질문
1. 제가 공유지분 중 물상보증인(지분 1/2)을 대상 임의경매물건에 대하여 후수위 근저당권자로 낙찰을 받아 배당이 완료되었습니다.
이때, 1순위 근저당권이 있는데 말소등기시에 이를 말소하지 않고 다른 것은 말소된 상태입니다.
저는 배당받지 못한 근저당권 채권을 가지고 있는 상태입니다.
현재는 저의 지분위에 말소기준인 근저당권을 변경등기를 하여 저의 지분위에 근저당권을 말소하고자 합니다.
그리고 나서 타지분에 채권압류나 가압류를 하려고 합니다.
2. 물상보중인이 사망하여 상속인 앞으로 위 1순위 근저당권자로 대위상속등기를 하였으면 합니다.
답변
낙찰받은 지분에 선순위 근저당권 말소가 누락됐다면 먼저 경매법원에 추가 말소촉탁을 신청하는 것이 통상적인 처리입니다. 다른 공유자 지분에 남은 근저당권은 물상보증인의 대위변제에 따른 권리이므로, 사망한 물상보증인의 상속관계와 구상권 귀속을 확인해 이전등기 또는 소송을 진행해야 합니다.
낙찰 지분의 근저당권은 변경등기로 지우는가
경매 매각으로 소멸해야 할 근저당권이 매각 지분에서 빠지지 않았다면 단순한 근저당권 변경등기로 해결하는 문제라기보다 경매법원의 말소촉탁 누락을 바로잡는 문제입니다. 담당 경매계에 배당표와 매각자료를 첨부해 추가 말소촉탁을 신청합니다.
말소되는 범위가 전체 근저당권인지 매각 지분 부분인지 등기기록과 매각조건에 따라 달라질 수 있으므로, 등기사항증명서와 촉탁서를 대조해야 합니다.
다른 지분의 근저당권을 누가 이전받는가
물상보증인 지분의 매각대금으로 채무자의 채무가 변제되면 물상보증인은 구상권과 함께 채권자를 대위할 수 있습니다. 물상보증인이 사망했다면 그 권리는 상속인에게 승계되고, 등기원인은 대위변제로 표시합니다.
은행이 협조하면 공동신청으로 근저당권 이전등기를 하고, 협조하지 않으면 이전등기절차 이행판결이 필요할 수 있습니다. 이미 경매로 매각된 지분 자체를 상속인 앞으로 상속등기하는 것은 아닙니다.
채권자가 대신 신청할 수 있는가
물상보증인의 상속인에 대한 채권을 압류·전부받았거나 보전할 필요가 있는 채권자는 요건을 갖추면 채권자대위로 등기신청을 검토할 수 있습니다. 이 경우 상속포기·한정승인 여부에 따라 권리귀속과 상대방이 달라집니다.
경매기록, 배당표, 근저당권 설정계약, 물상보증인 사망·상속 자료, 압류·전부명령을 한꺼번에 검토해야 하므로 등기 신청 전에 사건기록을 기준으로 신청구조를 확정해야 합니다.
