상속등기 비용·수수료

상속등기의 핵심 비용은 취득세 등 세금, 국민주택채권 매입 비용, 대법원 등기수수료, 법무사 보수다. 상속 취득세는 시가표준액을 과세표준으로 한다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호). 법무사 보수기준은 받을 수 있는 보수의 상한이며, 그 범위에서 사건의 난이도·복잡성·투입 시간·책임 범위 등을 반영해 산정한다. 법무사 보수기준상 보수에는 부가가치세가 포함되지 않는다(법무사 보수기준 제7조). 부가가치세율은 10%다(부가가치세법 제30조).

상속으로 인한 취득에 따른 등기는 등록면허세의 “등록”에서 제외되므로 등록면허세를 별도로 납부하지 않는다(지방세법 제23조 제1호 단서).

쉽게 말하면 — 상속등기를 직접 하실 때 드는 주요 비용은 ① 세금(취득세 등) ② 국민주택채권 ③ 등기신청수수료입니다. 등기신청수수료는 부동산 1개당 전자표준양식(e-form) 17,000원(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5 제2항), 서면 20,000원(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제2항)입니다. 법무사에게 맡기시면 여기에 ④ 보수가 더해지고, 보수와 부가가치세는 견적에서 따로 확인하셔야 합니다. 첨부서면을 유료로 발급하거나 우편으로 제출하는 경우에는 발급·우편 실비가 추가될 수 있습니다.

세금은 실제 거래가가 아니라 시가표준액을 기준으로 합니다. 조례 조정이 없는 법정 표준세율 기준으로 감면·비과세가 없는 농지 외 부동산은 취득 관련 세금이 3.16%, 농지는 2.56%입니다. 시행령상 서민주택이면 농어촌특별세 비과세로 2.96%가 될 수 있고, 법정 요건을 갖춘 1가구 1주택 상속은 0.96%입니다.

정확한 금액은 부동산의 시가표준액·소재지·개수·상속지분과 가구·감면 요건, 관할 지방자치단체의 조례, 위임 업무의 난이도 등에 따라 달라집니다. 시가표준액을 먼저 확인한 뒤 아래 기준으로 항목별 금액을 계산합니다.

취득세 등 세금

상속 취득세는 실제 거래가가 아니라 시가표준액을 기준으로 한다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호). 감면·비과세와 조례상 세율 조정이 없는 경우의 법정 표준세율은 다음과 같다(지방세법 제11조 제1항 제1호, 지방세법 제151조 제1항 제1호, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호).

세목	농지 이외의 부동산	농지
취득세	2.8%	2.3%
지방교육세	0.16%	0.06%
농어촌특별세	0.2%	0.2%
합계	3.16%	2.56%

주거용 건물이 국민주택규모 이하이고 부속토지도 용도지역별 적용배율로 산정한 면적 이내인 등 시행령상 서민주택 요건을 갖추면 농어촌특별세 0.2%가 비과세되어 합계는 2.96%가 된다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항).

취득세율은 관할 지방자치단체가 조례로 법정 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있고, 지방교육세율도 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있다(지방세법 제14조, 지방세법 제151조 제2항). 제151조 제1항 제1호는 제14조에 따른 조례세율을 지방교육세 산식에도 사용하므로, 취득세 조례세율이 달라지면 지방교육세도 그 산식에 따라 연동된다. 따라서 이 글의 세율 합계는 조례상 조정이 없을 때의 법정 표준세율 기준이며 실제 신고 전 관할 조례를 확인해야 한다.

취득세 감면이 적용되는 경우

1가구 1주택과 자경농지에는 서로 다른 특례가 적용된다.

