고, 연월일도 피상속인 사망일.

첨부서면 일반(제9조):
1. 상속을 증명하는 서면: 가족관계 등록사항별 증명서, 구 호적법상 제적등본, 협의분할계약서 등
2. 피상속인의 주소를 증명하는 서면: 등기명의인과 피상속인의 동일성 확인이 필요한 경우
3. 상속인의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 서면

1순위 상속인과 상속 증명 서면(제10조): 피상속인이 2008.1.1. 이후 사망신고된 경우로서 배우자와 자녀가 있는 경우 다음 서면을 제출한다.
1. 피상속인의 기본증명서(상세) 및 가족관계증명서(상세)
2. 피상속인의 친양자입양관계증명서(상세)
3. 피상속인의 구 호적법상 제적등본(전적전 제적등본 포함)

등기관은 이를 통해 피상속인과 등기명의인의 동일성, 사망사실·일시, 상속인 범위, 대습상속 발생 여부 등을 확인한다.

2순위 이하 상속인과 상속 증명 서면(제11조): 피상속인이 2008.1.1. 이후 사망신고된 경우로서 1순위 상속인이 없어 2순위 이하 상속인이 있는 경우 다음 서면을 제출한다.
1. 피상속인의 기본증명서(상세) 및 가족관계증명서(상세)
2. 피상속인의 친양자입양관계증명서(상세) 및 입양관계증명서(상세)
3. 피상속인의 구 호적법상 제적등본(전적전 제적등본 포함)

가족관계증명제도 시행 전 사망(제12조): 피상속인이 2007.12.31. 이전 사망신고된 경우 제적등본 및 확인된 각 상속인의 기본증명서(상세) 등을 제출한다. 구관습법상(1960.1.1. 이전 사망) 호주상속에 따른 등기 신청은 호주상속 개시사실과 호주상속인이 기재된 제적등·초본 및 호주상속인의 기본증명서(상세) 등을 제출한다.

제적등본 연결(제13조): 전적한 경우 전적 전의 제적등본, 분가·호주승계·일가창립한 경우 전(前)호주의 제적등본, 피상속인이 혼인한 여성인 경우 친가와 혼가의 제적등본을 함께 첨부하여 신분변동사항이 연결되도록 한다. 제적부 소실로 등본을 발급받을 수 없는 경우 공동상속인 연서의 진술서를 첨부서면으로 제출할 수 있다.

피상속인의 주소증명서면(제14조): 등기기록상 등기명의인이 피상속인임을 증명하기 위해 예외적으로 필요한 경우 주민등록표 등·초본(말소자 등·초본)을 제출한다.

상속인의 주소·주민등록번호 증명(제15조): 등기권리자가 될 상속인은 내국인은 주민등록표 등·초본, 재외국민·외국인은 재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규에서 정하는 서면을 제출한다. 등기권리자가 될 자가 아닌 상속인은 원칙적으로 제출 불요. 다만, 상속을 증명하는 서면과 분할협의서·인감증명서만으로 상속인 동일성을 확인할 수 없는 경우 또는 분할협의서상 주소와 인감증명서상 주소가 부합하지 않는 경우에는 제출하여야 한다.

주소·주민등록번호 증명서면을 제출할 수 없는 경우(제16조): 공동상속인 중 일부가 행방불명되어 주민등록이 말소된 경우 말소된 주민등록표 등·초본을 첨부하여 최후 주소로 상속등기를 신청할 수 있다. 주민등록을 한 사실이 없거나 주민등록번호가 기재되지 않은 경우 제적부 등·초본상의 본적지 또는 기본증명서상의 등록기준지를 주소지로 하여 신청할 수 있다.

상속재산분할 증명 서면(제17조): 상속재산분할협의를 한 경우 다음 요건을 갖춘 상속재산분할협의서와 상속인의 인감증명을 추가로 제출한다.
1. 상속인 전원이 참여하여 작성하였을 것
2. 상속인 전원의 인감을 날인하였을 것
3. 분할협의서가 여러 장인 경우 공동상속인 전원의 간인이 있을 것

공정증서이거나 공증인의 인증을 받은 경우 인감증명 첨부 불요. 미성년자·피성년후견인 등을 위해 특별대리인을 선임한 경우 선임을 증명하는 서면과 특별대리인의 인감증명서를 제출하여야 한다. 상속재산 조정분할·심판분할에 따른 경우 상속재산분할심판서를 제출한다.

