가등기

가등기(假登記)란 부동산에 관한 소유권·지상권·전세권·저당권·임차권 등 등기할 수 있는 권리의 설정·이전·변경·소멸 청구권을 보전하기 위해 미리 해두는 예비적 등기다(부동산등기법 제88조). 나중에 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다(같은 법 제91조).

언제 가등기를 할 수 있는가?

가등기는 청구권이 이미 확정된 경우뿐 아니라, 시기부(始期附)·정지조건부(停止條件附)이거나 장래에 확정될 것인 경우에도 할 수 있다(부동산등기법 제88조). 예를 들어 매매예약을 맺은 경우, 대금 완납 후 소유권이전을 받을 청구권을 보전하기 위해 가등기를 한다.

대상 권리는 부동산등기법 제3조 각 호의 권리, 즉 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권에 한한다. 그 물권이나 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권에만 가등기를 할 수 있으므로, 물권적 청구권을 보전하기 위한 가등기나 소유권보존등기의 가등기는 할 수 없다(등기예규 제1849호 2.가).

가등기는 목적에 따라 둘로 나뉜다. 청구권을 보전하는 소유권이전청구권가등기가 본래 형태이고, 채권 담보를 목적으로 마친 것은 담보가등기다(가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제3호).

담보가등기는 대물반환의 예약을 원인으로 하며, 등기의 목적을 「소유권이전담보가등기」로 적는다. 본등기 단계에서는 청산금 평가통지·청산기간·청산금 지급 증명이 필요한 별도 절차를 따른다(등기예규 제1849호 2.다, 4.사).

누가 어떻게 가등기를 신청하는가?

원칙은 가등기권리자와 의무자가 공동으로 신청하지만, 다음 중 하나에 해당하면 권리자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제89조).

1. 가등기의무자의 승낙서가 있는 경우
2. 법원의 가처분명령이 있는 경우

가등기권리자는 부동산 소재지 관할 지방법원에 가등기를 명하는 가처분명령을 신청할 수 있다(부동산등기법 제90조). 법원은 가등기 원인사실이 소명된 경우에 그 명령을 할 수 있다(같은 조 제1항).

본등기를 하면 어떤 효력이 생기는가?

가등기에 의한 본등기를 마치면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다(부동산등기법 제91조). 등기관은 가등기의 순위번호를 사용해 본등기를 한다(부동산등기규칙 제146조). 소급하는 것은 순위이고, 권리변동 자체는 본등기를 마쳐야 생기며 그 등기의 효력은 접수한 때부터 생긴다(부동산등기법 제6조 제2항, 민법 제186조).

등기관은 가등기 후에 마쳐진 등기 중 보전되는 권리를 침해하는 등기를 대법원규칙이 정하는 바에 따라 직권으로 말소해야 한다(부동산등기법 제92조 제1항). 말소한 때에는 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지해야 한다(같은 조 제2항).

직권으로 말소되는 등기를 따로 소로 구할 이익은 없다. 가등기권자가 본등기를 취득하면 가등기 후에 마쳐진 근저당권설정등기는 직권말소 대상이므로, 특별한 사정이 없는 한 본등기절차의 이행을 구하면서 그 근저당권설정등기의 말소까지 함께 구할 법률상 이익이 없다(서울고법 69나607 요지 2).

담보 목적의 가등기는 등기부에 기입할 수 있는 권리의 범위에서도 제약을 받는다. 1986년 결정은 가등기로 담보되는 채권에 채권압류명령이 내려져 그 압류 사실을 등기부에 기입해 달라는 촉탁이 있어도 이를 기입할 수 없다고 보았다(서울민사지법 85라476). 담보가등기권을 독립한 부동산물권으로 보아 그 권리변동을 등기할 제도적 장치가 없다는 이유였다. 지금도 부동산등기법 제3조는 등기할 수 있는 권리를 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권으로 한정하고 담보가등기권을 들지 않으며, 가등기담보 등에 관한 법률 제13조는 경매절차에서의 순위에 관해서만 담보가등기를 저당권으로 본다.

말소 범위는 보전된 청구권의 종류에 따라 다르다.

• 소유권이전청구권보전 가등기: 가등기 후 본등기 전의 등기는 부동산등기규칙 제147조 제1항 각 호의 예외를 빼고 모두 말소한다. 예외는 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분등기와 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기다. 가등기 전에 마쳐진 담보가등기·전세권·저당권에 의한 임의경매개시결정등기와 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기등도 말소하지 않는다. 체납처분으로 인한 압류등기는 직권말소대상통지 뒤 이의가 있으면 예규에 따라 정한다(같은 조 제2항).
• 지상권·전세권·임차권 설정청구권보전 가등기: 같은 부분에 마쳐진 용익권설정등기만 말소한다(부동산등기규칙 제148조 제1항·제2항).
• 저당권설정청구권보전 가등기: 가등기 후에 마쳐진 등기를 직권말소하지 않는다(같은 조 제3항).

누가 가등기 말소를 신청할 수 있는가?

가등기는 다음과 같이 단독으로 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제93조).

• 명의인 단독: 가등기 명의인이 직접 말소 신청
• 의무자·이해관계인 단독: 가등기의무자 또는 등기상 이해관계인이 명의인의 승낙서를 첨부하면 단독 신청 가능

방문신청에서는 인감증명을 함께 낸다. 가등기명의인이 단독으로 말소를 신청하면 그 명의인의 인감증명이고(부동산등기규칙 제60조 제1항 제2호), 의무자·이해관계인이 승낙서를 붙여 신청하면 승낙한 제3자의 인감증명이다(같은 항 제7호). 승낙서 대신 그에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 붙여도 된다(같은 규칙 제150조).

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• 개념·해설
  소유권이전등기소유권이전청구권가등기담보가등기말소등기가처분예고등기가등기 신청 절차가등기에 의한 본등기
• 법령
  가등기담보 등에 관한 법률 제13조민법 제186조부동산등기규칙 제146조부동산등기규칙 제147조부동산등기규칙 제148조부동산등기규칙 제150조부동산등기규칙 제60조부동산등기법 제3조부동산등기법 제6조부동산등기법 제88조부동산등기법 제89조부동산등기법 제90조부동산등기법 제91조부동산등기법 제92조부동산등기법 제93조
• 판례
  69나60785라476
• 예규·선례
  등기예규 제1849호