고인 명의 상속 부동산이 남아 있을 때

부동산 소유권은 사망과 동시에 등기 없이도 상속인에게 넘어와 있다(민법 제187조). 공동상속인이 여럿이면 분할 전까지는 법정상속분에 따른 공유 상태다(민법 제1006조). 그러나 상속등기를 하지 않으면 매수인 앞으로 소유권을 이전하거나 근저당권을 설정하는 등 등기를 전제로 한 처분을 하지 못한다(민법 제187조 단서). 어느 절차로 정리할지는 유언 유무·상속인들의 협의 가능성·상속인의 거주지·재산 상태에 따라 나뉜다.

내 상황은 어느 길로 가나

• 유언이 있다 — 유언이 방식에 맞아 유효한지, 내용이 유증인지 상속분·분할방법의 지정인지, 유언집행자가 있는지부터 확인한다. 유증이면 상속등기를 거치지 않고 수증자 명의로 유증을 원인으로 한 이전등기를 한다 — 유증등기. 자필증서·녹음·비밀증서 유언이면 가정법원의 검인을 먼저 거치는데(민법 제1091조), 검인을 받았다고 유언이 유효하다고 확정되는 것은 아니다 — 유언검인.
• 상속인들끼리 협의가 된다 — 협의분할 또는 법정상속분에 의한 상속등기를 한다. 절차·서류·비용 전반은 상속에 의한 소유권이전등기 — 종합 안내·상속등기에서 다룬다. 협의에는 상속인 전원의 동의가 필요하고, 등기할 때는 원칙적으로 전원이 인감을 날인한 협의서와 인감증명(또는 대체서류)을 붙인다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제6호, 상속재산분할협의서). 협의서를 반드시 한 장으로 만들 필요는 없다 — 재외국민의 상속재산분할협의서 개별 작성·공증.
• 일부가 협조하지 않거나 연락이 안 된다 — 공동상속인 한 사람이 전원 명의의 법정상속분 등기를 신청할 수 있다. 자기 지분만 따로 상속등기하는 것은 안 된다 — 일부 상속인만 신청하는 법정지분에 의한 상속등기. 협의가 끝내 안 되면 가정법원의 상속재산분할심판을 거쳐 등기한다 — 상속재산분할 심판에 따른 등기 – 법정상속분에 의한 상속등기를 거치지 않고 가능. 다만 법정지분 등기 후 특정 상속인의 지분에 가압류·근저당권 등이 생기면, 나중의 분할이 소급해도 그 제3자에게는 대항하지 못한다(민법 제1015조 단서).
• 소재를 모르거나 생사가 불명이다 — 살아 있는데 소재만 모르면 부재자 재산관리인 선임을, 생사가 장기간(원칙 5년) 분명하지 않으면 실종선고를 검토한다(민법 제27조, 실종선고와 형제자매의 상속). 연락을 거부한다는 이유만으로 실종선고를 할 수는 없다 — 이때는 위의 법정상속분 등기·분할심판으로 간다.
• 상속인이 외국에 살거나 외국 국적이다 — 절차의 뼈대는 같지만 서류가 다르다 — 외국인 상속인의 상속등기 첨부서류·재외국민의 상속재산분할협의서 개별 작성·공증·미국 시민권자인 상속인과 연락이 되지 않는 경우의 상속등기 방법. 피상속인이 외국 국적이면 상속 자체가 원칙적으로 피상속인의 본국법에 따르므로(국제사법 제77조) 상속인·상속분부터 달라질 수 있다 — 외국인 부동산등기.
• 건물·토지가 미등기다 — 피상속인이 토지·건축물대장에 최초 소유자로 등록돼 있으면 상속인 명의로 바로 보존등기를 할 수 있다(부동산등기법 제65조). 대장이 없거나 소유관계가 불분명하면 대장 정리나 소유권확인판결이 먼저다 — 소유권보존등기·미등기 건물의 상속 보존등기.
• 빚이 재산보다 많다 — 등기보다 한정승인·상속포기 판단이 먼저다 — 상속 빚이 재산보다 많을 때. 재산과 빚을 아직 모르면 상속받을 재산과 빚을 모를 때.
• 미성년 상속인이 있다 — 법정상속분 그대로 등기하는 데는 특별대리인이 필요 없다. 그러나 부모와 미성년 자녀가 함께 상속인이 된 상태에서 협의분할을 하면 이해상반이라 특별대리인 선임이 필요하고(민법 제921조, 92다54524), 특별대리인 없이 한 협의는 무효가 될 수 있다(이해상반행위).