1가구 1주택 상속: 조례 조정이 없는 법정 표준세율 기준으로 취득세는 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%, 지방교육세는 0.16%, 농어촌특별세는 비과세이므로 합계 0.96%다(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목, 지방세법 제151조 제1항 제1호, 지방세법 시행령 제29조, 농어촌특별세법 제4조 제10호의4). 개인 한 사람의 무주택·거주 여부만 보는 것이 아니라 상속인과 법정 가구의 국내 주택 수, 배우자·30세 미만 미혼 직계비속 등의 가구 합산·간주 규정에 따라 판단한다. 1주택을 공동상속한 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 보고, 최대지분자가 여러 명이면 그 주택 거주자, 그다음으로 나이가 가장 많은 사람 순서로 판정한다(시행령 제29조 제3항). 재외국민은 시행령상 상속인 범위에서 제외된다. 시행령상 고급주택은 이 특례의 1주택에서 제외되고, 고급주택 취득에는 지방세법 제13조 제5항의 중과 규정을 별도로 확인해야 한다.
자경농민의 감면대상 상속농지: 조례 조정이 없는 법정 표준세율 기준으로 먼저 상속농지 특례세율 0.3%를 적용하고, 지방세특례제한법 제6조 제1항의 50% 경감을 적용하면 취득세는 0.15%다. 지방교육세도 0.06%에서 50% 경감되어 0.03%이고 농어촌특별세는 비과세이므로 합계 0.18%다(지방세법 제15조 제1항 제2호 나목, 지방세법 제151조 제1항 제1호 다목, 농어촌특별세법 제4조 제10호). 2년 이상 영농, 거주·소득·면적 등 요건을 모두 갖춰야 하며, 이 감면은 현행법상 2026년 12월 31일까지다. 정당한 사유 없이 취득일부터 2년이 지날 때까지 직접 경작하지 않은 경우 또는 직접 경작한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여·용도변경한 경우에는 경감된 취득세를 추징한다(지방세특례제한법 제6조 제1항 제1호·제2호). 자경농민과 농지의 구체적인 자격·소재지·면적 요건은 지방세특례제한법 시행령 제3조 제1항·제2항에 따른다.

신고기한과 재분할에 따른 추가 비용

상속 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. 외국에 주소를 둔 상속인이 한 명이라도 있으면 9개월이다(지방세법 제20조 제1항). 이 기한 안에 상속등기를 신청하려면 등기신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 한다(같은 조 제4항). 신고하지 않거나 늦게 납부하면 산출세액 또는 부족세액에 지방세기본법 제53조부터 지방세기본법 제55조까지에 따른 무신고·과소신고·납부지연가산세가 더해질 수 있다(지방세법 제21조 제1항).

각 상속인의 상속분이 등기등으로 확정된 뒤 공동상속인이 다시 협의해 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하면, 초과분은 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 본다(지방세법 제7조 제13항). 다만 취득세 신고·납부기한 안에 재분할에 의한 취득과 등기등을 모두 마친 경우, 상속회복청구의 소에 의한 확정판결로 변동된 경우, 채권자대위로 법정상속분 등기가 된 뒤 협의분할한 경우에는 이 증여취득 의제에서 제외된다. 먼저 법정상속분대로 등기한 뒤 협의분할하려면 법정상속 후 협의분할 재등기와 취득세·증여세도 함께 확인해야 한다.

국민주택채권 매입

국민주택채권 매입액은 각 부동산별로, 그 부동산에 대한 상속인 각자의 상속지분별 신청 당시 시가표준액을 기준으로 산정한다(등기예규 제1871호 제33조 제3항). 다만 공유지분율에 따라 시가표준액을 산정할 때 둘 이상의 필지가 모여 하나의 대지를 이루면 그 필지들을 합해 하나의 필지로 본다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 별표에 딸린 부표 제15호). 이 기준액이 1천만 원 이상이면 지역과 금액 구간에 따라 1.4%~4.2%에 해당하는 채권을 매입한다. 농업인이 영농 목적으로 농지를 취득해 소유권이전등기를 하는 경우에는 매입의무가 면제된다(같은 별표 본문 제3호 마목, 부표 제15호 나목).