상속재산분할협의 권한 위임(제18조): 분할협의는 대리인에게 위임할 수 있으며, 행위능력제한자가 아닌 한 공동상속인 중 한 사람을 대리인으로 선임할 수 있다. 이 경우 분할협의 위임장, 본인의 인감증명서, 대리인 자격으로 작성한 분할협의서, 대리인의 인감증명서를 제출한다.

상속포기자가 있는 경우(제19조): 일부 상속인이 상속재산 전부를 상속하고 나머지가 포기하는 상속등기를 신청하는 경우 상속포기신고를 수리하는 뜻의 가정법원 심판서 정본을 제출한다. 자녀 전원이 포기하여 손자녀가 상속하는 경우, 1순위 전원이 포기하여 부모가 상속인이 되는 경우, 1·2순위 전원이 포기하여 형제자매가 상속인이 되는 경우 각각 해당 단계의 가족관계 증명서면과 상속포기심판서 정본을 제출한다.

대습상속이 있는 경우(제20조): 상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속개시 전에 사망하거나 결격자가 되어 대습상속이 발생한 경우 신청서 등기권리자 성명란에 피대습자의 성명·대습의 원인·연월일을 기재한 후 대습자의 성명을 기재한다. 피대습자의 기본증명서(상세)·가족관계증명서(상세)·친양자입양관계증명서(상세)·구 호적법상 제적등본·피대습자 사망 당시 배우자의 혼인관계증명서(상세)를 추가로 제출한다. 상속개시 전에 재혼한 배우자는 인척관계가 소멸되어 민법 제1003조 제2항의 배우자에 해당하지 않으므로 대습상속권이 인정되지 않는다.

특별수익·기여분 증명 서면(제21조): 공동상속인 중 특별수익자가 있어 상속분이 없는 경우, 그 사실을 증명하는 서면(판결 또는 특별수익자가 작성하고 인감증명서를 첨부한 확인서)을 첨부한다. 기여분은 공동상속인의 협의 또는 가정법원의 심판에 따라 결정된 심판서에 의해 상속등기를 할 수 있다.

상속결격자가 있는 경우(제22조): 상속결격자가 있는 경우 신청서 등기권리자 성명란에 상속결격자의 성명과 상속결격의 뜻을 기재(예: “공동상속인 김결격 민법 제1004조 제1호의 사유 상속결격”)하여야 한다. 민법 제1004조 각 호의 결격사유를 증명하는 판결등본 등을 제출하여야 하며, 등기관은 판결주문뿐만 아니라 판결이유를 고려하여 결격사유를 심사한다.

상속권이 상실된 자가 있는 경우(제22조의2): 민법 제1004조의2에 따라 상속권 상실 선고가 확정된 후 다른 공동상속인이나 상속권 상실 선고의 확정으로 상속인이 된 사람이 소유권이전등기를 신청하는 경우, 신청서 등기권리자 성명란에 상속권이 상실된 자의 성명과 상속권 상실의 뜻을 기재하고(예: “공동상속인 김상실 민법 제1004조의2의 사유 상속권 상실”), 상속권 상실을 증명하는 판결정본 등을 첨부한다.

제4장 상속등기의 경정등기

총칙(제24조): 상속으로 인한 소유권이전등기 후 협의분할 등을 원인으로 한 경정등기를 신청하는 경우 신청서 기재사항과 기록례는 「상속등기와 그 경정등기에 관한 업무처리지침」(등기예규 제1675호)에 의한다.

상속권 상실을 원인으로 한 경정등기(제24조의2): 소유권이전등기가 마쳐진 후 상속권 상실을 원인으로 경정등기를 신청하는 경우 등기원인을 ‘상속권 상실’로, 연월일을 ‘판결 확정일’ 등으로 기재한다. 경정할 사항란에 상속권이 상실된 자를 제외한 공동상속인 또는 상속권 상실 선고의 확정으로 상속인이 된 사람으로 경정한다는 뜻을 기재하고, 상속권 상실을 증명하는 판결정본 등을 제출한다.

경정등기 전에 이해관계인이 발생한 경우(제25조): 상속등기 후 공동상속인 중 일부가 지분을 타인에게 이전한 경우, 협의분할로 인한 소유권경정등기를 하려면 먼저 그 소유권이전등기를 정당한 말소사유로 말소한 후 경정등기를 하여야 한다. 법정상속분대로 상속등기 후 이해관계 있는 제3자(가압류권자 등)가 생긴 경우, 그 지분이 감소하는 경정등기 신청에는 이해관계 있는 제3자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 한다.