놓치면 안 되는 기한은 무엇인가

• 취득세 신고 6개월 — 상속으로 인한 취득은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월 안에 신고·납부해야 한다(지방세법 제20조 제1항 — 국적이 아니라 주소 기준이다). 이 기한 안에 등기하려면 등기 접수일까지 신고·납부를 마쳐야 한다(같은 조 제4항). 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙는다(지방세법 제21조, 지방세기본법 제53조·지방세기본법 제55조).
• 상속포기·한정승인 3개월 — 상속개시 있음을 안 날부터 3개월이다(민법 제1019조 제1항). 재산·빚 조사가 안 끝나면 가정법원에 기간 연장을 청구할 수 있고(같은 항 단서), 3개월이 지났어도 채무 초과를 중대한 과실 없이 몰랐다면 특별한정승인이 남아 있다(같은 조 제3항). 포기·한정승인을 검토 중이면 협의분할·매각·예금 인출 같은 처분을 먼저 하면 안 되고(법정단순승인), 상속인 스스로 서둘러 상속등기를 하는 것도 단순승인으로 인정될 수 있다(63마54).
• 상속세 신고 6개월 — 상속세도 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 두면 9개월 안에 신고한다(상속세 및 증여세법 제67조). 취득세와 기한만 같을 뿐 국세라 세목·계산이 다르고, 부동산이 있다고 반드시 낼 세액이 생기는 것도 아니다 — 상속세.
• 외국인 부동산 취득신고 6개월 — 외국인이 상속으로 국내 부동산을 취득하면 취득일부터 6개월 안에 신고관청에 신고해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제2항). 취득세의 9개월과 별개 기한이니 혼동하지 않는다.
• 상속등기 자체에는 기한이 없다 — 늦게 한다고 과태료가 붙는 것도 아니다(상속등기는 기한이 있는지). 다만 유류분 반환청구(민법 제1117조)·상속회복청구(민법 제999조 제2항)처럼 짧은 기간이 걸린 권리는 따로 있다. 서두를 필요도, 안심하고 방치할 일도 아니다.

오래 방치하면 어떤 함정이 있나

• 등기 없이는 처분하지 못하므로(민법 제187조 단서) 매매·담보 대출이 필요한 시점에 급하게 서류를 갖추게 된다. 매수인 앞으로 바로 등기하는 방법은 없고 상속등기를 먼저 거쳐야 한다 — 상속등기를 하지 않고 제3자에게 소유권이전등기를 할 수 있는지.
• 미루는 사이 상속인 중 한 사람이 사망하면 그 몫이 다시 그 가족에게 상속되어 협의 당사자와 서류가 몇 배로 늘어난다 — 지연 상속등기·협의분할 상속등기 — 대습상속인 포함 실무 Q&A. 수십 년 방치된 조상 명의 토지가 어려운 이유가 이것이다.
• 방치해도 안전하지 않다. 상속인의 채권자가 자기 채권 보전을 위해 상속인을 대위해 전원 명의의 법정지분 상속등기를 할 수 있고(민법 제404조, 부동산등기법 제28조), 그렇게 등기된 채무자 지분은 압류 대상이 된다. 채권자가 대위해서 한 상속등기 자체는 포기·한정승인에 영향을 주지 않지만(63마54), 내 뜻과 무관하게 법정지분 등기가 이뤄질 수 있다.

지금 할 일

1. 유언장이 있는지 확인하고, 재산과 빚을 조회한다 — 상속재산 조사 방법·상속인 금융거래조회서비스 신청 방법.
2. 가족관계 서류로 상속인 범위를 확정한다 — 상속등기 준비서류. 대습·재상속, 인지된 혼외자, 상속결격(민법 제1004조) 등이 얽히면 상속인의 범위·순위에서 확인한다.
3. 상속인 전원의 협의 가능 여부를 확인하고 위의 해당 절차로 간다. 비용은 상속등기 비용·수수료·취득세 원인별 총정리에서 가늠한다.
4. 취득세 신고 기한(6개월·9개월)을 달력에 표시한다(지방세법 제20조 제1항).

관련

• 개념·해설
  상속에 의한 소유권이전등기 — 종합 안내상속등기상속등기는 기한이 있는지일부 상속인만 신청하는 법정지분에 의한 상속등기상속재산분할 심판에 따른 등기 – 법정상속분에 의한 상속등기를 거치지 않고 가능유증등기유언검인소유권보존등기특별대리인 선임부재자 재산관리인 선임실종선고와 형제자매의 상속외국인 상속인의 상속등기 첨부서류외국인 부동산등기특별한정승인법정단순승인상속인의 범위·순위상속 빚이 재산보다 많을 때상속받을 재산과 빚을 모를 때지연 상속등기상속등기를 하지 않고 제3자에게 소유권이전등기를 할 수 있는지
• 법령
  민법 제27조민법 제187조민법 제404조민법 제921조민법 제999조민법 제1004조민법 제1006조민법 제1015조민법 제1019조민법 제1091조민법 제1117조국제사법 제77조지방세법 제20조지방세법 제21조지방세기본법 제53조지방세기본법 제55조상속세 및 증여세법 제67조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조부동산등기법 제28조부동산등기법 제65조부동산등기규칙 제60조
• 판례·선례
  92다5452463마54