가등기(假登記)란 부동산에 관한 소유권·지상권·전세권·저당권·임차권 등 등기할 수 있는 권리의 설정·이전·변경·소멸 청구권을 보전하기 위해 미리 해두는 예비적 등기로, 나중에 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기 시점으로 소급한다(부동산등기법 제88조, 부동산등기법 제91조).
쉽게 말하면 — 부동산 계약을 체결했지만 아직 소유권을 완전히 옮기기 어려운 상황일 때, 미리 등기부에 “이 땅은 내가 받을 권리가 있다”고 표시해두는 것입니다. 나중에 정식 등기(본등기)를 하면, 가등기를 한 날짜가 기준이 되어 그사이 다른 사람이 설정한 근저당권·소유권 등을 앞지를 수 있습니다.
가등기를 할 수 있는 경우는?
가등기는 청구권이 이미 확정된 경우뿐 아니라, 시기부(始期附)·정지조건부(停止條件附)이거나 장래에 확정될 것인 경우에도 할 수 있다(부동산등기법 제88조). 예를 들어 매매예약을 맺은 경우, 대금 완납 후 소유권이전을 받을 청구권을 보전하기 위해 가등기를 한다.
대상 권리는 부동산등기법 제3조 각 호의 권리, 즉 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권에 한한다.
매매예약, 증여 조건 달성 전, 잔금 전 소유권이전 유예 등 다양한 상황에서 활용됩니다. 조건이 붙어 있거나 아직 확정되지 않은 권리도 가등기로 먼저 순위를 잡아둘 수 있습니다.
가등기 신청 방법은?
원칙은 가등기권리자와 의무자가 공동으로 신청하지만, 다음 중 하나에 해당하면 권리자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제89조).
- 가등기의무자의 승낙서가 있는 경우
- 법원의 가처분명령이 있는 경우
가처분명령은 부동산 소재지 관할 지방법원에 원인사실을 소명해 신청한다.
의무자가 협조하지 않을 때는 법원에 가등기를 명하는 가처분을 신청할 수 있습니다. 법원이 허가하면 권리자 혼자 등기소에 접수할 수 있습니다.
본등기 시 효력은?
가등기에 의한 본등기를 마치면 본등기의 순위는 가등기 접수 시점으로 소급한다(부동산등기법 제91조). 이에 따라 등기관은 가등기 이후 본등기 전에 마쳐진 등기 중 본등기 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소한다(부동산등기법 제92조). 다만 가등기 이전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기 등은 말소 대상에서 제외된다.
본등기 후에는 그사이 설정된 근저당권이나 다른 사람 명의 소유권이전등기 등이 자동으로 지워질 수 있습니다. 이 때문에 가등기가 걸린 부동산을 사거나 담보로 잡을 때는 각별히 주의해야 합니다.
가등기 말소 방법은?
가등기는 다음과 같이 단독으로 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제93조).
- 명의인 단독: 가등기 명의인이 직접 말소 신청
- 의무자·이해관계인 단독: 가등기의무자 또는 등기상 이해관계인이 명의인의 승낙서를 첨부하면 단독 신청 가능
승낙서는 인감증명서를 첨부해야 한다.
채권이 변제되거나 매매예약이 무효가 된 경우 등 가등기의 원인이 소멸하면 말소 신청을 합니다. 명의인이 협조하지 않으면 말소 청구 소송을 거쳐야 합니다.
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