상속재산분할협의를 대리인에게 위임한 상속등기

상속재산의 분할협의는 대리인에게 위임하여 할 수 있고, 본인이 미성년자 등 행위능력제한자가 아닌 한 공동상속인 중 한 사람도 대리인이 될 수 있다(등기예규 제1871호 제18조 제1항). 등기소에는 분할협의 위임장, 본인의 인감증명서, 대리인의 자격으로 작성한 분할협의서, 대리인의 인감증명서를 낸다(같은 예규 제18조 제2항). 위임하는 상속인이 재외국민이나 외국인이면 등기예규 제1778호 제6조가 적용된다(같은 예규 제18조 제3항).

쉽게 말하면 — 형제 셋이 상속인인데 한 명이 멀리 살아 협의 자리에 올 수 없다면, 그 사람이 서울에 있는 형에게 “이 아파트의 분할협의를 형이 대신해 달라”는 위임장을 써 보내면 됩니다. 공동상속인인 형을 대리인으로 세워도 됩니다(등기예규 제1871호 제18조 제1항). 그러면 협의서에는 형이 자기 이름 옆에 “동생의 대리인”이라고 적어 도장을 찍고, 등기소에는 동생의 위임장과 인감증명서, 형이 대리인 자격으로 쓴 분할협의서, 형의 인감증명서를 함께 냅니다(같은 예규 제18조 제2항).

분할협의를 다른 사람에게 맡길 수 있나

맡길 수 있다. 상속재산의 분할협의는 대리인에게 위임하여 할 수 있다(등기예규 제1871호 제18조 제1항). 협의분할에 따른 상속등기에서 분할협의서는 상속인 전원이 참여하여 작성하고 전원의 인감을 날인하여야 하는데(같은 예규 제17조 제1항 제1호·제2호), 멀리 있거나 국외에 있는 상속인은 이 참여를 대리인을 통해 할 수 있다는 뜻이다. 분할협의서가 여러 장이면 공동상속인 전원의 간인이 있어야 하고, 동일한 분할협의서를 수통 작성하여 각각 날인한 경우에는 날인한 상속인의 간인이 있어야 한다(같은 예규 제17조 제1항 제3호). 분할협의 자체의 성립 요건은 상속재산분할협의에서 설명한다.

대리인은 공동상속인 가운데 한 사람이라도 된다. 본인이 미성년자 등 행위능력제한자가 아닌 한 그 공동상속인 중 한 사람을 위 분할협의에 관한 대리인으로 선임할 수 있다(등기예규 제1871호 제18조 제1항). 이 한정은 본인이 행위능력제한자인 경우를 제외한다. 상속재산 분할 협의 시 미성년자, 피성년후견인 등 상속인의 이익을 보호하기 위해 특별대리인을 선임한 경우에는 별도의 규율을 따른다. 그 선임을 증명하는 서면과 분할협의서에 날인한 그 특별대리인의 인감증명서를 제출하여야 한다(같은 예규 제17조 제4항, 특별대리인).

여기서 말하는 위임은 분할협의를 할 권한의 위임이고, 등기신청 자체를 자격자대리인 등에게 맡기는 위임과는 서면이 다르다. 등기신청 위임장의 일반적인 기재와 효력은 위임장에서 다룬다.

등기소에 무엇을 내나

분할협의 권한을 위임한 경우에는 상속재산분할협의 위임장, 본인의 인감증명서, 대리인의 자격으로 작성한 상속재산분할협의서, 대리인의 인감증명서를 첨부서면으로 제출하여야 한다(등기예규 제1871호 제18조 제2항). 네 가지 가운데 본인의 인감증명서는 위임 의사를, 대리인의 인감증명서는 협의서 작성 의사를 확인하는 서면이다.

이는 협의분할에 의한 상속등기에서 상속인 전원의 인감증명을 요구하는 규율(부동산등기규칙 제60조 제1항 제6호)과 이어진다. 같은 조 제1항 제6호에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자가 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여한 경우에는 그 대리인의 인감증명을 함께 제출하여야 한다(같은 규칙 제60조 제2항).

