우선변제권이란 특정 채권자가 다른 채권자보다 먼저 채무자의 재산에서 변제를 받을 수 있는 권리이다. 저당권자는 담보 부동산의 경매대가에서 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받는다(민법 제356조). 법률이 특별히 인정한 경우에만 발생하며, 일반 채권자에게는 없다.
쉽게 말하면 — 집이 경매에 넘어갔을 때 돈이 부족하면 누가 먼저 받느냐의 문제입니다. 우선변제권이 있는 채권자는 줄 서지 않고 앞서 받습니다.
발생 근거
우선변제권은 법률이 개별적으로 인정한다. 주요 유형은 다음과 같다.
저당권·근저당권 — 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 우선변제를 받는다(민법 제356조). 등기가 공시 수단이다.
전세권 — 전세권자는 전세금을 지급하고 부동산을 점유·사용하면서, 부동산 전부에 대해 후순위권리자·기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받는다(민법 제303조). 전세권도 등기가 요건이다.
동산질권 — 채무자 또는 제3자가 제공한 동산을 점유하고 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받는다(민법 제329조). 점유 이전이 설정 요건이다.
주택임차인(소액보증금) — 주택임대차보호법 제8조는 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정한다. 이 금액은 민사집행법 제246조 제1항 제6호에 따라 압류도 금지된다. 대항력(점유+전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차인도 순위에 따른 우선변제권을 가진다(주택임대차보호법 제3조의2).
상가건물임차인 — 상가건물 임대차보호법도 같은 구조로 소액임차인 우선변제와 확정일자 우선변제를 인정한다.
쉽게 말하면 — 저당권·전세권·질권은 등기나 점유로 권리를 공시하고 우선권을 얻습니다. 세입자는 이사 들어가서 전입신고하면 대항력이, 확정일자까지 받으면 순위에 따른 우선변제권이 생깁니다.
순위
우선변제권끼리 충돌하면 원칙적으로 등기·대항력 취득 시점 순서로 순위가 정해진다. 저당권은 등기 접수 순위가 기준이다(민법 제357조). 주택임차인의 확정일자 우선변제권은 대항력 취득일과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 저당권 등과 순위를 비교한다.
소액임차인의 최우선변제금은 순위와 관계없이 배당에서 가장 먼저 공제하되, 그 금액은 경매 부동산 가액의 2분의 1을 한도로 한다(주택임대차보호법 제8조 제3항).
쉽게 말하면 — 저당권과 확정일자 임차인이 모두 있으면 먼저 등기하거나 대항력을 갖춘 쪽이 앞섭니다. 소액임차인은 순위와 상관없이 소정 금액은 최우선으로 받습니다.
행사 방법
경매(강제경매·임의경매) 절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 한다(민사집행법 제88조 제1항). 저당권·전세권으로 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되어 매각으로 소멸하는 권리를 가진 채권자는 별도의 배당요구 없이도 배당받을 채권자에 해당한다(민사집행법 제148조 제4호).
쉽게 말하면 — 우선변제권이 있어도 경매 때 배당요구를 제때 해야 실제로 돈을 받습니다. 저당권자처럼 등기로 공시된 경우는 법원이 직권으로 배당 대상에 포함시킵니다.
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