상속등기를 하지 않은 부동산을 매매하려면 먼저 상속등기를 마쳐야 하는데, 상속인 사이에 분쟁이 있으면 등기 방식 선택과 매매 절차 모두 달라진다.
상속등기를 반대하는 상속인이 있으면 어떻게 하는가
상속재산분할협의에 의한 등기는 상속인 전원의 인감증명서가 필요하다. 일부 상속인이 서류 협조를 거부하면 분할협의 등기는 불가능하다.
그러나 법정상속분((민법 제1009조))대로 등기할 때는 전체 상속인의 협조 없이도 가능하다. 상속인 중 1인이 나머지 상속인 전원을 대신해 상속등기를 신청할 수 있으며(민법 제1006조), 다른 상속인이 등기소에 제출해야 하는 서류는 등기에 필요한 서류임을 등기소의 보정명령 등으로 입증해 발급받을 수 있다.
상속등기 이후 상속인 일부가 매매를 반대하면 어떻게 하는가
법정지분대로 상속등기를 마친 후에도 다른 상속인의 동의 없이는 부동산 전부를 매도할 수 없다. 공유자 각자는 자기 지분만 처분할 수 있고, 전체 매도는 공유자 전원의 동의가 필요하다.
해결 방법은 두 가지다.
- 공유물분할 청구소송 — 매도 전에 먼저 소송을 제기해 법원이 부동산을 분할하거나 경매로 대금을 나누는 판결을 받는다.
- 지분 매도 후 매수인이 소송 — 문제 지분을 제외하고 나머지 지분만 매수인에게 양도하고, 매수인이 공유물분할 소송을 진행하는 방식도 실무에서 활용된다.
상속인이 법정지분보다 실제 지분이 더 많다고 주장하는 경우
협조 거부의 이유가 “자신의 실제 상속분이 법정지분보다 많다”는 주장이라면 상황이 복잡해진다. 이 경우에는 상속재산분할심판청구(민법 제1013조)를 먼저 해야 할 수 있다.
일방적으로 법정지분 상속등기를 마친 뒤 공유물분할 소송을 제기하면, 상대방이 “법정지분대로 등기한 것이 부당한 분할”이라고 항변할 수 있다. 그 경우 민사법원은 사건을 가정법원으로 이송해 상속재산분할심판으로 진행하도록 한다. 이렇게 되면 미리 마쳐 둔 법정지분 상속등기가 무의미해질 수 있다.
실무 메모
분할협의가 사실상 구두로 합의된 상태라도 인감증명서 첨부 없이는 등기를 신청할 수 없다. 상대방이 법정지분 이상을 요구하는 경우, 법정지분 등기 후 공유물분할 소송 경로와 상속재산분할심판 경로 중 어느 쪽이 유리한지는 당사자 수·지분 비율·상대방 주장의 근거 유무에 따라 달라진다. 분쟁이 가정법원으로 이송될 가능성을 미리 검토한 뒤 방향을 정하는 것이 바람직하다.
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