상속등기중간생략은 피상속인 명의 부동산이 상속인을 거쳐 제3자에게 이전되어야 하는데, 상속인 명의의 중간 상속등기를 빼고 피상속인에서 제3자 앞으로 바로 이전등기를 하려는 문제다. 상속인은 등기 없이 부동산을 취득하지만, 그 부동산을 처분하려면 자기 명의의 등기를 갖추어야 한다(민법 제187조). 그래서 원칙적으로 상속등기를 먼저 한 뒤 후속 이전등기를 한다.
쉽게 말하면 — 돌아가신 분 명의의 집을 상속인이 팔려면, 보통 먼저 상속인 이름으로 등기를 바꾼 뒤 매수인에게 넘깁니다. 돌아가신 분 이름에서 매수인 이름으로 바로 넘기는 방식은 원칙적으로 허용되지 않습니다.
원칙
등기는 권리이전의 흐름이 끊기지 않아야 한다(등기연속의 원칙). 피상속인에서 상속인으로, 상속인에서 매수인으로 권리가 이동했다면 등기부도 그 순서를 따라야 한다. 상속등기를 생략하면 등기의무자가 현재 등기명의인인지, 상속인이 어떤 지위에서 처분하는지 불명확해진다.
이 원칙은 상속인이 부동산을 상속으로 이미 취득했다는 점과 모순되지 않는다. 민법 제187조는 상속에 의한 취득에는 등기를 요구하지 않지만, 그 뒤 처분에는 등기를 요구한다. 취득과 처분의 단계가 다르기 때문이다.
상속인은 사망과 동시에 부동산을 취득합니다. 그러나 팔거나 담보로 제공하려면 등기부에도 자기 이름을 올려야 합니다. 권리를 얻는 것과 남에게 넘기는 것은 단계가 다릅니다.
상속등기를 생략할 수 있는 법정 통로(포괄승계인에 의한 등기신청)
등기원인이 발생한 후 등기의무자나 등기권리자가 사망하면, 상속인이 그 등기를 대신 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조). 피상속인이 생전에 맺은 매매계약의 이전등기를 상속인이 등기의무자 지위에서 신청하는 경우가 대표적이다. 이때 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 달라도 제27조에 따른 포괄승계인 신청이면 각하하지 않으므로(부동산등기법 제29조 제7호 단서 가목), 피상속인 명의에서 매수인 명의로 바로 이전되고 중간 상속등기는 필요 없다. 신청할 때는 가족관계등록정보 등 포괄승계 사실을 증명하는 정보를 첨부해야 한다(부동산등기규칙 제49조).
돌아가신 분이 생전에 이미 판 부동산이라면 얘기가 다릅니다. 파는 계약이 생전에 끝났으므로, 상속인이 상속 증명 서류를 갖춰 돌아가신 분 이름에서 매수인 이름으로 바로 등기를 넘길 수 있습니다.
상속등기의 선행 여부는 제27조만으로 모두 결정되지 않는다. 등기예규 제1871호 제32조는 경매기입등기 촉탁, 사망 후 완성된 취득시효에 관한 이전등기 등에는 상속등기가 먼저 필요하다고 하고, 제27조 신청, 가등기에 의한 본등기, 상속재산 파산관재인의 매각 등에는 선행 상속등기가 필요하지 않은 예를 따로 든다.
실무 체크포인트
- 처분 원인이 상속 전인지 후인지 먼저 나누고, 등기예규 제1871호 제32조의 선행 필요·불필요 유형과 대조한다.
- 포괄승계인 신청에는 가족관계등록정보 등 상속 증명 정보를 첨부한다(부동산등기규칙 제49조).
- 피상속인 생전 매매라면 매매계약일과 등기원인일자를 대조한다.
- 상속등기를 먼저 해야 하는 경우 채권자는 채권자대위에 의한 상속등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제28조).
- 상속등기 생략 가능성을 검토하더라도 취득세, 등록면허세, 제3자 권리관계를 따로 확인한다.
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- 법령
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