국민주택채권이 뭔가요? — 법이 정한 부동산등기를 할 때 매입하는 국채입니다. 채권을 만기까지 보유할 수도 있고 매입과 동시에 매도할 수도 있습니다. 실제 고객부담금은 발행금액·과세구분과 조회일에 따라 달라지므로 주택도시기금 고객부담금조회에서 당일 금액을 확인해야 합니다.

아래 표는 주택도시기금법 시행령 별표의 부표가 2025년 8월 26일 개정된 기준이다. 신청 시점의 현행 부표도 다시 확인해야 한다.

부동산별·상속인 지분별 시가표준액	특별시·광역시	그 밖의 지역
1천만원 이상 5천만원 미만	1.8%	1.4%
5천만원 이상 1억5천만원 미만	2.8%	2.5%
1억5천만원 이상	4.2%	3.9%

대법원 등기수수료

등기신청수수료는 2025. 8. 1.부터 인상되었다.

전자표준양식(e-form) 신청: 부동산 1개당 17,000원(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5 제2항)
서면 신청: 부동산 1개당 20,000원(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제2항)

법무사 보수

법무사 보수는 기본보수, 가산보수, 기타 보수 및 비용으로 나뉜다. 법무사 보수기준은 상한이며 법무사는 그 기준을 초과해 받을 수 없다(제1조·제2조 제5항·제3조). 부가가치세는 보수에 포함되지 않는다(제7조). 부가가치세율은 10%다(부가가치세법 제30조).

기본보수

기본보수는 과세표준액에 따라 아래 표와 같이 산정한다(법무사 보수기준 제9조 제1항). 여러 부동산을 한 신청서로 등기하면 각 부동산의 과세표준액을 합산해 기본보수를 산정한다(법무사 보수기준 제9조 제6항).

과세표준액	기본보수
5천만원까지	210,000원
5천만원 초과 1억원까지	210,000원 + 5천만원 초과액의 10/10,000
1억원 초과 3억원까지	260,000원 + 1억원 초과액의 9/10,000
3억원 초과 5억원까지	440,000원 + 3억원 초과액의 8/10,000
5억원 초과 10억원까지	600,000원 + 5억원 초과액의 7/10,000
10억원 초과 20억원까지	950,000원 + 10억원 초과액의 5/10,000
20억원 초과 200억원까지	1,450,000원 + 20억원 초과액의 4/10,000
200억원 초과	8,650,000원 + 200억원 초과액의 1/10,000

예시: 과세표준액 1억원이면 기본보수 260,000원, 3억원이면 440,000원, 5억원이면 600,000원이다.

가산보수

재량 비율 가산과 정액 가산을 구분해야 한다. 다음 사유에는 기본보수의 100% 상당액까지 재량으로 가산할 수 있다(법무사 보수기준 제10조 제3항·제6항).

업무·사건이 특별히 중대하거나 복잡한 경우, 처리기간이 현저히 오래 걸릴 것이 예상되는 경우, 특별한 조사·연구가 필요한 경우, 업무·사건의 당사자나 직접적인 이해관계인이 5인 이상인 경우 (법무사 보수기준 제2조 제2항, 제10조 제3항)
외국인 또는 재외국민이 포함되어 있거나, 등기원인 관련 서류를 외국에서 받아야 하는 경우 (법무사 보수기준 제10조 제6항)

정액 가산은 다음과 같다.

부동산이 1개를 초과하는 경우: 초과 1개마다 20,000원 가산 (법무사 보수기준 제10조 제1항)
동일인보증서를 작성하는 경우: 기본 200,000원. 대상 인원 1명 또는 부동산 1개를 초과하면 초과 1명 또는 1개마다 30,000원 가산 (법무사 보수기준 제10조 제5항)

등기원인과 등기목적이 같지만 여러 등기소 관할에 걸친 여러 부동산의 권리등기를 신청하는 경우에는 기본보수의 50% 상당액까지 별도로 가산할 수 있다(법무사 보수기준 제10조 제4항).

