상속등기를 하지 않고 제3자에게 소유권이전등기를 할 수 있는지

피상속인이 생전에 매매계약을 체결하고 사망한 경우, 상속등기를 거치지 않고 매수인에게 직접 소유권이전등기를 할 수 있다. 반면 사망 후 상속인이 새로 매매계약을 체결한 경우에는 상속등기를 먼저 마쳐야 한다.

피상속인이 생전에 매매계약을 체결한 경우

피상속인 명의인 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

매도인 측 서류는 상속인 전원이 준비하고, 상속인 전원이 등기신청인이 된다. 상속인 중 한 명이라도 협조하지 않으면 매수인은 상속인 전원을 피고로 소송을 제기하여 판결로 등기를 이전받아야 한다.

피상속인 사망 후 상속인이 매매계약을 체결한 경우

상속인 명의로 상속등기를 먼저 마친 후, 매수인에게 소유권이전등기를 신청해야 한다.

사망신고를 늦추고 피상속인의 인감증명서를 발급받아 피상속인을 등기신청인으로 삼더라도 그 등기는 무효다. 망인의 인감증명서를 대리 발급받은 행위는 문서위조죄에 해당하여 형사처벌을 받는다.

실무 메모

사망 전 계약 건은 상속등기를 생략할 수 있어 시간과 비용이 절감된다. 다만 상속인 전원의 협력이 전제조건이므로, 상속인 중 소재 불명이나 비협조자가 있으면 소송 단계로 넘어갈 수 있다는 점을 매수인에게 미리 안내한다. 사망 후 계약 건은 상속등기 선행 없이 이전등기를 시도하는 사례가 드물지 않으나, 이는 무효·형사처벌 위험이 있으므로 반드시 정상 절차를 밟도록 안내해야 한다.

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