상속등기를 하지 않고 둔 부동산을 매매하려고 하는데 일부 상속인이 협조하지 않는 경우

질문

1992년 사망하신 아버님의 부동산을 상속등기 하지 않아 최근까지 아버님 명의로 되어있습니다.
그런데 그 부동산을 매입하겠다는 사람이 있어서 매매를 하려고 합니다.
이전까지 구두 상으로 본인에게 상속되도록 다른 형제자매들은 각자의 상속지분에 대하여 포기하기로 하였으나 지금에 와서는 일부 상속인이 법정 지분을 초과하여 금액을 요구하고 있습니다.
1. 상속등기시 반대자가 서류 협조를 하지 않으면 어떻게 해야 되는지?
2. 상속인 중 한 사람이 매매를 반대하면 어떻게 해야 되는지?

답변

일부 상속인이 협조하지 않으면 협의분할 등기는 할 수 없지만, 상속인 한 사람이 법정상속분대로 상속인 전원 명의의 등기를 신청하는 것은 가능합니다. 다만 부동산 전체를 매도하려면 전원의 동의가 필요하므로, 합의가 안 되면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 합니다.

상속등기는 어떻게 할 수 있는가

구두로 지분을 포기하기로 했다는 사정만으로 특정 상속인 단독 명의의 협의분할 등기를 할 수는 없습니다. 협의분할 등기에는 상속인 전원이 참여한 협의서와 필요한 인감서류가 있어야 합니다.

반면 법정상속분대로 하는 등기는 상속인 한 사람이 전원을 위하여 단독으로 신청할 수 있습니다. 이때 자기 지분만 따로 등기하는 것이 아니라 상속인 전원의 법정지분을 모두 표시해야 하고, 비협조 상속인의 주소 등 신청정보도 확보해야 합니다.

한 명이 매매를 반대하면 전체를 팔 수 있는가

법정지분 등기를 마쳐도 각 상속인은 자기 지분만 처분할 수 있습니다. 부동산 전체를 매도하려면 공유자 전원의 동의와 등기 협력이 필요합니다.

상속재산 분할이 끝나지 않았다면 개별 부동산에 바로 민사 공유물분할소송을 내는 것이 아니라 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 합니다. 법원은 특별수익·기여분과 다른 상속재산을 함께 고려해 분할 방법을 정할 수 있습니다.

매수인과 계약하기 전 주의점

모든 상속인의 동의가 없는 상태에서 부동산 전체를 매도하겠다고 계약하면 이행할 수 없는 위험이 큽니다. 먼저 법정상속인, 법정지분, 구두 합의의 내용과 증거, 매수인의 계약 조건을 정리해야 합니다.

협조하지 않는 상속인이 법정지분보다 더 받을 근거를 주장한다면 그 주장을 분할심판에서 다투게 됩니다. 상속등기와 분할절차가 끝나기 전에 전체 매매계약을 확정하지 않는 편이 안전합니다.