일부 상속인이 신청한 상속등기의 등기필정보

공동상속인 중 일부가 공동상속인 모두를 위하여 상속등기를 신청한 경우, 등기관은 신청인 아닌 다른 공동상속인들에 대한 등기필정보는 작성하지 아니한다(등기예규 제1871호 제34조 제1항). 대신 등기관이 등기를 완료한 때에는 신청인 아닌 다른 공동상속인들에게 등기완료사실을 통지하여야 한다(같은 예규 제34조 제2항). 등기필정보를 받지 못한 상속인이 뒷날 등기의무자가 될 때에는 본인이나 그 법정대리인이 등기소에 출석해 등기관의 확인을 받고(부동산등기법 제51조 본문), 변호사나 법무사인 대리인의 위임 확인이나 등기의무자등 작성부분의 공증으로 그 출석을 대신할 수 있다(같은 조 단서).

쉽게 말하면 — 삼남매 중 형이 세 사람 모두를 위하여 상속등기를 신청했다면, 등기는 세 사람 명의로 마쳐지지만 신청하지 않은 두 사람 몫의 등기필정보 통지서는 만들어지지 않습니다(등기예규 제1871호 제34조 제1항). 나머지 두 사람에게는 등기가 끝났다는 사실이 통지됩니다(같은 예규 제34조 제2항). 그래서 나중에 자기 지분을 팔 때 “권리증을 잃어버렸다”가 아니라 처음부터 만들어지지 않은 것이고, 등기소에 출석해 확인을 받거나 변호사·법무사의 확인 또는 공증으로 대신합니다(부동산등기법 제51조).

왜 신청하지 않은 상속인에게는 등기필정보가 만들어지지 않나

등기필정보는 신청해서 등기명의인이 된 사람에게 통지하는 것인데(부동산등기규칙 제108조 제1항), 신청하지 않은 상속인 몫은 작성하지 않는다고 예규가 직접 정하고 있기 때문이다(등기예규 제1871호 제34조 제1항). 상속인이 여러 명인 경우에는 공동상속인 중 일부가 상속등기에 협력하지 않는다 하여 일부 상속등기를 신청할 수 없고, 상속인 전원이 신청하거나 상속인 중 1인이 상속인 모두를 위해 신청할 수 있다(같은 예규 제7조 제2항). 등기필정보를 작성하지 않는 범위는 예규 제34조 제1항이 「공동상속인 중 일부가」 신청한 경우로 정하고 있어, 신청한 사람이 1인이든 여러 명이든 같다.

전자신청으로 상속등기를 했더라도 신청한 상속인이 다른 상속인 몫을 대신 받아 둘 수는 없다. 「동일한 등기신청 사건에서 수인이 권리자로 표시되어 있는 경우 다른 사람에 관한 등기필정보는 전송받을 수 없다」고 정해져 있기 때문이다(등기예규 제1853호 5.가.(1)(나)).

신청한 상속인 자신의 등기필정보는 작성된다. 등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때에는 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지하여야 하고(부동산등기법 제50조 제1항 본문), 같은 항 단서 각 호(제3호를 통해 대법원규칙으로 정하는 경우를 포함한다)에 해당할 때만 작성·통지하지 않는다.

같은 구조의 예외가 부동산등기규칙에도 있다. 공유자 중 일부가 민법 제265조 단서에 따른 공유물의 보존행위로서 공유자 전원을 등기권리자로 하여 권리에 관한 등기를 신청한 경우(등기권리자가 그 나머지 공유자인 경우로 한정한다)가 등기필정보를 작성 또는 통지할 필요가 없는 경우로 열거되어 있다(부동산등기규칙 제109조 제2항 제6호). 상속등기가 그 구조에 놓인다는 점은 등기필정보 실무 예규가 이름을 들어 적고 있다. 그 예규는 등기명의인이 신청하지 않은 등기 가운데 등기필정보를 작성하지 않는 경우를 든다. 그중 하나가 「공동상속인 중 일부가 신청한 상속등기와 같이 공유자 중 일부가 공유자 전원을 등기권리자로 하여 신청한 권리에 관한 등기(신청인이 아닌 등기명의인을 위한 등기필정보로 한정한다)」다(등기예규 제1853호 2.나.(2)(라)).

신청하지 않은 상속인은 대신 무엇을 통지받나

등기완료사실을 통지받는다(등기예규 제1871호 제34조 제2항). 이 통지는 등기관의 의무로 정해져 있어서, 등기필정보를 작성하지 않는 경우에도 등기를 완료한 때에는 신청인 아닌 다른 공동상속인들에게 통지하여야 한다. 부동산등기규칙도 공유자 중 일부가 민법 제265조 단서에 따른 공유물의 보존행위로서 공유자 전원을 등기권리자로 하여 권리에 관한 등기를 신청한 경우 그 나머지 공유자를 등기완료통지의 상대방으로 들고 있고, 통지 방법은 대법원예규로 정한다(부동산등기규칙 제53조 제1항 제5호·제2항).