분할협의서 자체가 공증인이 직접 작성한 공정증서이거나 상속인이 날인(또는 서명)을 하였다는 뜻의 공증인의 인증을 받은 경우에는 인감증명을 별도로 첨부할 필요가 없다(등기예규 제1871호 제17조 제2항). 규칙에서도 제1항 제4호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 서면이 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인의 인증을 받은 서면인 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제4항). 협의분할에 의한 상속등기의 상속인 전원의 인감증명은 같은 조 제1항 제6호이므로 이 항에 해당한다. 또 규칙 제60조에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자는 인감증명을 제출하는 대신 신청서 등에 서명을 하고 본인서명사실확인서를 제출하거나 전자본인서명확인서의 발급증을 제출할 수 있다(같은 규칙 제60조의2). 분할협의 위임장에 붙이는 본인의 인감증명에도 이 방법을 쓸 수 있는지는 등기예규 제1871호 제18조 제2항에 적혀 있지 않다. 이 면제는 협의서에 날인한 상속인의 인감증명에 관한 것이고, 위임장에 붙는 본인의 인감증명은 위임장 자체가 공정증서이거나 인증을 받은 서면인지에 따른다(부동산등기선례 제202012-1호 2.).

서면	누가 준비하는가	근거
상속재산분할협의 위임장	위임하는 상속인(본인)	등기예규 제1871호 제18조 제2항
본인의 인감증명서	위임하는 상속인(본인)	같은 예규 제18조 제2항
상속재산분할협의서(대리인의 자격으로 작성)	대리인	같은 예규 제18조 제2항
대리인의 인감증명서	대리인	같은 예규 제18조 제2항

위임장에 인감증명을 꼭 붙여야 하나

원칙은 붙이는 것이고, 위임장이 공정증서이거나 공증인 인증을 받은 서면이면 붙이지 않는다. 위임한 상속인의 인감증명서는 제출 서면에 들어 있다(등기예규 제1871호 제18조 제2항). 다만 내국인이 위임한 경우 그 위임장이 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인 인증을 받은 서면이면 인감을 날인하거나 그 인감증명을 첨부할 필요가 없다(부동산등기선례 제202012-1호 2.).

특정은 면제의 조건이기 전에 위임장 자체의 요건이다. 상속인인 내국인이 분할협의에 관한 권한을 대리인에게 수여하는 경우에는 분할의 대상이 되는 부동산과 대리인의 인적사항을 구체적으로 특정하여 작성한 상속재산분할협의 위임장을 등기소에 첨부정보로서 제공하여야 한다(같은 선례 2.). 면제는 그렇게 작성한 위임장이 공정증서이거나 인증을 받은 서면인 경우의 효과다. 부동산을 특정하지 않은 포괄적인 위임장은 공증 여부와 무관하게 첨부정보로서 이 요건을 갖추지 못한다.

분할협의 위임장의 이 취급은 부동산 처분을 위임하는 처분위임장과 다르다. 내국인이 부동산의 처분을 위임하여 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호에 해당하는 등기를 신청하는 경우, 그 처분위임장에는 위임인이 인감증명법에 따라 신고한 인감을 날인하고 그 인감증명을 첨부해야 한다(부동산등기선례 제202012-1호 1.). 그 처분위임장이 공정증서이거나 공증인의 인증을 받은 서면인 경우에도 같다(같은 선례 1.). 상속등기와 매매 등 처분등기를 함께 준비할 때 위임장 한 장으로 갈음하지 않고 서면을 나누어 준비하는 이유가 여기에 있다.

재외국민이나 외국인이 위임하면 위임장과 협의서를 어떻게 쓰나

위임장은 부동산과 대리인을 특정해 쓰고, 협의서는 대리인이 현명하여 대리인의 자격으로 쓴다. 재외국민이나 외국인의 분할협의 권한 위임에 관하여는 등기예규 제1778호 제6조가 적용된다(등기예규 제1871호 제18조 제3항). 상속인인 재외국민이나 외국인이 분할협의에 관한 권한을 대리인에게 수여하는 경우에는 분할의 대상이 되는 부동산과 대리인의 인적사항을 구체적으로 특정하여 작성한 상속재산분할협의 위임장을 등기소에 첨부정보로서 제공하여야 한다(같은 예규 제6조 제1항).

권한을 수여받은 대리인은 본인의 대리인임을 현명하고 대리인의 자격으로 작성한 상속재산분할협의서를 등기소에 원인증서로서 제공하여야 한다(등기예규 제1778호 제6조 제2항). 그 협의서에는 대리인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다(같은 예규 제6조 제4항 본문). 다만 상속재산분할협의서를 대리인이 작성하였다는 뜻의 공증을 받은 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다(같은 예규 제6조 제4항 단서).

