공유지분 근저당권 변경등기 및 대위상속등기

공유 부동산에서 한 공유자(물상보증인)의 지분이 경매된 경우, 그 물상보증인은 담보채무 변제에 따른 구상권을 취득하고 채권자(근저당권자)를 대위하여 근저당권 이전등기를 청구할 수 있다.

어떤 상황에서 발생하는가

부동산을 A·B가 각 1/2 공유하고, 1순위 근저당권이 전체 부동산에 채무자 A로 설정된 경우 B는 자신의 지분에 대해 물상보증인이 된다. B의 지분에 후순위 근저당권을 설정한 채권자 C가 B 지분 경매를 신청하고 직접 낙찰을 받은 경우, 1순위 근저당권자(은행)가 A에 대한 채권 전액을 배당받으면 B는 물상보증인으로서 A에 대해 구상금 채권을 취득한다. 이때 B가 사망하면 구상금 채권은 B의 상속인에게 상속되고, C는 그 채권에 대한 압류·전부 등을 통해 권리를 행사한다.

경매 후 남은 근저당권은 어떻게 처리하는가

경매 후에도 C 취득 지분(구 B 지분) 위에 1순위 근저당권이 말소되지 않고 남아 있는 경우가 있다. 이는 경매 말소 촉탁 단계에서 해당 근저당권의 말소가 누락된 것이다. 이 경우 경매법원에 추가 말소 촉탁신청을 하면 법원이 직권으로 말소촉탁을 진행한다.

대위에 의한 근저당권 이전등기는 어떻게 하는가

A 지분 위의 1순위 근저당권은 물상보증인 B(상속인)가 구상권을 행사하여 은행으로부터 이전받아야 한다. C는 B의 상속인을 대위하여 은행(근저당권자)에 대해 근저당권 이전등기를 신청할 수 있다. 이전등기의 원인은 물상보증인의 변제 또는 구상권 취득이다.

은행이 협조하지 않으면 근저당권 이전등기 절차이행 소송을 제기해야 한다.

실무 메모

• 경매 말소 촉탁 누락은 사후에도 추가 촉탁신청으로 보완 가능하다. 담당 경매계에 서면으로 신청한다.
• 대위에 의한 근저당권 이전등기는 채무자(A) 소유 지분 위 근저당권에 관한 것이므로, 신청인(C 또는 상속인)과 등기의무자(은행) 사이의 공동신청이 원칙이다. 은행의 협조 거부 시 소송으로 판결을 받아 단독신청한다.
• B 사망 후 상속등기가 완료되지 않은 경우 대위상속등기를 먼저 경료해야 한다. 상속인이 확정되지 않았거나 상속포기·한정승인이 있으면 권리관계를 먼저 확인해야 한다.