질문
1.상속등기절차를 문의입니다.
목적물 -지방 리단위 행정단위에 위치한 전을 1991년 지금은 청산된 회사에 매매예약 체결(소유권 이전청구권 가등기) 등기부등본내용참조
이후 개인 및 기관으로 부터 가압류 및 압류 00건이 진행됨
목적물 진행상태
가. 2015년 모친 공증을 통한 유증 ( 목적물을 부친에게 전부 상속한다)
이후 부친은 목적물 미등기 상태
나. 2020년 부친사망
이후 상속인 3인 한정승인 진행 (위 목적물 포함)
문의 – 위 목적물을 부친을 거치지 않고 바로 모친에서 상속인에게 상속등기 가능여부
소유권이전청구권 가등기 이후의 압류 및 가압류 해제 절차
2020년 시행된 부동산 소유권 이전등기 등에 관한 특별 조치법 적용여부
2. 공유지분의 정리
목적물 – 5인중 1인의 공유지분을 2005년 공매로 인수한 (37%) 목장용지
가. 5인중 1인의 지분이 2013년에 신용보증기금으로 넘어감 (16%)
문의 – 본인과 다른 지분소유자 1인의 지분을 합치면 53%가 나올경우 공유지분의 권리 행사 방법
(현재는 공유지분자들의 동의 없이 현지인이 그 지역에서 밭농사를 진행중)
답변
모친의 유증으로 부친이 권리를 취득한 뒤 부친도 사망했다면, 모친에서 현재 상속인으로 중간 권리취득을 생략해 곧바로 등기할 수는 없습니다. 유증의 내용과 집행자를 확인해 모친에서 부친, 부친에서 현재 상속인으로 이어지는 등기 경로를 갖춰야 합니다.
유증·상속과 후순위 압류를 구분합니다
모친의 공정증서가 특정유증인지 상속분 지정인지에 따라 첫 등기의 신청구조가 달라집니다. 부친의 한정승인 상속인들은 부친이 취득한 권리를 상속재산으로 처리해야 합니다.
소유권이전청구권 가등기보다 뒤에 마친 압류·가압류는 가등기에 기한 본등기가 되면 직권말소될 수 있지만, 가등기와 본등기의 원인·당사자·순위가 맞는지 확인해야 합니다. 단순히 오래된 가등기가 있다는 이유만으로 모든 후순위 권리가 없어지지는 않습니다.
특별조치법과 공유자 권한
2020년 특별조치법은 적용 대상과 기간이 제한되었고 현재는 시행기간이 끝났습니다. 질문의 2015년 유증과 2020년 사망을 그 법으로 처리할 수 있다고 단정할 수 없습니다.
공유자 지분 합계가 53%라면 관리방법은 지분 과반수로 정할 수 있습니다. 그러나 공유물 전체의 매각·처분은 전원 동의가 필요합니다. 무단 점유자에 대한 방해배제·인도 청구는 보존행위로 각 공유자가 할 수 있지만, 농지 이용관계와 점유권원은 따로 확인해야 합니다.
정리
유언공정증서, 모친·부친의 사망일, 가등기 원인서류와 전체 등기부를 먼저 검토하십시오. 유증 등기와 부친 상속등기를 어떤 순서로 할지 확정한 뒤 후순위 권리와 공유지 관리 문제를 나누어 처리해야 합니다.
