상속에 따른 소유권이전등기는 피상속인 명의 부동산을 상속인 앞으로 이전하는 등기이며, 유증·상속분·한정승인 여부에 따라 절차와 법적 효과가 달라진다.
쉽게 말하면 — 돌아가신 분 명의 부동산을 상속인 앞으로 이전하는 등기입니다. 유언이 있는지, 한정승인을 했는지에 따라 절차와 방법이 달라집니다.
중간등기 생략이 가능한가
피상속인이 생전에 등기를 마치지 않은 경우, 중간 피상속인을 건너뛰고 최종 상속인 앞으로 바로 등기하는 것은 원칙적으로 불가능하다. 모친 사망 후 부친이 등기를 마치지 않은 채 부친도 사망한 경우, 부친을 거친 등기를 할 수 밖에 없다. 즉, 모친→부친→상속인의 순서로 단계적으로 등기를 진행한다.
어머니가 돌아가셨는데 아버지도 등기를 안 하고 돌아가셨다면, 어머니→아버지→자녀 순으로 단계를 거쳐 등기해야 합니다. 중간을 건너뛰어 바로 자녀 앞으로 등기할 수 없습니다.
유증에 의한 이전등기와 상속등기 중 어느 것을 선택하는가
유증이 있으면 수증자는 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청한다. 포괄유증이든 특정유증이든 상속등기를 거치지 않고 유증자에게서 수증자 앞으로 직접 신청하고, 유증 등기 전에 상속등기가 이미 마쳐졌으면 그 상속등기를 말소하지 않고 상속인에게서 수증자 앞으로 유증을 원인으로 한 이전등기를 신청한다(등기예규 제1512호). 따라서 상속등기를 먼저 했다는 사정만으로 수증자가 유증을 포기한 것이 되지는 않는다. 유증의 승인·포기는 유언자가 사망한 뒤에 할 수 있고(민법 제1074조 제1항), 수증자가 포기하면 목적물은 상속재산에 남아 피상속인의 채권자가 그 재산에 권리를 행사할 수 있다. 생전에 정리하려면 유언자 본인이 유언을 철회하는 것이고(같은 법 제1108조), 수증자가 미리 포기하는 것이 아니다.
유언으로 받기로 한 재산은 유증을 원인으로 수증자 앞으로 바로 등기합니다. 상속등기가 먼저 돼 있어도 지우지 않고 상속인에게서 수증자로 넘기는 등기를 하면 되고, 상속등기를 했다고 유증을 포기한 것으로 보지는 않습니다. 유증을 포기하면 그 재산은 상속재산으로 남아 고인의 채권자가 손댈 수 있습니다.
가등기 이후의 압류·가압류를 해제할 수 있는가
소유권이전청구권 가등기 이후에 마쳐진 압류·가압류는 가등기에 기한 본등기가 되면 본등기보다 후순위여서 직권말소 대상이 될 수 있다. 압류·가압류 자체의 해제는 별개다. 강제집행이 정지·제한되는 서류는 변제 증서 하나가 아니다. 집행할 판결을 취소하거나 집행 불허·정지를 명한 재판의 정본, 집행을 면하기 위해 담보를 제공한 증명서류, 집행권원이 효력을 잃었다는 조서등본, 집행 신청을 취하한다는 화해조서·공정증서 정본을 제출해도 집행은 정지·제한된다(민사집행법 제49조). 그중 제1호·제3호·제5호·제6호의 서류를 내면 이미 실시한 집행처분을 취소한다(같은 법 제50조 제1항). 가압류는 이의신청 또는 취소신청으로 취소결정을 받아야 집행이 해제되고, 이의·취소에는 그 사유가 필요하다.
부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법이 적용되는가
2020년 시행된 부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법은 1995년 6월 30일 이전에 발생한 상속에만 적용된다(부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제4조). 이 사안에서 모친의 유증 공증은 2015년이고 부친 사망은 2020년이므로, 어느 기준으로도 1995년 6월 30일 이후에 해당해 특별조치법 적용 대상이 아니다(같은 법 제4조).
공유지분 과반수 보유자의 권리 행사 방법은 무엇인가
공유물의 보존행위는 단독으로 할 수 있고, 관리행위는 지분 과반수 동의로 결정하며, 처분행위는 공유자 전원의 동의가 필요하다. 지분 합계가 53%라면 과반수이므로, 무단으로 토지를 점유·사용하는 자에 대한 인도청구(보존행위)는 단독으로 가능하고, 임대차 등 관리행위는 과반수 동의만으로 결정할 수 있다(민법 제265조).
실무 체크포인트
- 유증 등기는 상속등기와 별개로 신청한다. 상속등기가 먼저 됐어도 말소하지 않고 상속인에게서 수증자로 유증 이전등기를 한다(등기예규 제1512호). 수증자가 유증을 포기하면 목적물은 상속재산에 남아 피상속인 채권자의 집행 대상이 된다(민법 제1074조).
- 수증자의 유증 포기는 피상속인 사후에만 가능하다. 유증 포기는 유언자가 사망한 뒤 수증자가 하는 행위다(민법 제1074조 제1항). 피상속인 생전에는 유증 포기가 아니라 유언자 본인의 유언 철회(민법 제1108조)이며, 행위 주체와 성질이 전혀 다른 별개 행위다. 따라서 사후 수증자의 포기 시점(사망 직후인지 상속등기 시점인지)을 등기 신청 전에 특정한다.
- 한정승인 사안은 효력 범위를 별도 검토한다. 상속인이 한정승인을 마친 경우 한정승인의 책임 범위와 유증 포기가 맞물리므로 함께 따져야 한다.
- 혼재 부동산은 등기부 순위로 분석한다. 가등기·압류·가압류가 섞인 부동산은 본등기 시 직권말소 대상과 잔존 부담을 등기부 순위 기준으로 확정한 뒤 절차를 설계한다.
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- 개념·해설
- 법령
- 예규·선례
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