우선변제권

우선변제권이란 특정 채권자가 다른 채권자보다 먼저 채무자의 재산에서 변제를 받을 수 있는 권리이다. 저당권자는 담보 부동산의 경매대가에서 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받는다(민법 제356조). 근저당의 최고액은 민법 제357조, 피담보채권의 범위는 민법 제360조가 정하는데, 지연배상은 원본의 이행기일을 지난 뒤의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다(같은 조 단서). 법률이 특별히 인정한 경우에만 발생하며, 일반 채권자에게는 없다.

어디에서 나오나

우선변제권은 법률이 개별적으로 인정한다. 주요 유형은 다음과 같다.

저당권·근저당권 — 점유를 이전하지 않고 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 우선변제를 받는다(민법 제356조). 저당권은 등기해야 효력이 생긴다(민법 제186조).

전세권 — 전세권자는 전세금을 지급하고 부동산을 점유·사용하면서, 부동산 전부에 대해 후순위권리자·기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받는다(민법 제303조). 전세권도 등기해야 효력이 생긴다(민법 제186조).

동산질권 — 채무자 또는 제3자가 제공한 동산을 점유하고 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받는다(민법 제329조). 질권자에게 동산을 인도해야 설정의 효력이 생긴다(민법 제330조).

주택임차인(소액보증금) — 주택임대차보호법 제8조는 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정한다(소액 기준·금액은 주택임대차보호법 시행령 제11조·주택임대차보호법 시행령 제10조, 2023.2.21 개정 기준 서울 보증금 1억6,500만원 이하·최우선 5,500만원). 다만 어느 시행령 기준이 적용되는지는 경쟁 상대별로 따진다 — 2023.2.21 전에 임차주택에 담보물권을 취득한 자와의 관계에서는 종전 기준을 적용하고, 경쟁하는 각 권리자의 권리 취득 시점을 기준으로 그때의 시행령을 적용한다(2017다48300). 이 금액은 민사집행법 제246조 제1항 제6호에 따라 원칙적으로 압류가 금지되지만, 법원은 당사자의 신청과 형편을 고려해 압류 범위를 바꿀 수 있다. 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인도 순위에 따른 우선변제권을 가진다(주택임대차보호법 제3조의2).

임차인의 우선변제권은 어떻게 되나

상가건물임차인 — 상가건물 임대차보호법도 소액임차인의 보증금 중 일정액에 대한 우선변제와 대항요건·확정일자를 갖춘 임차인의 순위에 따른 우선변제를 인정한다(상가건물 임대차보호법 제14조·상가건물 임대차보호법 제5조).

순위는 어떻게 정해지나

우선변제권의 순위 기준은 권리의 종류와 적용 법률에 따라 다르다. 저당권 사이의 순위는 설정등기의 선후에 따른다(민법 제370조·민법 제333조). 주택임차인의 확정일자 우선변제권은 대항요건의 효력이 발생하고 확정일자도 갖춘 때를 기준으로 저당권 등과 순위를 비교한다(2017다212194).

소액임차인은 주택의 경매신청등기 전에 인도와 주민등록을 갖추면 보증금 중 일정액을 담보물권자보다 우선하여 변제받는다(주택임대차보호법 제8조). 최우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 범위로 제한되고, 임차인이 여럿이면 각 최우선변제액의 합계가 그 한도를 넘는 경우 비율에 따라 나눈다(주택임대차보호법 시행령 제10조).

어떻게 행사하나

보증금이 계약 당시 전액 지급되어 있어야 하는 것은 아니다. 일부만 지급한 상태에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 뒤 나머지를 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 보증금 전액에 관해 우선변제권이 인정된다(2017다212194).

대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택해 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 임대차관계는 존속한다. 보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계한 금융기관이 일부만 배당받은 경우에도, 대항요건이 존속하는 한 임차인은 그 금융기관이 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인에게 임대차관계 존속을 주장할 수 있다(2022다255126).

주택임차인처럼 등기 없이 우선변제권을 취득한 채권자가 경매 배당을 받으려면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 한다(민사집행법 제84조·민사집행법 제88조·민사집행법 제148조). 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자는 별도의 배당요구 없이도 배당받을 채권자에 해당한다(민사집행법 제148조 제4호).

관련

• 개념·해설
  근저당권배당이의대항력확정일자최우선변제권리금주택임대차 보증금 반환
• 법령
  민법 제356조민법 제357조민법 제360조주택임대차보호법 제3조의2주택임대차보호법 제8조주택임대차보호법 시행령 제10조주택임대차보호법 시행령 제11조민법 제186조민법 제303조민법 제329조민법 제330조민사집행법 제246조상가건물 임대차보호법 제14조상가건물 임대차보호법 제5조민법 제370조민법 제333조민사집행법 제84조민사집행법 제88조민사집행법 제148조
• 판례
  2017다2121942022다2551262017다48300