인감증명 제출범위 원인별 비교

부동산등기 신청 시 인감증명은 부동산등기규칙 제60조 제1항이 열거한 경우에만 제출한다(부동산등기규칙 제60조). 등기원인이 매매인 소유권이전등기에는 매도용 인감증명, 그 밖에는 일반 인감증명을 쓴다.

쉽게 말하면 — 모든 등기에 인감증명이 필요한 것은 아닙니다. 법이 정한 경우에만 냅니다. 특히 집을 파는 매매 등기에는 사는 사람 정보가 적힌 “매도용” 인감증명을 따로 발급받아야 하고, 보통 인감증명을 내면 보정 대상이 됩니다.

인감증명은 언제 제출하는가

부동산등기규칙 제60조 제1항이 열거한 경우에 한해 제출한다(부동산등기규칙 제60조). 대표적으로 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 신청하는 경우(제1호), 소유권 외 권리의 등기명의인이 등기필정보 없이 확인서면으로 신청하는 경우(제3호), 협의분할에 의한 상속등기(제6호), 제3자의 동의·승낙서를 첨부하는 경우(제7호) 등이 포함된다. 열거되지 않은 경우에는 인감증명을 첨부할 의무가 없다.

유효기간은 발행일부터 3개월 이내다(부동산등기규칙 제62조). 신청일이 아니라 등기소 접수 시점을 기준으로 유효해야 하고, 기간이 지난 인감증명은 보정 대상이다.

인감증명은 발급받고 3개월이 지나면 못 씁니다. 등기소에 접수되는 날 기준으로 유효해야 하니, 신청 직전에 새로 받는 것이 안전합니다.

매도용과 일반 인감증명은 어떻게 다른가

매매를 원인으로 한 소유권이전등기에는 매수인의 성명·주소·주민등록번호가 기재된 매도용 인감증명을 제출한다(부동산등기규칙 제60조). 매도인이 동·읍·면 사무소에서 매수인 인적사항을 신고해 기재된 형태로 발급받는다.

매매가 아닌 등기원인(증여·교환·근저당권설정 등)에는 매수인 기재가 없는 일반 인감증명을 쓴다. 매매에 일반 인감증명을 내면 보정 사유가 된다(부동산등기규칙 제60조).

등기원인에 따라 어떤 인감증명을 제출하는가

등기원인	신청방식	제출 인감	종류	비고
매매 소유권이전	공동	매도인	매도용	매수인 인적사항 기재
증여 소유권이전	공동	증여자	일반
상속 소유권이전	단독	—	불필요	등기의무자 없음
협의분할 상속등기	단독	공동상속인 전원	일반	규칙 제60조 제1항 제6호
근저당권설정	공동	설정자(소유자)	일반	소유권 목적 시(제1호)
근저당권말소	공동	근저당권자	일반
판결에 의한 단독신청	단독	—	불필요	등기권리자 단독

상속등기 자체는 등기권리자(상속인)가 단독으로 신청하므로 등기의무자의 인감증명이 필요 없다. 다만 공동상속인이 협의분할로 일부 상속인 앞으로 등기하는 경우에는 공동상속인 전원의 인감증명을 첨부한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제6호).

상속등기는 받는 사람 혼자 신청해서 인감증명이 따로 필요 없습니다. 하지만 형제끼리 나누는 방식(협의분할)으로 등기하면 상속인 모두의 인감증명이 필요합니다.

인감증명이 면제되는 경우는 어떤 때인가

인감증명을 내야 하는 자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 제출할 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제3항). 또 제60조 제1항 제4호부터 제7호까지에 해당하는 서면이 공정증서이거나 공증인의 인증을 받은 서면인 경우에도 면제된다(같은 조 제4항). 판결에 의한 단독신청도 등기의무자의 의사 확인이 판결로 대신되므로 인감증명을 첨부하지 않는다.

인감증명 대신 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 제출할 수도 있다(부동산등기규칙 제60조의2).

실무 체크포인트

매매에는 반드시 매도용 인감증명을 받는다. 매수인 인적사항이 기재돼야 하고, 일반 인감증명을 내면 보정 대상이다.
인감증명은 접수일 기준 3개월 이내여야 한다. 신청 직전에 새로 발급받아 기간 도과 보정을 피한다.
협의분할 상속은 상속인 전원의 인감증명을 챙긴다. 한 명이라도 빠지면 협의 자체가 인정되지 않는다.
본인서명사실확인서로 갈음할 수 있다. 인감증명 발급이 어려운 당사자에게는 이 방법을 안내한다.