제10조 제3항의 중대·복잡성·장기처리·특별 조사·당사자나 직접적인 이해관계인 5명 이상 사유가 여러 개 겹쳐도 그 사유마다 따로 중복가산하지 않는다. 외국인·재외국민 또는 외국서류 사유는 같은 조 제6항의 별도 가산항목이다. 여러 부동산이면 합산 과세표준액으로 기본보수를 정한 뒤 초과 부동산 1개마다 20,000원을 별도로 가산한다. 상속등기라는 이유만으로 가산보수가 항상 붙는 것은 아니다.

일부 업무만 맡기거나 업무가 중단된 경우

신청서류 작성만 맡기거나 이미 작성된 신청서류의 제출대행만 맡기면 해당 보수총액의 60% 상당액을 받는다(법무사 보수기준 제6조). 법무사가 신청에 필요한 서류 작성을 마친 뒤 위임인 사정으로 업무가 중단되면 해당 보수총액의 60% 범위에서 보수를 받을 수 있다(제5조 제1항). 전부 위임, 일부 위임, 작성 완료 후 중단은 서로 다른 경우이므로 견적에서 위임 범위를 확인해야 한다.

기타 보수 및 비용

취득세·등록면허세 신고·납부 또는 감면신청 및 공과금 납부 대행 1건당 50,000원 (법무사 보수기준 제25조 제2호)
국민주택채권 매입 또는 즉시매도 대행 1건당 40,000원 (법무사 보수기준 제25조 제3호)
그 밖의 관련 업무 대행 1건당 40,000원 (법무사 보수기준 제25조 제13호)
교통비: 1등급 여객운임(택시·KTX·SRT 일반석) 기준 실비, 현지 교통비는 80,000원 한도 (법무사 보수기준 제27조 제1항 제1호)
일당: 소요시간 4시간 이내 80,000원, 4시간 초과 160,000원 (법무사 보수기준 제27조 제1항 제3호)

상담료·자문료

건별 상담·자문: 1건당 150,000원. 사건을 수임하는 경우에는 면제할 수 있다(법무사 보수기준 제26조 제1항).
계속적 상담·자문: 월 600,000원 이하에서 협의해 결정한다 (법무사 보수기준 제26조).

실무 체크포인트

세금과 채권은 시가표준액을 먼저 확인한다. 공동주택가격·개별주택가격·공시지가를 확인한 뒤 세금과 채권 매입액을 계산한다.
1가구 1주택은 법정 가구 기준으로 판단한다. 상속인 개인의 무주택 여부만으로 결정하지 말고 배우자·30세 미만 미혼 직계비속 등의 가구 합산·간주 규정과 공동상속 지분 판정을 함께 확인한다(지방세법 시행령 제29조).
취득세 신고기한과 첫 등기 뒤 재분할을 함께 관리한다. 신고·납부기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있고, 상속분이 등기로 확정된 뒤 다시 협의분할하면 초과 취득분이 증여취득으로 취급될 수 있다(지방세법 제7조 제13항, 지방세법 제20조 제1항).
부동산이 여러 개면 신청수수료와 법무사 가산보수를 구분한다. 신청수수료는 부동산마다 붙는다. 법무사 가산보수는 보수기준에 따라 초과 부동산마다 산정될 수 있으므로 실제 위임 범위와 견적을 확인한다.
국민주택채권은 산정단위와 면제 여부부터 확인한다. 각 부동산·상속인별 지분가액이 1천만 원 미만이면 상속 매입구간이 없고, 농업인이 영농 목적으로 취득하는 농지는 면제된다(등기예규 제1871호 제33조 제3항, 주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준). 매입대상이라도 즉시매도 부담은 당일 조건에 따라 달라진다.

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