등기완료사실의 통지는 등기를 마쳤다는 사실을 알리는 것이다. 공동신청에서 등기소에 제공하여야 하는 등기의무자의 등기필정보(부동산등기법 제50조 제2항)와는 다른 것이어서, 이 통지를 받았다고 해서 뒷날의 등기신청에 낼 등기필정보를 가진 것이 되지는 않는다. 통지 제도 자체는 등기완료의 통지에서 설명한다.

등기필정보가 없는 상속인이 뒤에 자기 지분을 처분하려면 어떻게 하나

부동산등기법 제51조는 등기소 출석·확인을 원칙으로 하고, 두 경우에는 출석하지 않아도 되도록 정한다. 등기의무자의 등기필정보가 없을 때에는 등기의무자 또는 그 법정대리인이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 등기의무자등임을 확인받아야 한다(같은 조 본문). 다만 다음 두 경우에는 출석하여 확인받지 않는다(같은 조 단서). 하나는 등기신청인의 대리인(변호사나 법무사만을 말한다)이 등기의무자등으로부터 위임받았음을 확인한 경우다. 다른 하나는 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면을 말한다) 중 등기의무자등의 작성부분에 관하여 공증을 받은 경우다. 대리인에게 위임해 신청한다면 공증 대상은 신청서가 아니라 대리권을 증명하는 서면, 곧 위임장의 등기의무자등 작성부분이다.

이때 등기의무자는 등기완료사실 통지를 받은 그 상속인이다. 자기 지분을 매도하거나 담보로 제공하면서 등기의무자가 되어 공동신청을 할 때 등기필정보를 낼 수 없으므로, 출석·확인과 두 예외 가운데 어느 방법으로 할지 미리 정해 둔다. 이 방법으로 등기를 마치면 등기완료통지는 받는다. 등기완료통지는 신청인과 함께 「법 제51조에 따른 등기신청에서 등기의무자」에게도 하여야 한다(부동산등기규칙 제53조 제1항 제3호). 실제 진행 방법은 등기필정보 분실 대처에서 설명한다.

이 취급은 언제 접수된 등기신청부터 적용되나

제34조의 규정은 2025년 1월 31일부터 시행하고, 그 전에 접수되어 처리 중이던 등기신청에도 적용된다. 현행 등기예규 제1871호에 실린 당초 부칙 제1조는 「이 예규는 즉시 시행한다. 다만, 제34조의 규정은 2025년 1월 31일부터 시행한다」고 정한다. 같은 부칙 제2조는 「제34조 규정은 이 예규 시행 전에 접수되어 이 예규 시행 당시 처리 중인 등기신청에 대해서도 적용된다」고 정한다. 그 뒤 2025년 12월 29일 제1864호, 2026년 3월 18일 제1871호로 개정되었지만 두 개정의 부칙에는 제34조의 적용 시점을 바꾸는 규정이 없다.

실무 체크포인트

신청인 아닌 상속인은 등기필정보를 재발급받는 것이 아니라 처음부터 받지 못한다. 등기관은 신청인 아닌 다른 공동상속인들에 대한 등기필정보를 작성하지 아니하므로(등기예규 제1871호 제34조 제1항), 등기소에 다시 신청해서 받아 오는 방법을 찾는 대신 부동산등기법 제51조의 방법을 준비한다. 서면신청의 경우 등기필정보통지서는 1회에 한하여 교부한다(등기예규 제1853호 5.나.(4)).
등기완료사실 통지서를 등기필정보 통지서로 알고 보관하지 않는다. 신청인 아닌 공동상속인이 받는 것은 등기완료사실의 통지이고(등기예규 제1871호 제34조 제2항), 공동신청 때 제공하는 등기필정보(부동산등기법 제50조 제2항)가 아니다. 부동산등기규칙 제53조 제1항 제5호는 공유자 중 일부가 공유물의 보존행위로 신청한 경우의 나머지 공유자를 같은 방식으로 등기완료통지의 상대방으로 정한다.
자기 지분을 처분할 때 등기소 출석 여부를 미리 정한다. 등기의무자 본인이나 법정대리인이 등기소에 출석해 확인받는 방법 외에, 변호사나 법무사인 대리인의 위임 확인 또는 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면) 중 등기의무자등 작성부분의 공증으로 갈음할 수 있다(부동산등기법 제51조).
상속등기를 한 사람이 누구인지 먼저 확인한다. 등기필정보가 작성되지 않는 것은 공동상속인 중 일부가 공동상속인 모두를 위하여 신청한 경우이고(등기예규 제1871호 제34조 제1항), 신청한 사람이 1인이든 여러 명이든 같다. 상속인 전원이 함께 신청했다면 법 제50조 제1항 단서와 부동산등기규칙 제109조의 예외에 해당하지 않는 한 각자 등기필정보를 통지받는다(부동산등기법 제50조 제1항).