제5장 피상속인이 외국인인 경우

등기관의 심사(제26조): 등기관은 국제사법과 외국인의 본국법에 따른 상속의 준거법을 조사하여(당사자자치 여부 및 반정 허용 여부 등) 준거법을 결정하고, 해당 국가의 실질법에 따른 법률관계를 파악하여야 한다.

첨부서면(제27조): 피상속인이 외국인인 경우 다음 서면을 제출한다.
1. 피상속인의 사망사실 증명서면: 피상속인 본국 관공서의 사망증명서 또는 의료기관의 사망진단서
2. 상속인 전원을 확인할 수 있는 서면: 피상속인 본국의 상속증명서(일본·대만 등 해당 제도가 있는 경우) 또는 출생증명서·혼인증명서 등 각 상속인임을 증명하는 서면과 다른 상속인은 없다는 상속인 본국 공증인의 인증을 받은 선서진술서

상속을 증명하는 서면상 피상속인의 정보는 등기기록상 국적·성명·부동산등기용등록번호(또는 주민등록번호) 앞자리의 생년월일·주소와 비교하여 동일인임을 판단할 수 있어야 한다. 공동상속인 중 일부가 외국국적을 취득하여 현 주소를 알 수 없는 경우 소명 자료를 첨부하여 부동산등기용등록번호 기재 없이 신청하거나 말소된 주민등록표상 최후 주소로 신청할 수 있다.

제6장 북한주민이 상속인인 경우 등

남북한 주민 간의 상속등기(제28조): 상속인 중 북한주민이 있는 경우 상속·유증·상속재산반환청구권 행사를 원인으로 한 부동산등기 절차는 「남북 주민 사이의 가족관계와 상속 등에 관한 특례법」 및 그 업무처리지침에 따른다.

부재선고와 상속등기(제29조): 군사분계선 이북지역 잔류자를 사망한 것으로 보고 상속등기를 신청하는 경우 「부재선고에 관한 특별조치법」에 따른 부재선고 사실이 기재된 제적등본 또는 부재선고를 받은 자의 기본증명서(상세)·가족관계증명서(상세)를 첨부한다.

제7장 보칙

전건원용(제30조): 상속인들이 동일 등기소에 여러 부동산의 상속등기신청을 동시에 하는 경우, 내용이 같은 첨부서면은 먼저 접수되는 신청에만 제공하고 다른 신청에는 먼저 접수된 신청에 첨부하였다는 뜻을 신청서에 기재하는 것으로 갈음할 수 있다.

신청각하 특례(제31조): 부동산표시변경사항이 존재하나 표시변경등기를 하지 않은 상태에서 등기명의인이 사망한 경우, 상속인은 부동산등기법 제29조 제11호 규정에도 불구하고 상속등기를 선행할 수 있다.

상속등기와 다른 등기의 관계(제32조): 피상속인 사망 후 상속등기가 마쳐지기 전에 다른 등기원인이 발생한 경우, 경매신청·취득시효 완성·신탁해지 이행판결·화해권고결정 등의 경우에는 상속등기가 선행되어야 한다. 다만, 부동산등기법 제27조(포괄승계인에 의한 등기신청), 가등기에 의한 본등기, 파산관재인의 매각에 따른 등기신청 등의 경우에는 상속등기의 선행이 불요하다.

의무사항 이행(제33조): 상속으로 인한 등기신청 시 상속인 각자가 상속받는 취득물건에 대한 취득세를 납부하여야 한다. 법정상속분 또는 협의분할 상속등기 후 새로이 협의분할하여 소유권경정등기를 신청하는 경우, 당초 상속분을 초과하여 취득하는 재산가액은 증여받아 취득한 것으로 보아 초과분에 대하여 취득세를 납부하여야 한다. 국민주택채권은 상속으로 인한 소유권이전등기 신청 시 각 부동산별·상속인 각자의 상속지분별로 산정된 시가표준액을 기준으로 매입한다.

등기필정보 작성 및 통지(제34조): 공동상속인 중 일부가 전원을 위하여 상속등기를 신청한 경우, 등기관은 신청인이 아닌 다른 공동상속인들에 대한 등기필정보는 작성하지 아니하되, 등기완료사실은 통지하여야 한다.

적용 범위

상속(법정상속·협의분할·조정분할·심판분할·유증 포함)을 원인으로 한 부동산 소유권보존등기 및 소유권이전등기 전반에 적용된다. 재외국민·외국인 상속인, 피상속인이 외국인인 경우, 북한주민이 상속인인 경우도 적용 대상에 포함된다.