재외국민도 공동상속인을 대리인으로 세울 수 있다. 1993년 선례는 재외국민이 입국할 수 없는 경우 국내에 거주하는 공동상속인 이외의 자에게 분할협의를 위임할 수 있으나 공동상속인에게는 위임할 수 없다고 했다(등기선례 제4-342호). 그러나 그 뒤에 나온 등기예규 제1871호 제18조 제1항은 본인이 미성년자 등 행위능력제한자가 아닌 한 공동상속인 중 한 사람을 대리인으로 선임할 수 있다고 정하고, 재외국민의 위임을 정한 등기예규 제1778호 제6조에도 그런 제한이 없다. 선례에는 변경이나 폐지 표시를 따로 하지 않고, 그 뒤에 나온 예규나 선례로 변경된다. 위 선례의 제한은 이 예규들로 변경된 것이다.

재외국민은 위임장의 인감증명을 어떻게 갈음하나

재외국민은 위임장 그 자체에 체류국 관할 대한민국 재외공관의 공증을 받아 인감증명을 갈음한다. 위임장에는 상속인 본인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 하며, 인감증명을 제출하여야 하는 자가 재외국민인 경우에는 제9조를, 외국인인 경우에는 제12조를 준용한다(등기예규 제1778호 제6조 제3항).

재외국민이 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호부터 제3호까지에 해당하는 등기신청을 하거나 같은 항 제4호부터 제7호까지의 서류를 작성하는 경우, 체류국을 관할하는 대한민국 재외공관에서 인감을 날인해야 하는 서면에 공증을 받았다면 인감증명을 제출할 필요가 없다(등기예규 제1778호 제9조 제1항). 협의분할에 의한 상속등기의 상속인 전원의 인감증명은 같은 항 제6호이고, 분할협의 위임장에 관하여는 위 예규 제6조 제3항이 제9조를 준용한다. 이 공증은 인감을 날인해야 하는 서면 그 자체에 받아야 하고, 그 서면과 별도의 문서에 서명이나 날인을 하고 그에 대한 공증을 받은 것이어서는 안 된다(같은 예규 제9조 제3항).

외국인은 위임장의 인감증명을 어떻게 갈음하나

인감증명을 발급받을 수 있으면 그 인감증명을 내고, 발급받을 수 없고 본국에 인감증명제도도 없으면 본국 관공서의 증명이나 공증인의 인증으로 갈음한다. 위임장에 관하여 외국인에게는 등기예규 제1778호 제6조 제3항에 따라 같은 예규 제12조가 준용된다. 인감증명을 제출하여야 하는 자가 외국인인 경우에는 다음 가운데 하나를 제출하여야 한다(등기예규 제1778호 제12조 제1항).

「출입국관리법」에 따라 외국인등록을 하거나 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 국내거소신고를 하여 「인감증명법」에 따라 신고한 인감증명
본국의 관공서가 발행한 인감증명(예: 일본, 대만)

외국인등록이나 국내거소신고를 하지 않아 「인감증명법」에 따른 인감증명을 발급받을 수 없고 또한 본국에 인감증명제도가 없는 외국인은 인감증명의 제출을 갈음할 수 있다(등기예규 제1778호 제12조 제2항). 갈음하는 방법은 인감을 날인해야 하는 서면이 본인의 의사에 따라 작성되었음을 확인하는 뜻의 본국 관공서의 증명이나 본국 또는 대한민국 공증인의 인증(대한민국 재외공관의 인증을 포함한다)을 받는 것이다(같은 예규 제12조 제2항). 이 경우 제9조 제3항을 준용하므로(같은 항 후단), 그 증명이나 인증도 인감을 날인해야 하는 서면 그 자체에 받아야 한다. 그 서면과 별도의 문서에 서명이나 날인을 하고 그에 대한 공증을 받은 것이어서는 안 된다(같은 예규 제9조 제3항). 국내에서든 본국에서든 인감증명을 발급받을 수 있는 외국인에게는 이 갈음 방법이 적용되지 않는다.

일본이나 대만처럼 본국에 인감증명 제도가 있는 나라의 국적자라면 그 나라 관공서가 발행한 인감증명을 내면 됩니다. 본국에 인감증명 제도가 없고 국내에 외국인등록이나 국내거소신고도 하지 않았다면, 그 나라 관공서의 증명이나 공증인의 인증, 또는 대한민국 재외공관의 인증으로 대신합니다(등기예규 제1778호 제12조 제2항). 재외국민, 즉 한국 국적을 유지한 채 외국에 사는 분은 이 경로가 아니라 재외공관 공증 경로를 씁니다(같은 예규 제9조 제1항).

