상가건물임대차보호법 우선변제

상가건물임대차보호법은 임대차보증금 액수에 따라 법 적용 여부와 우선변제 권리가 달라진다. 보증금 환산액은 보증금 + (월 차임 × 100)으로 계산한다.

보증금 환산액이란 무엇인가

보증금과 월 차임이 함께 있는 임대차는 환산보증금으로 적용 여부를 판단한다. 예컨대 보증금 5,000만 원, 월 차임 100만 원이면 환산보증금은 1억 5,000만 원이다. 이 금액이 지역별 적용 기준 이하여야 법 보호를 받는다.

언제부터 어느 기준이 적용되는가

계약 체결일 또는 갱신일 기준으로 당시 시행 중인 기준표를 적용한다. 적용 대상 보증금 기준은 2014. 1. 1. 이후 체결·갱신 계약부터 개정 규정이 적용된다(상가건물임대차보호법 부칙 제2조). 소액보증금 범위 및 최우선변제금액 개정 규정은 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하되, 시행 전 담보물권 취득자에 대해서는 종전 규정에 따른다(부칙 제4조).

2014. 1. 1. 이후

2010. 7. 26. ~ 2013. 12. 31.

2008. 8. 21. ~ 2010. 7. 25.

2002. 11. 1. ~ 2008. 8. 20.

우선변제액 한도는 얼마인가

소액임차인의 최우선변제는 상가건물 가액의 2분의 1 한도 안에서 인정된다(2013. 12. 31. 이전은 3분의 1 한도). 2인 이상 소액임차인의 우선변제액 합산이 건물 가액의 2분의 1을 초과하면, 그 2분의 1을 각 임차인의 우선변제액 비율로 나눈 금액을 각자의 우선변제액으로 본다.

실무 메모

계약 체결일·갱신일이 어느 기준 시기에 해당하는지 먼저 확인해야 한다. 갱신 계약은 갱신일 기준 시행령이 적용되므로, 같은 임대차라도 갱신 전후 기준이 다를 수 있다. 소액보증금 최우선변제는 배당 단계에서 선순위 담보물권보다 앞서지만, 담보물권 취득 시기가 시행령 개정 전이면 종전 기준이 적용되어 예상과 다른 결과가 나올 수 있다. 실제 배당에서는 경매 개시 당시 기준이 아니라 담보물권 취득 시점 기준임을 주의한다.