소유권이전등기

소유권이전등기란 부동산의 소유권이 한 사람에서 다른 사람으로 옮겨질 때 그 변동을 등기부에 기록하는 등기를 말한다(부동산등기법 제3조, 민법 제186조).

등기 없이는 소유권이 안 생긴다

법률행위(매매·증여 등)로 부동산 소유권을 취득하려면 반드시 등기를 해야 효력이 생긴다(민법 제186조). 계약만 체결해도 소유권은 자동으로 넘어가지 않는다. 대금을 전부 치렀더라도 등기를 마치기 전까지는 아직 매도인 소유다. 등기관이 등기를 마쳐야 물권변동이 생기고, 마친 등기의 효력은 접수한 때부터 생긴다(부동산등기법 제6조 제2항).

상속·공용징수·판결·경매처럼 법률 규정에 따라 소유권을 취득하는 경우에는 등기 없이도 소유권을 가진다(민법 제187조). 여기의 판결은 판결 자체로 물권 취득의 효력이 생기는 형성판결을 말하고, 법률행위를 원인으로 등기절차의 이행을 명하는 이행판결은 들어가지 않는다(96다50025). 이행판결로는 등기를 마쳐야 소유권이 넘어온다. 등기하지 않으면 그 권리를 다시 처분할 수 없다.

신청 방법(원칙은 공동신청)

소유권이전등기는 원칙적으로 등기권리자(새 소유자)와 등기의무자(기존 소유자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 어느 한쪽이 협력하지 않으면 단독으로 신청할 수 없다. 이때는 등기절차의 이행이나 인수를 명하는 판결을 받아 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(같은 조 제4항).

상속으로 인한 이전등기는 상속인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 수용으로 인한 이전등기도 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제99조 제1항).

등기원인과 거래가액 기재

이전등기를 신청할 때는 등기원인(매매·증여·상속·판결 등)과 그 연월일을 신청정보에 포함해야 하며(부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호), 등기관은 이를 등기기록에 기록한다(부동산등기법 제48조 제1항 제4호).

거래가액을 기록하는 대상은 매매만이 아니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항에서 정하는 계약을 등기원인으로 한 소유권이전등기이면 등기관이 거래가액을 등기기록에 기록한다(부동산등기법 제68조). 그 계약에는 부동산 매매계약뿐 아니라 대통령령이 정하는 법률에 따른 부동산 공급계약, 입주자로 선정된 지위의 매매계약도 들어간다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항).

실거래가가 등기부에 공개되므로 거짓 신고에는 제재가 따른다. 거짓으로 신고한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항).

소유권의 일부이전(지분이전)

공유관계를 만들 때는 소유권 전부가 아니라 일부(지분)만 이전등기할 수 있다. 이때 등기관은 이전되는 지분을 등기기록에 표시한다(부동산등기법 제67조 제1항). 공유물 분할금지 약정이 있으면 그 약정도 함께 기록한다.

관련

• 개념·해설
  소유권보존등기가등기등기권리자검인분양권 전매에 따른 소유권이전등기
• 법령
  부동산등기법 제3조부동산등기법 제6조부동산등기법 제22조부동산등기법 제23조부동산등기법 제48조부동산등기법 제62조부동산등기법 제63조부동산등기법 제67조부동산등기법 제68조부동산등기법 제99조부동산등기규칙 제43조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조민법 제186조민법 제187조
• 판례
  96다50025