재외공관 인증을 받은 위임장에도 아포스티유가 필요한가

필요 없다. 위 갈음이 허용되는 외국인이 분할협의 위임장에 대한민국 재외공관의 인증을 받아 인감증명의 제출을 갈음한 경우, 그 인증은 외국에서 발행된 공문서가 아니므로 아포스티유 확인의 대상이 아니다(부동산등기선례 제202303-2호 2.). 재외공관의 인증은 인감증명을 갈음하는 세 가지 가운데 대한민국 공증인의 인증에 해당하기 때문이다(같은 선례 1.).

반대로 본국 관공서의 증명이나 본국 공증인의 인증으로 인감증명을 갈음한 경우, 그 증명이나 인증은 아포스티유 확인의 대상이다(부동산등기선례 제202303-2호 2.). 첨부정보가 외국에서 발행된 공문서(외국 공증인이 공증한 문서를 포함한다)인 경우에는 부동산등기규칙 제46조 제9항에 따라 다음 구분에 따른 확인을 받아 등기소에 제공하여야 한다(등기예규 제1778호 제3조 제1항).

「외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약」을 체결한 국가에서 발행한 공문서: 해당 국가의 아포스티유 발행 권한기관에서 발행한 아포스티유 확인(등기예규 제1778호 제3조 제1항 제1호)
협약을 체결하지 않은 국가에서 발행한 공문서: 해당 국가에 주재하는 대한민국 공증담당영사의 확인(등기예규 제1778호 제3조 제1항 제2호)

등기관은 협약가입국 현황을 참조하여 이 확인이 없는 경우에는 보정을 명하여야 하지만, 다음 가운데 하나에 해당하면 그러하지 아니하다(등기예규 제1778호 제3조 제2항). 첨부정보가 외국의 외교·영사기관이 작성 또는 공증한 문서인 경우, 대한민국과 수교를 맺지 않고 또한 위 협약에도 가입하지 않은 국가에서 발행된 공문서인 경우, 신분증 원본인 경우다(같은 예규 제3조 제2항 각 호).

외국어로 작성된 첨부정보에는 번역문을 붙여야 한다(등기예규 제1778호 제4조 제1항). 번역문에는 번역인이 원문과 다름이 없다는 뜻과 번역인의 성명 및 주소를 기재하고 날인 또는 서명하여야 하며 번역인의 신분증 사본을 제공하여야 한다. 다만 번역문을 인증받아 제출하는 경우에는 그러하지 아니하다(같은 예규 제4조 제2항).

실무 체크포인트

위임장에는 분할의 대상이 되는 부동산과 대리인의 인적사항을 구체적으로 특정하여 적는다(내국인은 부동산등기선례 제202012-1호 2., 재외국민·외국인은 등기예규 제1778호 제6조 제1항). 부동산을 특정하지 않은 포괄적인 위임장은 공증 여부와 무관하게 첨부정보로서 이 요건을 갖추지 못한다.
대리인은 협의서에 본인의 대리인임을 현명하고 대리인의 자격으로 작성한다(등기예규 제1778호 제6조 제2항). 본인이 미성년자 등 행위능력제한자이면 공동상속인 중 한 사람을 대리인으로 선임하는 방법을 쓸 수 없다(등기예규 제1871호 제18조 제1항).
제출 서면은 위임장, 본인의 인감증명서, 대리인의 자격으로 작성한 분할협의서, 대리인의 인감증명서 네 가지다(등기예규 제1871호 제18조 제2항).
첨부하는 인감증명은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조). 본인의 인감증명서와 대리인의 인감증명서 모두에 적용된다.
재외국민은 인감을 날인해야 하는 서면 그 자체에 재외공관 공증을 받는다(등기예규 제1778호 제9조 제1항·제3항). 인감증명을 갈음하는 외국인도 같다(같은 예규 제12조 제2항 후단). 별지에 서명하고 그 별지만 공증받은 것은 인정되지 않는다.
본국 관공서의 증명이나 본국 공증인의 인증으로 인감증명을 갈음한 경우에만 외국 공문서 확인이 필요하다(부동산등기선례 제202303-2호 2.). 체약국에서 발행한 것이면 아포스티유 확인을, 협약을 체결하지 않은 국가에서 발행한 것이면 그 국가에 주재하는 대한민국 공증담당영사의 확인을 받는다(등기예규 제1778호 제3조 제1항). 대한민국 재외공관의 인증을 받아 갈음한 경우에는 이 확인이 필요 없다(부동산등기선례 제202303-2호 2.).
상속등기와 함께 매매 등 처분등기를 준비한다면 처분위임장은 따로 만들고 인감증명을 붙인다(부동산등기선례 제202012-1호 1.).