소유권이전등기

소유권이전등기란 부동산의 소유권이 한 사람에서 다른 사람으로 옮겨질 때 그 변동을 등기부에 기록하는 등기를 말한다(부동산등기법 제3조, 민법 제186조).

쉽게 말하면 — 집이나 땅을 사고팔거나 증여·상속받으면, 등기부에 새 주인 이름을 올리는 절차가 소유권이전등기입니다. 이 등기를 마쳐야 진짜 내 소유가 됩니다.

등기 없이는 소유권이 안 생긴다

법률행위(매매·증여 등)로 부동산 소유권을 취득하려면 반드시 등기를 해야 효력이 생긴다(민법 제186조). 계약만 체결해도 소유권은 자동으로 넘어가지 않는다. 대금을 전부 치렀더라도 등기를 마치기 전까지는 아직 매도인 소유다.

상속·판결·수용처럼 법률 규정에 따라 소유권을 취득하는 경우에는 등기 없이도 소유권을 가진다(민법 제187조). 그러나 등기를 하지 않으면 그 권리를 다시 처분할 수 없다.

쉽게 말하면 — 매매나 증여는 계약서만으로는 부족하고 등기까지 마쳐야 진짜 소유자가 됩니다. 반면 상속은 등기 없이도 소유권은 생기지만, 팔거나 담보로 쓰려면 등기가 필요합니다.

신청 방법 — 원칙은 공동신청

소유권이전등기는 원칙적으로 등기권리자(새 소유자)와 등기의무자(기존 소유자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 어느 한쪽이 협력하지 않으면 단독으로 신청할 수 없다. 이때는 이행판결을 받아 승소한 당사자가 단독 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항).

상속으로 인한 이전등기는 상속인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 수용으로 인한 이전등기도 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제99조 제1항).

쉽게 말하면 — 매매는 판매자와 구매자가 함께 신청해야 합니다. 판매자가 안 나타나면 법원 판결을 받아야 처리할 수 있습니다. 상속은 상속인 혼자 신청하면 됩니다.

등기원인과 거래가액 기재

이전등기를 신청할 때는 등기원인(매매·증여·상속·판결 등)과 그 연월일을 신청정보에 기재한다(부동산등기법 제48조). 매매계약을 원인으로 한 이전등기의 경우, 등기관은 거래가액을 등기기록에 함께 기록한다(부동산등기법 제68조).

부동산 거래신고 대상 매매계약이 원인인 경우에는 실거래가가 등기부에 공개되므로, 허위 신고는 과태료 대상이다.

쉽게 말하면 — 등기부에는 누가 팔았는지(원인), 언제 팔았는지(날짜), 얼마에 팔았는지(거래가액)가 모두 기록됩니다.

소유권의 일부이전 — 지분이전

공유관계를 만들 때는 소유권 전부가 아니라 일부(지분)만 이전등기할 수 있다. 이때 등기관은 이전되는 지분을 등기기록에 표시한다(부동산등기법 제67조 제1항). 공유물 분할금지 약정이 있으면 그 약정도 함께 기록한다.

쉽게 말하면 — 부동산을 여러 명이 나눠 가질 때는 각자의 지분(예: 2분의 1)을 등기부에 표시합니다.

등기 없이는 소유권이 안 생긴다

신청 방법 — 원칙은 공동신청

등기원인과 거래가액 기재

소유권의 일부이전 — 지분이전

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